Na co si dát pozor při nabývání nemovitostí?
Občanský zákoník poskytuje kupujícím, kteří kupují nemovitou věc zapsanou do katastru nemovitostí, ochranu v případě, že ji kupují od osoby, která je v tomto veřejném seznamu zapsána jako vlastník, ačkoli jím ve skutečnosti není. V takovém případě se kupující při splnění určitých podmínek stane vlastníkem nemovité věci i přes absenci vlastnického práva prodávajícího. Podmínkou nabytí vlastnického práva je v takovém případě úplatnost nabývacího právního jednání a dobrá víra kupujícího ohledně souladu zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem. Tento jev, ve kterém se kupující za zákonem stanovených podmínek mohou spolehnout na stav práv (ne)zapsaných ve veřejném seznamu, se označuje jako princip materiální publicity.
Nejvyšší soud ČR nedávno ve svém usnesení ze dne 9. prosince 2020, sp. zn. 22 Cdo 1980/2020 upřesnil, že důvěra kupujícího ve stav a údaje zapsané či nezapsané ve veřejném seznamu se „vztahuje jen na případy, kdy – při převodu vlastnického práva – schází vlastnické právo převodce, tj. jde o stav, kdy osobě zapsané ve veřejném seznamu převáděné právo nesvědčí, protože není jeho skutečným subjektem.“ Prakticky to znamená, že ochrana se vztahuje na nabyvatele jen v rozsahu práv zapisovaných k nemovité věci. Ochrana se nevztahuje na jiné údaje o nemovité věci, a to i když se běžně zapisují do katastru nemovitostí (např. údaje o veřejnoprávních omezeních, které se k nemovitosti vážou). Nejvyšší soud v konkrétním případě shledal, že kupující není chráněn v případě, kdy je vlastník nemovité věci omezen v nakládání s nemovitou věci v důsledku probíhajícího exekučního řízení – exekuce obecně brání dlužníkovi nakládat s jeho majetkem včetně nemovitostí – a toto omezení není viditelné ve výpisu z katastru nemovitostí. Převod je v takovém případě neplatný bez ohledu na absenci zápisu údaje o omezení vlastníka nemovité věci v nakládání s ní v katastru nemovitostí. Údaje o probíhajících exekucích lze zjistit z centrální evidence exekucí.
S ohledem na výše uvedené doporučujeme v případě plánovaných akvizic nemovitých věci nespoléhat pouze na údaje zapsané v katastru nemovitostí, ale provést důkladnou právní prověrku před realizací transakce za účelem identifikace potenciálních právních rizik. Zároveň je více než vhodné těsně před podpisem akviziční smlouvy zkontrolovat nejméně to, že ve vztahu k prodávajícímu není vedeno žádné exekuční ani insolvenční řízení.
V případě dotazů se, prosím, obraťte na autory článku nebo na další členy advokátní kanceláře EY Law či týmu EY, se kterými spolupracujete.
Autoři:
