The better the question. The better the answer. The better the world works. У вас есть вопрос? У нас есть ответ. Решая сложные задачи бизнеса, мы улучшаем мир. У вас є запитання? У нас є відповідь. Вирішуючи складні завдання бізнесу, ми змінюємо світ на краще. Meilleure la question, meilleure la réponse. Pour un monde meilleur. 問題越好。答案越好。商業世界越美好。 问题越好。答案越好。商业世界越美好。

Обзор рынка коммерческой недвижимости Казахстана, 4-ый квартал 2016 года

Аналитический бюллетень

Мы представляем выпуск аналитического бюллетеня «Обзор рынка коммерческой недвижимости Казахстана», подготовленного специалистами отдела консультационных услуг по недвижимости совместно с практикой налоговых и юридических услуг.

Основываясь на накопленном практическом опыте и знаниях, мы подготовили настоящий обзор, в котором рассмотрели текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в Казахстане, ключевые тенденции и прогнозы.

  • Офисная недвижимость

    Алматы

    • В начале 2016 года наблюдалось снижение арендных ставок и увеличение вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и Б на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации. Однако во второй половине года данная тенденция не наблюдалась. Арендные ставки отвязываются от доллара США в пользу национальной валюты.
    • Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет более 800 000 кв. м.
    • До конца 2016 года ожидается ввод в эксплуатацию около 70 000 кв. м офисной площади.
    • В течение одного года – двух лет планируется ввести в эксплуатацию ряд бизнес-центров классов Б и Б+, что, скорее всего, приведет к дальнейшему росту доли вакантных площадей. Оживления рынка коммерческой недвижимости в среднесрочной перспективе не предвидится.
    • Немаловажными факторами ценообразования являются наличие сертификатов GREEN, присутствие профессиональной управляющей компании, развитая вспомогательная инфраструктура и необходимое количество парковочных мест.

    Астана

    • По результатам третьего квартала 2016 года ввиду перенасыщения рынка отмечалось плавное снижение арендных ставок в бизнес-центрах классов А и Б, а также увеличение вакантных площадей класса А. В сложных экономических условиях арендаторы оптимизируют расходы, сокращая размер арендуемой площади или меняя офис на класс ниже. Для удержания арендаторов владельцы бизнес-центров были вынуждены плавно снижать арендные ставки, переходя на ставки в тенге.
    • Общий фонд офисных помещений классов А и Б составляет около 800 тыс. кв. м. В ноябре 2016 года в эксплуатацию были введены офисные площади класса А (около 30 000 кв. м) в одной из двух башен Talan Towers.
    • До 2020 года планируется существенное увеличение фонда офисных площадей классов А и Б ‒ на 300 000 кв. м. Планируемые офисные помещения частично представлены в составе различных многофункциональных комплексов. Кроме того, на рынке появятся помещения EXPO-2017, часть которых может быть использована в качестве офисов после проведения выставки (по предварительным оценкам порядка 100 тыс. кв. м).
    • Ожидается значительное увеличение площади высококачественных офисных помещений класса А в конце 2016 года и в начале 2017 года (приблизительно на 180 000 кв. м), среди которых ‒ Abu Dhabi Plaza. Это может повлечь за собой рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки класса А.
    • Новые объекты относятся к одинаковому классу и характеризуются небольшой удаленностью друг от друга, что ужесточит конкуренцию на рынке, поскольку цены будут установлены на одном уровне. Арендодатели будут вынуждены предлагать гибкие условия в виде скидок, акций, рассрочек или арендных каникул.
  • Гостиничная недвижимость

    Алматы

    • В третьем квартале 2016 года произошло увеличение уровня загрузки большинства отелей примерно до 40% по сравнению со вторым кварталом, что обусловлено более высокой активностью бизнеса в городе вследствие стабилизации рынка после девальвации 2015 года.
    • За третий квартал 2016 года четырех- и пятизвездочные гостиницы показали рост ADR в диапазоне 5-22% (в национальной валюте) по сравнению с уровнем ADR на конец 2015 года.
    • В 2016 году состоялось открытие гостиниц Sapar De Luxe 4* на 24 номера, Maqan Hotel 4* на 40 номеров и Shera Park Inn 4*на 190 номеров.
    • Большинство собственников отелей местного уровня проявляют заинтересованность в привлечении международных сетевых операторов для повышения доходности.

    Астана

    • Общий фонд четырех- и пятизвездочных отелей насчитывает более 1500 номеров.
    • В третьем квартале 2016 года наблюдался небольшой рост ADR (примерно на 5%).
    • Уровень загрузки большинства отелей увеличился, в среднем составив 50% за тот же период.
    • Увеличение ADR и уровня заполняемости так же, как и в Алматы, обусловлено более высокой активностью бизнеса и проведением мероприятий в городе.
  • Торговая недвижимость

    Алматы

    • По результатам третьего квартала 2016 года средние арендные ставки торгово-развлекательных центров (ТРЦ) современного формата оставались стабильными. Вакантность ТРЦ в среднем по рынку находилась в диапазоне 20-30%. При этом отмечается, что некоторые успешные ТРЦ практически полностью загружены.
    • В связи с девальвацией тенге, произошедшей в 2015 году, некоторые арендодатели рассматривают возможности пересмотра существующих договоров, в том числе отвязку арендной ставки от доллара, а также установление арендной ставки в виде фиксированной ставки и процента с оборота.
    • В третьем квартале 2016 года были введены в эксплуатацию три ТРЦ: Almaty Mall (34 000 кв. м), ТРЦ Москва (37 000 кв. м) и Colibri Boutique Mall (12 000 кв. м). Общий фонд торговой недвижимости современного формата увеличился до 800 000 кв. м.
    • В связи со снижением торгового оборота участники рынка сетевых ретейлеров заинтересованы в покупке долей конкурентов с перспективой дальнейшего развития сети и увеличения доходности за счет эффективного управления.
    • Инвесторы проявляют большой интерес к рынку ретейла Казахстана. Согласно данным 2016 AT Kearney Global Retail Development Index, Казахстан находится на четвертом месте по развитию рынка ретейла.

    Астана

    • Общая площадь торговой недвижимости увеличилась до 524 000 кв. м в связи с открытием ТРЦ Asia Park в третьем квартале 2016 года и вводом в эксплуатацию торговых площадей в стелобате Talan Towers в ноябре 2016 года.
    • По результатам третьего квартала 2016 года арендные ставки и вакантность у ряда успешных ТРЦ были стабильными относительно 2015 года. Некоторые устоявшиеся на рынке ТРЦ демонстрируют почти полную заполняемость. Арендная ставка в 2017 году ожидается на уровне 2016 года.
    • Менее популярные ТРЦ испытывали трудности с заполнением в связи с девальвацией тенге в 2015 году, которая отразилась на снижении платежеспособности арендаторов, поскольку арендные ставки у большинства ТРЦ установлены в валюте. По результатам третьего квартала 2016 года наблюдался перевод ставок в национальную валюту.Строящимся торговым центрам также сложно обеспечить заполнение, и они готовы предоставлять площади по ставкам ниже рыночных.
    • Большинство договоров аренды торговых помещений заключены с индексацией арендных ставок к обменному курсу доллара США. Торговые центры, заключившие относительно больше договоров аренды в виде процента от оборота, демонстрируют более резкое снижение доходов в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Контактная информация

Ольга Архангельская, MRICS
Партнер, руководитель группы
по оказанию услуг компаниям
секторов недвижимости, строительства и
гостиничного бизнеса в СНГ
Тел.: +7 495 755 9854

Тимур Пулатов, ASA
Партнер, руководитель практики
консультационных услуг по сделкам
в Центральной Азии и на Кавказе
Тел.: +7 727 258 5960

Борис Лобовик, PhD
Партнер, руководитель отдела
юридических услуг в Казахстане
Тел.: +7 727 258 5960