Competir por el crecimiento: marco de referencia
Nuestra investigación demuestra que las empresas de alto rendimiento están considerablemente por encima de sus competidores en cuatro áreas fundamentales
La distribución desigual de la industria de la vivienda en México se ve reflejada en la constante falta de vivienda y su excesiva demanda potencial.
En México hay más de 2,600 desarrolladores inmobiliarios (según el censo económico del INEGI de 2004). La mayoría de las constructoras y los desarrolladores participan en proyectos residenciales de escala relativamente pequeña de 50 a 500 casas. Sólo un pequeño segmento del mercado construye más de 10,000 casas en México.
La distribución desigual de la industria de la vivienda en México se ve reflejada en la constante falta de vivienda y en la excesiva demanda potencial de ésta. La demanda potencial de viviendas es una demanda normal— gente que busca viviendas activamente en el mercado— más la demanda de compradores potenciales que no pueden ingresar al mercado debido a factores limitantes como las restricciones hipotecarias y la disminución en los ingresos familiares. En general, la escasez en la oferta de viviendas se debe a diversas causas que se relacionan con un mecanismo ineficiente de mercado (CIDOC 2009):
- Acceso limitado a los créditos
- Reglamentos ineficientes para la administración de terrenos en las áreas urbanas, lo cual genera costos extraordinarios (CIDOC 2009). Varios procedimientos establecidos en las leyes y reglamentos retrasan la construcción y entrega de las viviendas. Los procedimientos que tienen el mayor impacto sobre los costos extraordinarios son:
- uso de suelo y licencias (32.14%),
- municipalización (17.86%),
- licencias para la construcción (17.86%),
- procedimientos de préstamos puente (17.86%).
De acuerdo con un análisis de CIDOC (2009), esto aumenta los costos de la producción y disminuye la calidad de las viviendas, lo cual tiene un efecto negativo sobre la eficiencia del mercado y la satisfacción de los compradores potenciales.
- Una clasificación crediticia ineficiente: los agentes que participan en el mercado mexicano de viviendas utilizan diferentes clasificaciones de viviendas, esto es, con base en el valor, precio, las UDIS (unidades de inversión), el salario mínimo mensual de México y los dólares.
Las diferentes calificaciones que utilizan las diversas instituciones afectan la eficiencia de la distribución de créditos a los compradores potenciales de viviendas (CIDOC 2009).
El análisis muestra que durante la crisis de 2008-2009, la disminución en las hipotecas otorgadas fue mayor a la disminución en la demanda, ambos en términos monetarios. Los préstamos otorgados a los segmentos de viviendas de nivel medio y alto sufrieron la caída más fuerte.
Por lo tanto, la oferta por parte de los intermediarios financieros fue más elástica en estos segmentos. La clasificación de estos segmentos normalmente es realizada por calificadores privados que tienen normas de clasificación de viviendas más altas en comparación con los calificadores públicos (CIDOC 2009).
- Los bancos extranjeros de bienes raíces que funcionan como socios de desarrolladores mexicanos determinan los criterios de inversión con base en las tasas de rentabilidad. Fluctuaciones en tipo de cambio y tasas de interés afectan las tasas de rentabilidad y por lo tanto la disposición a invertir de los inversionistas extranjeros.
- En México 80% de las hipotecas otorgadas (número de financiamientos) son de instituciones que otórgan créditos de interés social (Infonavit, Fovissste, etc.)..
El desempeño del mercado también se vio afectado por factores exógenos complejos, como la crisis financiera global de 2008-2009 y los cambios en la política monetaria nacional.
Asimismo, el desempeño financiero de los desarrolladores también se ve distorsionado por la adopción de nuevas normas contables (INIF14).
En este estudio se analiza el desarrollo del sector mexicano de viviendas desde la perspectiva de la oferta. De manera particular, el análisis se enfoca en la relación entre el desempeño en el mercado y la situación financiera de los negocios desarrolladores.
Sin embargo, no sólo considera el mercado de viviendas y los desarrolladores, sino también a los subsectores de la construcción y de servicios financieros, ya que impactan a la industria.
Por lo que, los resultados de este estudio muestran que el desempeño en el mercado de los desarrolladores está relacionado con seis factores que se distribuyen entre la parte de la oferta y demanda:
La causa principal de la disminución en el valor de mercado es la disminución en el total de viviendas (vendidas). El aumento posterior en los precios surge debido a que las familias tienen un mayor acceso a los créditos. Sin embargo, descendió el valor neto de mercado.
El análisis señala que el lado de la oferta tiene una influencia significativa en los precios y el valor de mercado. Los desarrolladores toman decisiones con base en los precios actuales de las viviendas y sus rendimientos esperados. Esto último está vinculado con la posición financiera de las compañías y su desempeño en el mercado, lo cual se analiza a continuación a través de un estudio de los cambios en los precios de las acciones de los desarrolladores principales de viviendas, así como un análisis de su liquidez y solvencia.
