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Les grandes lignes de l’impôt sur la fortune immobilière

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) est supprimé mais il peut faire l’objet de contrôles jusqu’au 31 décembre 2023. Un nouvel impôt sur la fortune, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lui succède, basé uniquement sur l’immobilier mais largement inspiré des règles de l’ISF.

Ce que doit l’IFI à l’ISF

L’IFI reprend notamment les règles suivantes de l’ISF : imposition au niveau du foyer fiscal, règles de territorialité, évaluation des biens (abattement de 30 % pour la résidence principale), seuil d’imposition (1.300.000 euros), barème (de 0,5 % jusqu’à 1,5 % au-delà de 10 millions d’euros), plafonnement de l’IFI lorsque la somme de l’IFI et des autres impôts sur les revenus et produits excèdent 75 % du revenu du foyer fiscal.

L’IFI : un impôt fondé sur le seul immobilier non professionnel du contribuable

En principe, tous les biens et droits immobiliers sont assujettis à ce nouvel impôt qu’ils soient détenus directement ou indirectement via des sociétés ou dans le cadre de placements tels que les SCPI, les OPCVM, les OPCI, les SIIC, les contrats d’assurance-vie rachetables, les sociétés foncières et les fonds immobiliers. Lorsque les actifs immobiliers sont détenus par une société, ses titres sont soumis à l’IFI à hauteur de la fraction représentative de l’immobilier.

Toutefois, pour faciliter l’analyse de leur situation par les petits porteurs, ceux-ci n’ont pas à déclarer certains actifs immobiliers. Il s’agit des participations de moins de 5 % du capital et des droits de vote dans une SIIC, ou moins de 10 % des droits d’un OPCVM dont l’actif est composé de moins de 20 % de biens immobiliers, ou des participations de moins de 10 % du capital et des droits de vote dans une société opérationnelle (définie ci-après).

En outre, les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement et affectés à une activité opérationnelle industrielle, commerciale, libérale, agricole ou artisanale ne sont pas, pour une très large part, retenus pour l’IFI, la non-imposition de ce type d’actif étant d’ailleurs plus étendue qu’auparavant, sous l’empire de l’ISF, où seul l’immobilier qualifié d’outil de travail était exonéré.

Ainsi, les actifs immobiliers détenus par une société sont exclus de l’assiette de l’IFI si cette société les affecte à sa propre activité opérationnelle. Il en est de même des actifs immobiliers détenus, directement ou indirectement, par une société opérationnelle et qui sont, soit affectés à son activité opérationnelle, soit affectés à l’activité opérationnelle d’une autre société qu’elle contrôle en droit ou en fait.

Enfin, comme avant 2018, les personnes ou les dirigeants associés détenteurs directs ou indirects de biens immobiliers affectés à leur activité professionnelle, ou à la société dans laquelle ils exercent leur activité professionnelle, continueraient d’être exonérés à raison de ces biens dans des conditions similaires à celles de l’ISF, dès lors que la nouvelle loi reprend largement les dispositions antérieures applicables en matière d’ISF aux biens professionnels.

Toutefois, si l’objectif du législateur était de soumettre au nouvel impôt seulement  l’immobilier de placement et de jouissance personnelle (résidence principale, résidence de villégiature…), la rédaction du texte impose une vigilance toute particulière au sein des groupes. L’immobilier détenu par une société sera exclu de l’IFI si cette société exerce une activité opérationnelle propre ou encore exerce des fonctions d’animatrice du groupe et, à ce titre, rend des services aux sociétés membres. En revanche, l’immobilier détenu par une société sans autre activité que la location de ses actifs au profit du groupe pourra, selon sa position dans le groupe, être imposable ou pas. Il sera imposable lorsque que la société immobilière loue à des sociétés sœurs ou filiales sans être, elle-même détenue par une société opérationnelle ou si elle est la société mère du groupe.

La véritable innovation de l’IFI

L’IFI innove surtout dans la limitation des passifs. Fort de l’expérience acquise en matière d’ISF, le législateur a mis en place une batterie de mesures anti-abus pour lutter contre l’érosion fiscale liée à une sous-valorisation des titres de société et contre le recours du contribuable à l’endettement. Ces limitations ne visent pas, bien évidemment, les dettes liées aux actifs non imposables.

Pour les dettes contractées par le redevable, la déductibilité est fondée tout d’abord sur leur nature (dettes d’acquisition ou de travaux liées aux actifs imposables et à proportion de la fraction imposable) et leur effectivité. Elle est ensuite fondée sur la qualité du prêteur. Sont ainsi non déductibles, les prêts souscrits directement auprès d’un membre du foyer fiscal ou via une société interposée qui lui servirait de relais. En revanche, et s’il est justifié de leur caractère normal, peuvent être déduits les prêts souscrits auprès d’une société contrôlée par le contribuable ou les membres de son groupe familial, hors du foyer fiscal, ou les prêts contractés directement auprès de ce groupe ou indirectement via une société qui servirait de relais.

En ce qui concerne l’évaluation des titres de société, toutes les dettes sont déductibles. Il en est de même en principe des dettes relatives à l’acquisition ou aux travaux concernant un actif immobilier imposable. Toutefois, la déductibilité des prêts conclus auprès d’un membre du groupe familial est conditionnée à la preuve que les prêts ont été consentis dans des conditions normales. Quant à la déductibilité des prêts contractés auprès du foyer fiscal du redevable ou auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par le redevable ou son groupe familial, elle est conditionnée à la justification de l’absence de toute volonté de réduire l’assiette imposable. La même justification est exigée pour les dettes souscrites auprès de toute personne dans les opérations de « rachat à soi-même »

Pour compléter ce dispositif, le contribuable ne pourra bénéficier que d’une déduction partielle et étalée sur la durée des prêts « in fine » qu’il a pu souscrire et se voit imposer un plafonnement global de son endettement pour la fraction des dettes déductibles, hormis celles pour lesquelles le redevable justifieraient qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal, qui excèderait 60% du patrimoine immobilier taxable lorsque ce dernier est supérieur à 5 millions d’euros.

Une mesure pénalisante pour les héritiers

L’IFI comme l’ISF prévoient le principe général d’imposition d’un actif grevé d’un usufruit dans les mains de l’usufruitier, pour sa valeur en pleine propriété.

Toutefois, certains héritiers vont avoir une mauvaise surprise car l’IFI innove en prévoyant la répartition de l’imposition séparée de l’usufruitier et du nu-propriétaire, sur la valeur de leur droit respectif déterminé selon le barème fiscal légal, pour certains usufruits légaux résultant des successions en présence du conjoint survivant.

Déclarations

Désormais, l’IFI ne fera pas l’objet d’une déclaration spécifique ni d’un paiement spontané. Les actifs immobiliers devront être déclarés dans une annexe nouvelle de la déclaration de revenus et l’impôt sera prélevé par voie de rôle.

Alain Rodarie (04 78 63 17 89)


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