Einzelhandelsimmobilien: Renditen profitieren von flexiblen Mietverträgen

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  • Fachmarktzentren, Geschäftshäuser und Shoppingcenter wieder mit mehr Einstiegschancen
  • Asset Manager im Spannungsfeld zwischen Eigentümern und Händlern
  • Einkauf mit Unterhaltung
  • Digitale Strategie und Fachpersonal fehlen
  • Stationäre Händler auch durch eigenen E-Commerce mit veränderter Flächennachfrage

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Real Estate Asset-Management-Studie 2018

(PDF – 1,5 MB, 36 Seiten)

Frankfurt, 10. Mai 2018. Die Renditen, die sich mit dem Erwerb von Einzelhandelsimmobilien erzielen lassen, sind ähnlich unter Druck wie bei anderen Nutzungsarten. Dennoch gibt es zumindest bei Fachmarktzentren, Geschäftshäusern und Shoppingcentern einigen Optimismus in der Immobilienwirtschaft: Das zeigt die aktuelle Asset-Management-Studie 2018 von EY Real Estate und dem German Council of Shopping Centers (GCSC).

Demnach erwarten rund 80 Prozent der befragten Asset Manager, dass die Renditen für Fachmarktzentren in den kommenden 24 Monaten nicht sinken werden. Jeweils die Hälfte geht dabei von einem gleich bleibenden (41 Prozent) bzw. einem steigenden Renditeniveau (38 Prozent) aus. Wenig überraschend, plant die Mehrheit der Unternehmen hier entsprechende Zukäufe (62 Prozent). Mit Blick auf Geschäftshäuser geht jedes siebte befragte Asset-Management-Unternehmen von stabilen oder steigenden Renditen aus, und immerhin jeder zweite Befragte plant hier Investments.

Auch kleinere Shoppingcenter sowie ihre größeren Pendants sind zunehmend attraktiv: „Die erwarteten Renditeentwicklungen sind je nach Typ der Einzelhandelsimmobilie sehr unterschiedlich und ein Grund für das Ende des Preisanstiegs sind unter anderem Korrekturen bei den Mieten“, sagt Dietmar Fischer. Er ist Partner bei EY Real Estate und hat die Umfrage verantwortet. Fast drei Viertel der befragten Asset-Management-Unternehmen rechnen demnach in den kommenden zwei Jahren mit einem sinkenden Mietniveau – selbst in Innenstadtlagen. Ganz eindeutig fällt die Einschätzung der befragten Immobiliennutzer aus, 100 Prozent sehen einen Mietrückgang in der Innenstadt. „Das Asset Management von Handelsimmobilien und Shoppingcentern ist die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft. Hoch komplexe und fachlich tiefgreifende Sachverhalte gilt es zu managen und wie ein Unternehmer verantwortungsbewusst oft risikoreiche Entscheidungen zu treffen“, so Klaus Striebich, Vorstandsvorsitzender beim German Council of Shopping Centers (GCSC).

Negativer Hebel für die Margen
Für das Asset Management von Einzelhandelsimmobilien bedeutet dies ein zunehmendes Spannungsfeld: „Die Interessen der Einzelhändler sind von Veränderungen im Markt geprägt. Sie streben eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf Flächenumfang und Vertragslaufzeit an“, sagt Klaus Striebich. Das bestätigen 97 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen. „Die Eigentümer bevorzugen natürlich eine langfristig planbare Einnahmesituation“, erläutert Dietmar Fischer. Wenn die Nutzer von Handelsimmobilien hier Zugeständnisse erhalten, dann könnte das Auswirkungen auf die Vergütungssituation des Asset Managers haben: Die Flexibilisierung von Mietvertragskonditionen ist nach Ansicht jedes zweiten befragten Asset Managers ein negativer Hebel für die Marge im Asset Management. „Außerdem könnten sich Effekte in der Ankaufsrendite zeigen, wo das größere Risiko durch flexiblere Mieter entsprechend eingepreist wird“, ergänzt Dietmar Fischer. Um die laufende Rendite trotz steigender Flexibilität zu optimieren, setzen Asset Manager vor allem auf ein umfassendes Risikomanagement, die Wettbewerbsbeobachtung und das Analysieren neuer Trends und Handelskonzepte. „Mit dieser Studie bekommen Asset Manager eine weitere Orientierungshilfe, um den Veränderungen der Einzelhandelslandschaft auf dem Weg zum erfolgreichen Omni-Channel-Handel informierter begegnen zu können“, so Klaus Striebich.

Erlebniskonzepte beflügeln den Einzelhandel
Handel bedeutet Wandel; dementsprechend reagieren die Betreiber von Shoppingcentern und Fachmärkten auf die Bedürfnislage des Endkunden, der Einkauf wird durch erlebnisorientiere Marketingmaßnahmen angereichert. Dass dies die richtige Vorgehensweise ist, bestätigen sowohl die befragten Asset Manager als auch die Nutzer von Handelsimmobilien mit jeweils über 90 Prozent. „Der Endkunde möchte nicht mehr nur einkaufen, er möchte auch unterhalten werden“, so Dietmar Fischer. Die befragten Asset Manager sind diesbezüglich gut aufgestellt, schon bei der Entwicklung von Handelsimmobilienkonzepten werden zukünftige Trends berücksichtigt.

Digitalisierung im Asset Management
Derzeit fokussieren sich 47 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen nur auf einzelne digitale Projekte. „Wie auch in anderen Branchen mangelt es bei der Umsetzung digitaler Lösungen hauptsächlich an einer klaren, übergeordneten Strategie und am Fachpersonal“, erläutert Dietmar Fischer. Das sehen auch die Befragten so. „Es mangelt nicht am Umsetzungs-willen und auch nicht am Willen des Topmanagements.“ Den primären Fokus im Bereich der Digitalisierung sehen die befragten Asset Manager bei der Optimierung der Mieter- und Objektdatenverwaltung. Ein anderes spannendes Thema ist die Messung der Passantenfrequenz durch Türsensoren, sowohl befragte Nutzer als auch Asset Manager messen dem eine hohe Bedeutung zu. „Genaue Daten über die Auslastung von Handelsimmobilien könnten eine Optimierung der Asset-Management-Leistungen bewirken und auch Einsparpotenziale generieren“, so Fischer.

Faktor Online-Handel
Der Umfrage zufolge erzielen fast 90 Prozent der Händler gegenwärtig noch weniger als ein Zehntel ihres Umsatzes über Online-Kanäle. Innerhalb der kommenden fünf Jahre soll der Anteil bei 56 Prozent der Nutzer auf bis zu ein Viertel ihres Umsatzes steigen. „Der stationäre Handel baut zusätzliche Vertriebskanäle in Form von Online-Handel auf. Das ist auch ein Grund dafür, warum Händler flexibler mieten möchten, und perspektivisch würde es auch eine sinkende Flächennachfrage mit sich bringen“, erläutert Klaus Striebich.

Über die Studie
Die „Real-Estate-Asset-Management-Studie 2018“ fasst die Aussagen von 113 Unternehmen zusammen, von denen 79 Prozent Immobilienunternehmen mit eigenem Asset Management und die übrigen 21 Prozent Einzelhändler sind. Die meisten Immobilienunternehmen sind inhabergeführt und haben ihren räumlichen Schwerpunkt in Deutschland. Der Marktwert der betreuten Immobilien liegt mehrheitlich bei über einer Milliarde Euro. Die befragten Unternehmen managen neben Handelsimmobilien auch Gebäude fast aller anderen Nutzungsarten, vor allem Büro, Wohnen, Logistik und Hotel. Etwas weniger als die Hälfte der befragten Handelsunternehmen beschäftigt über 100 Mitarbeiter im Immobilienbereich.