Agefi Luxembourg, février 2014

De nouveaux challenges dans la consolidation d’un fonds immobilier

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Les directions financières des gestionnaires de fonds d’investissement immobilier sont actuellement prises dans une tourmente réglementaire. Par ailleurs, ces derniers mois, le processus de reporting financier doit faire l’objet de nombreuses réorganisations afin d’en améliorer l’efficacité et ainsi répondre aux exigences accrues des investisseurs et des régulateurs : des délais de production des rapports financiers toujours plus courts.

Le processus de reporting est complexe et peut prendre beaucoup de temps et d’énergie s’il n’est pas correctement appréhendé et organisé. Cette complexité est souvent sous-estimée. Le travail de la personne responsable de la consolidation est particulièrement impacté. Il s’agit à la fois d’un travail de coordination entre les acteurs de la vie du fonds, d’une gestion des volumes, mais aussi, la nécessité d’une expertise de plus en plus importante.

De nouvelles obligations réglementaires

D’un point de vue réglementaire,  les directions financières des gestionnaires de fonds immobiliers doivent appréhender l’introduction de nouvelles normes internationales publiées par  l'International Accounting Standards Board (« IASB »), et notamment IFRS 10 Etats financiers consolidés. Ces normes sont applicables pour les fonds immobiliers préparant leurs états financiers sur base des IFRS telles qu’approuvées par l’Union Européenne à partir des exercices ouverts au 1er janvier 2014.

La norme IFRS 10 élargit notamment la définition du « contrôle ». Cette notion qui, précédemment, était basée sur le pouvoir de définir les politiques opérationnelles et financières afin d’obtenir les avantages sur son activité laisse beaucoup plus de place aux jugements sous IFRS 10. En effet, le contrôle est désormais supposé exister si les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies:

  • l’investisseur détient le pouvoir sur l’entité ;
  • l’investisseur est exposé ou il a des droits sur les rendements variables en raison de son implication dans l’entité ;
  • l’investisseur a la capacité d’utiliser son pouvoir sur l’entité pour influer sur le montant de ces rendements. 

Les promoteurs de fonds immobiliers doivent être particulièrement vigilants quant aux droits donnés aux gestionnaires de fonds, notamment les fonds communs de placement.  Les pouvoirs discrétionnaires, les unités dans le fonds ainsi que la rémunération basée sur la performance du fonds sont autant d’indicateurs qui peuvent aboutir à l’obligation de consolider l’actif net des fonds immobiliers dans les états financiers des gestionnaires de fonds. Dans bien des situations, cette obligation de consolider ne reflèterait pas la réalité économique de la structuration du fonds.

Une autre problématique importante à laquelle doivent faire face  les équipes de consolidation est certainement l’analyse des impacts de l’amendement d’IFRS 10 Etats financiers consolidés. Cet amendement introduit la notion d’entités d’investissement et empêche ces entités de préparer des comptes consolidés. Les investissements dans les structures sous-jacentes sont alors mesurés à leur juste valeur. Cette obligation, qui fait sens pour les fonds de capital-investissement, aboutit toutefois à un résultat contre-intuitif pour les fonds immobiliers. En effet, l’objectif d’un fonds immobilier est souvent d’investir dans un portefeuille immobilier et non dans les actions de structures immobilières. Les investisseurs souhaitent obtenir des informations détaillées sur le portefeuille détenu ainsi que sur les emprunts hypothécaires, afin de mesurer la performance du gestionnaire dans la réalisation des objectifs du fonds. Seuls des états financiers consolidés du fonds permettent d’obtenir une information pertinente répondant à cette attente.

En regardant plus en détail la définition d’une entité d’investissement telle que décrite dans la norme IFRS 10, les personnes en charge de la consolidation constateront que, dans certains cas, les fonds immobiliers ne sont pas considérés comme des entités d’investissement au sens d’IFRS 10, et pourront donc continuer de préparer des états financiers consolidés. En effet, une entité d’investissement est une entité qui:

  • obtient des fonds d’investisseurs dans l'objectif de leur fournir des services de gestion d'investissements ;
  • s'est engagée auprès de ses investisseurs à ce que son objectif d'affaires consiste à n'investir des fonds que dans le seul but d'obtenir en retour un gain en capital, un produit financier ou les deux à la fois ;
  • mesure et évalue la performance de ses investissements sur la base de la juste valeur.

Les fonds immobiliers, et notamment ceux ayant une stratégie dite « core », mesurent leurs investissements immobiliers à leur juste valeur. Toutefois la performance est également mesurée sur base d’autres critères tels que le taux d’occupation, le revenu d’exploitation, le taux de rentabilité interne, le taux de rendement sur dividendes, etc.  Les commissions de gestion sont souvent indexées à la juste valeur du portefeuille mais aussi, de plus en plus souvent, à la performance du gestionnaire dans l’activité de gestion locative. Tous ces éléments sont des indicateurs qui doivent être considérés  dans l’analyse et ils pourront éventuellement permettre à l’équipe financière de penser qu’un tel fonds n’est pas une entité d’investissement au sens d’IFRS 10. En revanche, il est plus vraisemblable que des fonds ayant une stratégie plus opportuniste soient considérés comme des entités d’investissement.

L’introduction de ces nouvelles normes comptables s’ajoute à l’introduction d’autres réglementations, telles que les directives de l’association européenne pour les Investisseurs en véhicules immobiliers non côtés (« INREV ») et la directive européenne relative aux gestionnaires de fonds dits « alternatifs » (« AIFMD »). Ces directives élargissent les obligations de transparence vis-à-vis des investisseurs et des régulateurs. Elles imposent des notes aux comptes plus détaillées, notamment sur les risques, les politiques mises en place pour superviser ces risques et le niveau d’adoption de ces politiques. Dans ce contexte, les équipes financières doivent mettre en place et améliorer leur capacité de collecte d’informations et notamment celles provenant des activités opérationnelles, et ceci tout en contrôlant les coûts et en améliorant la rapidité de production des rapports financiers. La personne en charge de la consolidation doit certainement jouer un rôle clé dans ce processus de collecte.

Améliorer la performance du processus de collecte d’informations

De manière plus générale, l’un des principaux challenges du responsable de la consolidation est d’améliorer les performances du processus de consolidation afin de  respecter les délais de publication et d’assurer la qualité des informations fournies. Il devra pour cela mettre en place un certains nombres d’outils indispensables pour assurer la fluidité du processus et répondre aux attentes des investisseurs. La première étape indispensable à toute conduite d’un tel projet est la définition des rôles et responsabilités de chacun des acteurs participant au processus de consolidation ensemble avec la mise en place d’instructions et d’un calendrier détaillé des tâches et livrables à adresser aux différents acteurs.

Le manque de communication ou la désorganisation dans le processus de communication conduisent bien souvent à des retards dans la production des données consolidées et autres informations financières. Il semble important dans ce contexte que le responsable de l’information financière et de la consolidation établisse une stratégie précise concernant la communication et qu’il définisse clairement les outils qui devront être utilisés. Les nouvelles technologies ainsi que les bases de données partagées (data warehouse) permettent de partager les données entre les différents prestataires externes, les équipes comptables et opérationnelles locales et l’équipe de consolidation.

La performance du processus de consolidation tient principalement à la conception d’outils, en amont du processus, qui permettront au responsable de la consolidation de s’assurer de la qualité des données qualitatives et quantitatives collectées. On peut citer parmi eux le manuel comptable groupe, le plan comptable groupe ou encore des liasses de consolidation adaptées à l’établissement des comptes consolidés et aux exigences imposées par les nouvelles directives comme l’INREV ou l’AIFMD.

Tout au long du processus de consolidation, le responsable de la consolidation doit garder un esprit critique quant aux inefficacités du processus afin de continuellement l’améliorer  en s’appuyant sur les faiblesses du passé. Dans ce sens, il devra réunir les équipes locales et/ou les prestataires externes afin de confronter les expériences et de définir les axes d’amélioration et les plans d’actions envisagés.

Compte-tenu de la complexité croissante et des nombreuses compétences techniques tant en termes de conformité aux référentiels comptables et aux normes sectorielles que de la gestion de projets, les fonds immobiliers luxembourgeois ont de plus en plus tendance à externaliser tout ou partie de leur processus de consolidation.

L’offre des prestataires de service a fortement évolué dans ce sens ces dernières années et de nouvelles solutions d’externalisation innovantes ont émergées avec le développement des connexions à distance.

Lorsqu’un groupe décide de recourir à un prestataire externe, une personne doit être dédiée à l’organisation de l'externalisation et à la supervisions du ou des prestataires. Il va d’abord identifier les tâches qui nécessitent des compétences particulières pour lesquelles il décidera de faire appel à un prestataire externe. Il devra ensuite sélectionner le prestataire compétent en considérant certainement le prix mais surtout sa compétence technique et sectorielle ainsi que sa disponibilité.  Une fois la sélection du prestataire effectuée, il est nécessaire d’organiser et de superviser les travaux qui seront confiés au prestataire. Une fois encore la communication est un élément essentiel pour assurer la qualité des livrables et le respect des délais. Les bases de données partagées permettent au responsable financier interne de contrôler les travaux délégués au prestataire externe et également de visualiser à tout moment l’avancement des travaux. De tels outils permettent un réel partenariat efficace entre le groupe et le prestataire externe.

Dans un but d’efficacité, il est par ailleurs recommandé de connecter le processus de consolidation avec les activités de middle office, telles que la budgétisation et le contrôle de gestion. Si l’utilisation d’outils tels que Excel pour l’établissement de la consolidation peuvent s’avérer être une solution adaptée pour un groupe non complexe et de petite taille, ils ne permettent certainement pas d’intégrer le processus de consolidation aux activités de middle office. C’est pourquoi les gestionnaires de fonds immobiliers qui souhaitent passer à une vitesse supérieure afin de répondre aux défis importants qui se présentent,  investissent dans un logiciel de consolidation, parfois intégré aux activités de gestion des actifs.

En conclusion, l’agenda des directions financières sera certainement chargé dans les mois à venir, tant au niveau règlementaire qu’au niveau du processus de reporting financier. Compte tenu de la croissance  et des perspectives économiques attendues, les directions financières devront rapidement s’adapter et se montrer au meilleur de leur performance.

 

Par Renaud Breyer, Directeur Exécutif, EY Luxembourg et Thierry Bertrand, Associé, EY Luxembourg