Immobilienstandort Deutschland: noch attraktiver als vor der Euro-Krise

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Deutsche Immobilien im europäischen Vergleich am attraktivsten / Steigende Preise im Einzelhandels- und Wohnimmobiliensegment/ Transaktionsvolumen 2012 etwa auf dem Niveau von 2011 erwartet / Versicherungen werden zunehmend zu Fremdkapitalgebern

Frankfurt, 10. Januar 2012 – Die Staatsschuldenkrise tangiert den deutschen Immobilien-Investmentmarkt kaum: Gegenwärtig sind deutsche Immobilien sogar noch attraktiver als vor der Euro-Krise. Dies ist ein Ergebnis des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2012 der EY Real Estate GmbH. Rund 80 Unternehmen und Investoren in Deutschland haben an einer Befragung teilgenommen, um den Standort zu beurteilen. Befragt wurden unter anderem Banken, geschlossene Immobilienfonds, Immobilien-AGs/REITs, institutionelle Investoren, Kapitalanlagegesellschaften, Opportunity-/Private-Equity-Fonds, Versicherungen und Wohnungsgesellschaften. Sowohl absolut als auch im europäischen Vergleich schätzen bemerkenswerte 99 Prozent der befragten Akteure den deutschen Markt als attraktiv ein. Besonders deutsche Wohn- und Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit bei allen befragten Investoren.

Erstmals wurden die Fragen auch Unternehmen und Investoren in weiteren elf europäischen Ländern für ihren jeweiligen Standort gestellt. Insgesamt nahmen rund 540 Unternehmen und Investoren an der Befragung teil.

Optimismus statt Krise
„Der Optimismus für Deutschland und den deutschen Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa“, fasst Hartmut Fründ, Managing Partner bei EY Real Estate und Mitverfasser der Studie, zusammen. Die gute Stimmung zeige sich unter anderem bei der Preisentwicklung der favorisierten Segmente; dies sind Einzelhandels- und Wohnimmobilien in guten Lagen. Die Befragten erwarten hier steigende Preise: Bei Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen rechnet jeder Zweite mit Preissteigerungen. Bei Wohnimmobilien an Top-Standorten sind es sogar drei Viertel der Befragten. „In keinem anderen untersuchten Land werden diese Werte übertroffen“, so Fründ. Ein anderes Bild zeigt sich allerdings im Bürosegment. Lediglich ein Viertel der Befragten erwartet hier steigende Preise in deutschen 1a-Lagen; insgesamt erwarten die Befragten eine eher stabile Preisentwicklung.

Transaktionsvolumen 2012 in Deutschland auf Vorjahresniveau erwartet
Ebenfalls positiv sind die Aussichten für An- und Verkaufsaktivitäten im Jahr 2012. „Das Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohninvestments wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen, das wären rund 28 Milliarden Euro“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner bei EY Real Estate und ebenfalls Verfasser der Studie. Eine knappe Mehrheit von 56 Prozent der Befragten erwarte hierzulande sogar ein steigendes Transaktionsvolumen. Kein anderes Land habe ähnlich gut abgeschnitten. „Offensichtlich werden die vergleichsweise guten Immobilienerfahrungen aus dem Krisenjahr 2009 zumindest teilweise auf die jetzige Situation projiziert“, interpretiert Schulz-Wulkow das Ergebnis. Hinzu komme, dass Deutschland nach wie vor aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität als Immobilien-Investmentstandort geschätzt wird.

Weitere Ergebnisse: polyzentrale Struktur als Plus
Wie die Studie zeigt, ist der Investmentfokus in Deutschland klar umrissen: Während Büroimmobilien nur für 14 Prozent der Befragten interessant sind, legen rund 51 Prozent einen starken Fokus auf Einzelhandelsimmobilien. Bei Wohnimmobilien sind es sogar 69 Prozent der Befragten. „Allerdings sind nicht alle Standorte gleichermaßen als Ziel von Wohn- oder Einzelhandelsimmobilien beliebt“, differenziert Fründ. Der Standort Berlin erhält der Studie zufolge für Wohninvestments 2012 die höchste Zustimmung. Bei Einzelhandelsinvestments favorisieren die Befragten Düsseldorf und Köln. Frankfurt und München liegen bei Büroinvestoren vorne. „Beide Städte sind traditionelle Bürostandorte und können sich der insgesamt gedämpften Stimmung auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen“, meint Fründ. Sein Fazit: „In der polyzentralen Struktur Deutschlands liegt neben der wirtschaftlichen Stabilität eine der weiteren Stärken aus Sicht von Immobilieninvestoren.“ Denn die Tatsache, dass es unterschiedliche Top-Standorte je Segment gebe, erlaube eine Risikodiversifizierung, die in vielen anderen Ländern nicht möglich sei.

Offene Fonds, Banken und Opportunity-Fonds als Verkäufer
Immobilienverkäufer in Deutschland dürften in diesem Jahr vor allem offene Fonds, Banken und Opportunity- beziehungsweise Private-Equity-Fonds sein. Jeweils rund neun von zehn Befragten schätzen, dass diese Gruppen auf der Verkaufsseite mindestens moderat aktiv sein werden. Banken zählen unter anderem deshalb zu den voraussichtlich wichtigsten Verkäufergruppen, weil sie aufgrund der zunehmenden Regulierungsvorgaben unter Druck stehen. So sehe beispielsweise die Basel-III-Regelung unter anderem eine deutlich höhere harte Kernkapitalquote der Banken vor. „Das Thema Kreditverkäufe wird wieder an Bedeutung gewinnen, und darunter werden sich auch viele Immobilienkredite befinden“, ist sich Fründ sicher.

„Insgesamt dürfte das Immobilienangebot auch durch Restrukturierungsmaßnahmen steigen.“ Das bedeute aber nicht, dass es in großem Umfang zu Notverkäufen von Immobilien der Immobilienkredite komme: „Die wahrscheinlichsten Maßnahmen der Banken im Umgang mit problembehafteten Krediten sind einvernehmliche Restrukturierungen sowie Verlängerungen des Rückzahlungszeitraums“, kommentiert Fründ die Befragungsergebnisse.

Auf der Käuferseite werden private und institutionelle Anleger dominieren – Versicherungen werden Fremdkapitalgeber
Wenig überraschend: Vor allem die eigenkapitalstarken Anleger werden die Käuferseite dominieren. „Neben institutionellen Anlegern zählen Family Offices und vermögende Privatinvestoren zu den voraussichtlich aktivsten Käufergruppen“, so Schulz-Wulkow. „Hier setzt sich insgesamt der Trend der jüngeren Vergangenheit fort.“ Zudem werde damit gerechnet, dass internationale Fonds eine wichtige Rolle auf der Käuferseite spielen werden. Treibende Faktoren für den Kauf seien vor allem Inflationssorgen. Fast neun von zehn Befragten bestätigten dies. „Auch hier setzt sich ein Trend fort, der bereits seit Längerem zu beobachten ist“, sagt Schulz-Wulkow. Neu hingegen ist, dass Versicherungen künftig häufiger als Fremdkapitalgeber für Immobilieninvestments Dritter auftreten könnten. Rund 85 Prozent der Befragten rechnen in Deutschland damit. Dies sei eine mögliche Folge des Versicherungsaufsichtsrechts, das gegenwärtig reformiert werde – bekannt unter dem Stichwort Solvency II. „Versicherungen müssen Immobilieninvestments künftig mit zusätzlichem Eigenkapital hinterlegen. Je nach Konstellation können sie den Eigenkapitalaufwand erheblich reduzieren, wenn sie den Umweg als Immobilienfinanzierer wählen, statt den Käuferweg zu beschreiten“, kommentiert Schulz-Wulkow.

Europa zeigt sich verhalten
Unsicherheit über wirtschaftliche Stabilität und fehlende Transaktionsmöglichkeiten zu attraktiven Preisen führten dazu, dass die Befragten in den anderen untersuchten europäischen Ländern ihre Standorte als weniger attraktiv eingeschätzt haben. 

Zwar geht man eigentlich wegen wachsender Inflationssorgen von einem erhöhten Interesse an Immobilien aus, die Mehrheit der Befragten erwartet aber trotzdem einen Rückgang der Transaktionen aufgrund der Euro-Krise. Nur in Frankreich erwarten mehr als die Hälfte der Befragten 2012 einen Anstieg des Transaktionsvolumens.

Die Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden für alle Standorte als stabil oder sogar steigend prognostiziert. Wohnimmobilien stehen, neben Einzelhandelsimmobilien, 2012 auch europaweit im Fokus der Investoren.

Zur Studie
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2006. Erstmals wurden mit der aktuellen Untersuchung nicht nur der deutsche, sondern zwölf europäische Immobilienmärkte inklusive Deutschland untersucht. Geantwortet haben insgesamt rund 540 europäische Unternehmen und Investoren, die in den vergangenen Jahren auf dem Immobilienmarkt aktiv waren. Die Studie ist kostenlos erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate.


Download der Studie

Lesen Sie die Ergebnisse unserer Studie Trendbarometer: Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012 (2,7 MB), die wir auch in einer englischen Version (2,7 MB) anbieten.