arché immobilier suisse: les investisseurs sont confrontés à de nouveaux défis

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  • L’immobilier résidentiel continue d’être clairement l’affectation la plus appréciée
  • Des ajustements de portefeuille et des acquisitions sélectives comme stratégie d'investissement privilégiée
  • Les immeubles de bureaux sont de nouveau évalués de façon plus optimiste
  • Les méga tendances du passage au numérique et du changement démographique marquent l’environnement

ZURICH, LE 16 JANVIER 2019 – En 2019, la Suisse reste un marché immobilier attractif pour les investisseurs. Le secteur se caractérise par la persistance du niveau très faible des taux d’intérêt et une impulsion positive conférée par le passage croissant au numérique. Ce passage entraîne également un engouement croissant des investisseurs pour des concepts innovants tels que les Coworking-Spaces ou des produits du segment «Affordable-Housing» comme les micro-appartements ou les Serviced-Apartments. Tels sont les résultats du baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier 2019 d’EY en Suisse.

Dans le même temps, 77 pour cent des personnes interrogées considèrent que le marché immobilier suisse est en fin de cycle et s’attendent à une stagnation des volumes de transactions à un niveau élevé. «Le marché suisse conserve son caractère plus que respectable. La puissance économique et la stabilité politique constituent des arguments de poids pour les investisseurs, qui jouent, en 2019 aussi, en faveur de la Suisse», déclare Claudio Rudolf, partenaire chez EY et auteur de l’étude. Toutes les personnes interrogées ont indiqué que l’ajustement de portefeuille était leur stratégie d'investissement privilégiée. 94 pour cent misent en outre sur des acquisitions sélectives. Au vu du niveau déjà très élevé des prix, de nombreux participants à l’enquête (98 pour cent) se tournent en outre vers les investissements qu'ils ont en portefeuille comme alternative à des acquisitions onéreuses. Seules la surproduction dans la construction ainsi qu’une diminution attendue des prix des surfaces de commerce de détail en périphérie peuvent troubler quelque peu l’image globalement positive pour les investisseurs.

L’immobilier résidentiel attire beaucoup d’attention
Plus de la moitié des personnes interrogées (52 pour cent) concentrent leurs investissements fortement à moyennement sur l’immobilier résidentiel, 23 pour cent sur les immeubles de bureaux et deux pour cent sur le commercial. Il est en revanche impossible de déterminer une préférence géographique des investisseurs. Seules Saint-Gall et Lucerne, avec sept pour cent chacune, ont un peu moins la cote auprès des investisseurs. Le passage au numérique entraîne une augmentation de l'importance de concepts innovants. «L’Affordable Housing est devenu un favori des investisseurs. Les nouvelles technologies et des évolutions de la société entraînent cette tendance», déclare Daniel Zaugg, partenaire et co-auteur de l’étude. «Les digital natives attendent de la flexibilité dans tous les aspects de la vie, pour leur habitation également. De nombreux investisseurs l’ont reconnu et se concentrent davantage sur des produits qui répondent à cette demande.»

Les immeubles de bureaux sont de nouveau évalués de façon plus optimiste en 2019
Les espaces de bureaux sont de nouveau perçus de façon plus optimiste que l’année dernière. En outre, en comparaison géographique, Zurich a remplacé Genève en tant que lieu favori pour les investissements en immeubles de bureaux. 79 pour cent des participants au sondage se concentrent moyennement à fortement sur les immeubles de bureaux. Et ici aussi, le passage au numérique entraîne l'apparition couronnée de succès d’un concept innovant d’utilisation des surfaces: les Coworking-Spaces. 89 pour cent des personnes interrogées sont d’accord avec l’affirmation selon laquelle ce concept d'utilisation des surfaces attire davantage l’attention des investisseurs. «Les Coworking-Spaces permettent d’atteindre un niveau de satisfaction plus élevé de l’utilisateur en dépit d’une utilisation plus efficiente des surfaces. En cette période de pénurie de personnel qualifié et de «war for talents», les entreprises bénéficient d’une plus grande satisfaction des collaborateurs en ce qui concerne les surfaces de travail. Dans le même temps, le taux d'utilisation des surfaces augmente pour le propriétaire. C’est une situation de win-win.», affirme M. Rudolf.

Marché de l’immobilier commercial en baisse – les surfaces logistiques en tirent profit
Les surfaces de commerce de détail continuent d’afficher une tendance négative: seule une personne interrogée sur dix estime que les prix vont monter pour les surfaces de commerce de détail (site 1A). La majorité s’attend par contre à une baisse des prix (52 pour cent pour les sites 1A, 83 pour les sites 1B, 90 pour cent dans la périphérie). Seuls les sites des rues commerçantes principales sont porteurs d'avenir d’après les participants à l’enquête. «La marche victorieuse du commerce en ligne entraîne une nette diffusion des sites dans le segment du commerce de détail. Les sites de la périphérie peuvent à peine concurrencer le commerce en ligne. Les sites des grandes rues commerçantes attirent en revanche plus de clients. Cette tendance se reflète aussi pour l'immobilier logistique, qui constitue la colonne vertébrale du commerce électronique», déclare M. Zaugg. 84 pour cent des participants à l’enquête sont d’accord avec l’affirmation selon laquelle l’immobilier logistique attire davantage l’attention pour le «dernier kilomètre». Les dépôts centraux deviennent quand même plus attractifs pour 72 pour cent des personnes interrogées.

Les méga tendances du passage au numérique et du changement démographique marquent l’environnement
Les participants au sondage identifient comme méga tendances les plus marquantes des cinq à dix années à venir le changement démographique (98 pour cent), la politique en matière de taux d'intérêt (91 pour cent) et le passage au numérique (91 pour cent). Les trois quarts environ des personnes interrogées remarquent aussi que la mise en œuvre du passage au numérique se fait trop lentement en dépit des gains d'efficacité escomptés. «Ici, les méga tendances se superposent: le passage au numérique nécessite des personnes intelligentes qu’on se dispute âprement en période de changement démographique. Notre secteur doit faire des efforts pour pouvoir maîtriser les défis du présent et de l’avenir», explique M. Rudolf. Outre les gains d’efficacité purs qu’il engendre, le passage au numérique devient toutefois aussi un facteur et un avantage de localisation: une bonne connectivité peut compenser des désavantages liés à la situation. Une large majorité des personnes interrogées partage donc l’avis que les villes qui s’impliquent davantage dans le passage au numérique, ce qu'on appelle les smart cities, peuvent en tirer des avantages de localisation (91 pour cent). Un peu plus de la moitié souscrit en outre à l’affirmation selon laquelle les sites de bureaux excentrés dans des districts ayant la cote en tireront profit par rapport aux sites centralisés établis.

Informations au sujet de l’étude
Ce sont des investisseurs actifs sur le marché de l’immobilier suisse pendant les années précédentes qui ont été questionnés pour le baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier d’EY. Il s’agit du neuvième baromètre annuel d’une série ininterrompue depuis 2011. Environ 45 des investisseurs suisses les plus importants ont pris part au sondage. Ils ont été interrogés en octobre 2018. Le baromètre est censé donner une estimation du marché de l’investissement immobilier suisse dans les années à venir, ainsi qu’un aperçu de la stratégie que suivront les investisseurs dans les années à venir en Suisse.


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