Real Estate Asset Management: Problemimmobilien auch in Deutschland im Fokus

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Frankfurt/Eschborn, 30.10.2012 – Bislang hielt sich die Zahl problembehafteter Gewerbeimmobilien in Deutschland in Grenzen. Folglich schien auch der Bedarf an hierauf spezialisierten Asset Managern überschaubar. Dies könnte sich nun ändern, wie eine Studie der EY Real Estate GmbH zeigt. "Es entwickelt sich auch in Deutschland ein immer stärkeres Bewusstsein für Immobilien in Krisensituationen", sagt Dietmar Fischer, Partner bei der EY Real Estate GmbH und Autor der Studie, für die mehr als 50 Immobilienbestandshalter und Asset Manager befragt wurden. Rund 80 Prozent der Befragten gehen hierzulande von einer zunehmenden Nachfrage nach Asset-Management-Leistungen aus, die auf Problemimmobilien und die dahinterliegenden Kredite zugeschnitten sind.

"Die Asset Manager scheinen diese Entwicklung etwas früher erwartet zu haben als die Eigentümer", interpretiert Fischer die Ergebnisse der Studie. Denn während rund drei Viertel der befragten Bestandshalter noch keine Spezialisierung auf Problemimmobilien inklusive möglicher Problemkredite aufweisen, zeigt sich bei den befragten Asset Managern ein umgekehrtes Bild. Mehr als die Hälfte der Unternehmen beschäftigt bereits einzelne Mitarbeiter, die entsprechend spezialisiert sind. Immerhin 15 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen legen sogar schon jetzt ihren Fokus auf das Segment "Distressed Real Estate", also auf jene Immobilien mit Handlungsbedarf auf Objektund/oder Finanzierungsebene.

"Insgesamt schätzen die Asset Manager den zukünftigen Bedarf augenscheinlich weitgehend marktgerecht ein", so Fischer. Teilweise gehen die Vorstellungen jedoch auch auseinander. "Das Objektmanagement beispielsweise scheint für Eigentümer wichtiger zu sein als dies die Asset Manager vermuten", meint Fischer. Denn rund 60 Prozent der befragten Bestandshalter erbringen diese Leistung bereits nicht mehr intern und von den Bestandshaltern, die das Objektmanagement noch in Eigenleistung erbringen, könnten sich weitere 15 Prozent eine Auslagerung vorstellen. Eine deutliche Fokussierung auf diese Leistung wird jedoch lediglich von jedem siebten Anbieter angestrebt.

Bei der Auswahl der Asset Manager legen die Bestandshalter besonderen Wert auf die geografische Nähe zu den betreuten Objekten wie auch auf die Qualität der Leistungen. Entsprechendes gilt für die Qualifikation des Personals. Eine gute Leistung werde unter anderem an der Flexibilität des Asset Managers in der täglichen Arbeit festgemacht. Eine ebenfalls große Bedeutung hat das Thema Datenmanagement. Nachrangige Bedeutung hingegen rechnen die befragten Asset Manager der sektoralen Allokation zu: "Etwas überrascht hat mich, dass die Asset Manager die Bedeutung einer Spezialisierung auf bestimmte Nutzungsarten nicht höchst prioritär erachten. Dabei steht außer Frage, dass beispielsweise der Umgang mit einem Shopping Center in Schieflage anders aussehen muss als der mit einer problembehafteten Büroimmobilie", mahnt Fischer. Bereits die Themen Mietverträge und Nebenkosten seien so unterschiedlich, dass Erfahrungen aus dem einen Bereich nur sehr bedingt auf den anderen übertragen werden könnten.

So sehr das Distressed-Real-Estate-Segment auch an Bedeutung gewinnt und damit den Markt für spezialisierte Asset Manager beflügeln mag – bestimmte Leistungen möchten die Eigentümer weiterhin intern erbracht wissen. So geben sämtliche Eigentümer an, die strategische Planung bislang in Eigenregie zu organisieren und diese Aufgaben auch künftig nicht für eine Auslagerung an Asset Manager vorzusehen. Auch Geschäftsplanung, Budgetierung und Controlling sehen die Eigentümer häufig in ihrer eigenen Verantwortung: Bei 85 Prozent der Befragten sind sie inhouse angesiedelt und sollen dort auch weiterhin verbleiben. "Potenziale für zusätzliche Auslagerungen gibt es hingegen bei der Auswahl und der Steuerung von Dienstleistern, im Reporting sowie im bereits erwähnten Objekt- und Datenmanagement", kommentiert Fischer die Umfrage. Die Neigung, die gegenwärtigen Auslagerungsmodelle zu verändern, sei jedoch insgesamt eher gering. "Das könnte unter anderem daran liegen, dass die befragten Bestandshalter mit ihrem derzeitigen Asset Manager meist recht zufrieden sind." Nur bei der Qualifikation des Personals scheint es noch Potenzial zu geben: Hier zeigten sich lediglich 40 Prozent der Befragten zufrieden.

Ebenfalls wenig Veränderung scheint es im Begriffsverständnis darüber zu geben, was Asset Management für Immobilien überhaupt ist und was es konkret leisten soll. "Ein Problem, das den Markt seit Jahren begleitet. Immer wieder prallen hier unterschiedliche Sichtweisen aufein ander", meint Fischer. So zeigt auch die Umfrage: Rund 60 Prozent der Eigentümer favorisieren ein Begriffsverständnis, dem eine Portfolioperspektive zugrunde liegt. Die Asset Manager jedoch favorisieren mehrheitlich eine Sichtweise, die auf strategische und operative Managementaspekte fokussiert. Ein möglicher Konsens sei eine von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e. V.) erarbeitete kapitalanlageorientierte Definition. "Der Befragung zufolge wird sie sowohl von Asset Managern als auch von Bestandshaltern mitgetragen. Des Weiteren trägt auch die von der RICS vorangetriebene Initiative zur Standardisierung der Leistungsverzeichnisse zunehmend zu einem gemeinsamen Verständnis bei", schließt Fischer.
 

Über die Studie
Die Real-Estate-Asset-Management-Studie von EY Real Estate wird seit 2007 jährlich veröffentlicht. An der aktuellen Umfrage haben sich rund 50 Eigentümer und Asset Manager beteiligt, die insgesamt ein Immobilienvermögen von rund 140 Milliarden Euro betreuen.
 

Bestellung der Studie

Lesen Sie die Ergebnisse der Studie "Real Estate Asset Management Studie 2012", die bezogen werden kann über Kirsten Landwehr.