EY blogi

  • Share

Avaleht   >   EY uudised   >   EY blogi   >   Rahapesu Eesti kinnisvaraturul?

 

Rahapesu Eesti kinnisvaraturul?

Autor: Teet Tamme, EY pettuste uurimise spetsialist

22.02.2018

  

EY blogi: Teet TammeKinnisvara on olnud investorite seas läbi aegade üks atraktiivsemaid valdkondi. Viimaste aastate jooksul on Eestis kasvanud kiirelt ka era- ja väikeinvestorite hulk, kes otsivad parimaid võimalusi täiendava sissetuleku leidmiseks või nn passiivse tulu saamiseks. Suured tehingud meelitavad aga ligi ka neid, kes ei otsi võimalusi ainuüksi raha kasvatamiseks, vaid ka ebaseaduslikul moel saadud raha legaalsemaks muutmiseks. Erinevad FATF1-i tehtud analüüsid on näidanud, et just kinnisvarasektor on see, kus kuritegelikud organisatsioonid ebaseaduslikult omandatud raha „puhtaks pesevad“. Kas see probleem puudutab ka Eestit või jääb see pigem piiride taha?

 

Rahapesuseadus
 

Enamjaolt seostatakse rahapesuriski esinemist eelkõige finants- või krediidiasutustega, kuid rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadus (RahaPTS) käsitleb ka kinnisvaravahendajaid ehk isikuid, kes vahendavad kinnisvara omandamise või kasutusõigusega seotud tehinguid. Lisaks täpsustab EL-i IV rahapesu tõkestamise direktiiv mõistet „kinnisvaravahendaja” viisil, mis hõlmab asjakohasel juhul ka üüri- või rendilepingute vahendajaid. Ehk üheski tegevuses, mis on seotud kinnisvaraga, ei ole rahapesuriskide esinemine välistatud.

Selleks, et need riskid oleksid maandatud, tuleks kohustatud isikutel järgida seaduses ettenähtud hoolsusmeetmeid. Nende mittejärgimine võib päädida kopsaka rahakaristusega. Näiteks Suurbritannias 2017. aasta alguses kehtima hakanud rahapesu tõkestamise seaduse kohaselt peab kinnisvaraettevõte läbi viima rahapesuvastase kontrolli nii ostja kui ka müüja osas, samuti teavitama kahtlaste tehingute korral vastavaid õigusorganeid. Viimase kontrolli käigus aga tuvastati, et mitmed kinnisvaraettevõtted ei ole ettenähtud hoolsusmeetmeid rakendanud ning nii määrati neile kopsakad rahatrahvid.

 

Riskid
 

Objekti liigist tulenevad riskid. Illegaalsel teel saadud rahaga soetatud kinnisvara ei pruugi olla ostetud alati kõrgelt hinnatud ning kallimates piirkondades, nagu seda võiks eeldada. Kahtlaseid tehinguid on tuvastatud ka piirkondades, kus turg mõjutab hinda kõige vähem ning kinnisvara pakkumine ja nõudlus on pidevalt stabiilne. Näiteks võib tuua ülikoolide lähedal asuvad korterid. See võimaldab soetatud korteri vajadusel kiirelt maha müüa. Seega ei saa öelda, et kõrgema rahapesuriskiga tehingute objektideks on ainuüksi luksuskorterid või kallimad majad.

Sularahatehingud. Rahapesu andmebüroo on välja toonud võimalikud riskid sularahaga seotud tehingute kohta, mis peaks kinnisvaramaakleril või notaril täiendavaid küsimusi tekitama:

  • Kinnisvaratehingud üle 15 000 euro toimuvad sularahas.
  • Kinnisvara eest maksmisele eelneb sularahas üle 15 000 euro maksmine kolmanda isiku arvele.
  • Kinnisvaratehingus nähakse ette, et osaliselt tasutakse kinnisvara eest laenu- või liisingmaksega ning osaliselt sularahas üle 15 000 euro.

Eestis kaasatakse tehingute tegemisel enamasti krediidi- või finantseerimisasutuste vahendeid ning seega rakendatakse täiendavaid kontrollimehhanisme nii vara päritolu kui ka tehinguosaliste suhtes finantssektori poolt. Kahjuks puudub Eestis ametlik statistika kinnisvaratehingutest, kus on kasutatud vara soetamisel sularaha, ning sularahatehingute mahtu seega täpselt hinnata ei osata. Mitmed maaklerid ja notarid on oma arvamusartiklites aga välja toonud, et sularahatehingute arv on Eestis kordades vähenenud. Ühest küljest on see tingitud olukorrast, kus pangad soovivad näha omafinantseeringu olemasolu, teisest küljest on sularahamaksete tegemine aga ebamugav. Näiteks sularaha ülelugemine on ajamahukas protsess, mille käigus tuleb kontrollida ka sularaha õigsust, mida notaribürood üldjuhul ei tee. Kui osta seda teenust sisse aga pankadelt, siis võib see osutuda kliendile väga kalliks. Pankades võib ühe kupüüri kontrollimise hind olla 0,19–0,20 eurot. Lisaks tuleks täiendada notaribüroodes turvanõudeid sularaha hoiustamise ning käitlemise osas.

Tehing mitteresidentidega. Kuritegelikud üksused otsivad riike, kus rahapesu tõkestamiseks ettenähtud meetmed on nõrgemad või üldse puuduvad, et asutada seal ettevõte, mille kaudu mujal riikides tehinguid teostada. Seega tuleb Eestis kinnisvaratehingute tegemisel mitteresidentidega hoolikalt hinnata tehingu osapooli.

Maa-ameti andmetel toimus 2017. aastal Eestis kokku 51 773 ostu-müügitehingut kogusummas 3 233 721 423 eurot. Enamik tehinguid on tehtud Eesti residentide poolt (87%) ning Eesti Vabariigi kodakondsust mitteomava era – ja eraõiguslik-juriidilise isiku poolt tehtud tehingute osakaal kogu tehingute mahus oli vaid 7,4%. Enim tehti tehinguid Soome, Venemaa ja Rootsi residentidega. Maa-ameti andmetel ei ole tehtud ühtegi tehingut isikuga, kelle päritoluriik on FATF-i kõrge riskiga riikides hulgas2.

Vaatamata sellele, et mitteresidentidest klientide osakaal on väike, võib ka mõni üksikisik üritada kriminaalsel teel saadud tulu just Eesti kinnisvaraturul puhtaks pesta, seda siis eelkõige kinnisvara ostu ning müügi või kinnisvaraarenduste kaudu. Seega on kõrgendatud tähelepanu välisriikide kodanikega tehingute tegemisel tingimata vajalik.

 

Maandamismeetmed
 

Vaatamata sellele, et kinnisvaratehingu tegemisega on seotud mitmed osapooled (notarid, finantsasutused), tuleks ka maakleritel järgida nõudeid ja põhimõtteid võimaliku rahapesu vältimiseks. Rahapesu andmebüroo on koostanud juhendi rahapesu kahtlusega tehingute tunnuste kohta. Vastav juhend on ettevõttele lihtsamate hoolsusmeetmete rakendamisel kindlasti abiks.

Olulist osa rahapesu ja terrorismi rahastamise riskidest on kinnisvaraga seotud tegevustes Eesti puhul kaetud notarite kasutamise kohustusega. Notarid saadavad kinnisvara ostu-müügitehingute puhul küll kahtlase tehingu teatisi, kuid kinnisvara üürimise tehingute kohta notaritelt teateid ei laeku, kuna üüritehingutesse üldjuhul notareid ei kaasata.

Eeltoodu põhjal saab tuua välja meetmed, mida kinnisvaravahendajad võiksid oma organisatsioonis kahtlaste tehingute ärahoidmiseks rakendada:

  • Tõsta nii notarite kui ka kinnisvaramaaklerite teadlikkust võimalikest rahapesuriskidest.
  • Viia läbi riskide hindamine kinnisvara vahendamisega tegelevates ettevõtetes või miks mitte ka notaribüroodes, mille raames tuleks hinnata, kellega ning kui suures osas tehinguid tehakse ning millised on rahapesuriski maandamiseks rakendatavad meetmed.
  • Kliendi tuvastusprotsessi sisseseadmine. Kas ettevõttes on olemas protsess, mis võimaldab kinnisvaramaakleritel saada piisav kindlustunne, et ta teab kes ta klient tegelikult on, mis on finantseerimise allikas ning tehingu tegemise põhjus?

Kui teil on küsimusi artiklis avaldatu osas või sooviksite saada nõu, võtke EY-ga ühendust.

 

1 The Financial Action Task Force ehk rahapesuvastane töökond – http://www.fatf-gafi.org/about/
2 http://www.fatf-gafi.org/countries/#high-risk