26 jan. 2022
Ny regnskabsvejledning for andelsboligforeninger

Ny regnskabsvejledning for andelsboligforeninger

Af Ditte Mosegaard Jørgensen

Senior Manager i EY Danmarks faglige afdeling for finansiel rapportering

Regnskabsfaglig specialist med fokus på rådgivning inden for årsregnskabsloven og faglig nyhedsformidling.

26 jan. 2022

Erhvervsstyrelsen har i december 2021 offentliggjort en ny og opdateret regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, herunder et nyt modelregnskab.

Opsummering: 
  • Vejledningen og modelregnskabet er gennemgribende opdateret i forhold til den tidligere vejledning "Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening".
  • Opdateringen beror på ændringer i lovgivningen og ændrede fortolkninger af lovgivningen. 

Nedenfor gennemgår vi de væsentligste ændringer i den nye regnskabsvejledning for andelsboligforeninger og i det tilhørende modelregnskab.

Værdiansættelse af ejendommen

I vejledningen præciseres det, at en andelsboligforening kan måle ejendommen til kostpris eller dagsværdi. Der er fortsat ikke krav om at afskrive på ejendommen for andelsboligforeninger. Ved valg af dagsværdi er bestyrelsen årligt forpligtet til at foretage en vurdering af ejendommens dagsværdi på balancedagen, men der er efter årsregnskabsloven ikke krav om at indhente en valuarvurdering hvert år. Omvendt er det ikke muligt at anvende en fastholdt valuarvurdering i henhold til andelsboligloven som et udtryk for dagsværdien, da dagsværdien altid skal vurderes på balancedagen efter årsregnskabslovens regler. Ligeledes er det fortsat ikke muligt at anvende den offentlige ejendomsvurdering som et udtryk for dagsværdi.

Praksisændring for ejendommen

Andelsboligforeninger, som hidtil har målt ejendommen til dagsværdi, kan vælge at ændre regnskabspraksis til kostpris. Denne mulighed i vejledningen skal dog ses i lyset af reglerne om fastholdt værdi i andelsboliglovens § 5, stk. 3, sammenholdt med andelsboligforeningers særlige karakteristika. En sådan ændring af praksis med henvisning til reglerne om fastholdt værdi kan dog kun anvendes én gang, men der er som udgangspunkt ingen frist for, hvornår den senest skal være anvendt.

Gæld i ejendommen

Metoderne til at måle værdien af andelsboligforeningens gæld i ejendommen er udvidet, idet gælden nu også kan måles til kursværdi. Det er dog kun en mulighed, hvis ejendommen værdiansættes til dagsværdi. Herudover er det i vejledningen præciseret, at lån, som kan indfries til kurs 100 (konvertible lån), skal optages til højst kurs 100, og at regnskabet skal indeholde oplysninger om, at lånet er konvertibelt.

Renteswaps

I marts 2021 udsendte Erhvervsstyrelsen en Udtalelse om måling af renteswaps i årsregnskaber for andelsboligforeninger, hvori det blev præciseret, at andelsboligforeninger kan værdiansætte renteswaps til basisværdi (den af banken oplyste værdi). Udtalelsen er indarbejdet i vejledningen.

Herudover udsendte Indenrigs- og Boligministeriet i november 2021 en Vejledende udtalelse om renteswapaftaler i andelsboligforeninger, som dog ikke er indarbejdet i vejledningen. I denne udtalelse beskrives det, hvordan renteswaps skal indgå ved opgørelsen af andelsværdien.

Offentlige tilskud

Vejledningen indeholder et nyt afsnit om den regnskabsmæssige behandling af offentlige tilskud. Heri er det præciseret, at tilskud til dækning af omkostninger (fx vedligeholdelse af ejendommen eller rente af gælden) skal præsenteres som en indtægt og ikke må modregnes i de omkostninger, som tilskuddet vedrører. Det beskrives herudover, at tilskud til byfornyelse givet som kontanttilskud (ikke lånebaseret) skal indtægtsføres i resultatopgørelsen i takt med, at tilskudsbetingelserne opfyldes.

Grundejernes Investeringsfond

Den regnskabsmæssige behandling af indestående og forpligtelser i henhold til Grundejernes Investeringsfond (GI) er ændret som følge af en ændret fortolkning af årsregnskabsloven. Den tidligere metode med at foretage en hensættelse svarende til indeståendet på bindingskontoen hos GI kan ikke længere anvendes. Den del af årets lejeindtægt, som kan henføres til GI, forbliver derfor en indtægt i resultatopgørelsen og skal således ikke længere periodiseres.

Som et alternativ kan reservation til vedligeholdelse af ejendommen (svarende til indestående i GI) i stedet foretages via resultatdisponeringen og klassificeres som "Andre reserver" under egenkapitalen. Denne reserve opløses efterfølgende over resultatdisponeringen i takt med, at foreningen afholder de omkostninger, som dækkes af indeståendet hos GI.

Andelsboligforeningens indestående på kontoen hos GI (boligreguleringslovens § 18 B) blev tidligere klassificeret som et tilgodehavende i balancen, men skal fremover klassificeres som likvide beholdninger. Det skal i en note oplyses, at der er tale om en konto, som er bundet i GI, herunder størrelsen af det indestående beløb på kontoen.

En illustration af ovenstående findes i det nye modelregnskab for en andelsboligforening.

Indvendig vedligeholdelse for lejere

Klassifikation af andelsboligforeningens forpligtelse vedrørende indvendig vedligeholdelse efter lejelovens § 22 er ændret, og der er tale om en hensat forpligtelse, da der er usikkerhed omkring forfaldstidspunktet.

Sammenhæng fra andelsboligloven til årsregnskabsloven

Sondringen mellem årsregnskabsloven og andelsboligloven er tydeliggjort i den nye vejledning. Der er i den forbindelse medtaget en mere detaljeret beskrivelse af de korrektioner, som normalt foretages til foreningens egenkapital opgjort efter årsregnskabsloven, når andelsværdien efter andelsboligloven skal beregnes. Dette med henblik på at skabe en bedre forståelse af sammenhængen mellem egenkapitalen i årsregnskabet og andelsboligforeningens formue i forhold til andelskronen.

Ændringer i modelregnskabet

I modelregnskabet er der sket følgende væsentlige ændringer:

  • Den tidligere "Administrator- og bestyrelsespåtegning" er erstattet af en ledelsespåtegning, som kun afgives af andelsboligforeningens bestyrelse, da administrator ikke er en del af ledelsen. En erklæring fra administratoren kan medtages frivilligt – i så fald som en særskilt erklæring.
  • Resultatdisponeringen er ændret og er nu opdelt i en egentlig resultatdisponering og en opgørelse af årets likviditetsresultat. Sidstnævnte opgørelse er frivillig.
  • Gældsforpligtelser i balancen er nu opdelt på kort- og langfristet gæld som følge af ændring i årsregnskabslovens skemakrav.
  • Specifikationen af egenkapitalen er flyttet fra noterne til en selvstændig egenkapitalopgørelse, da det efter årsregnskabsloven ikke længere er tilladt at vise en fuldstændig specifikation af egenkapitalen som en note. Det er dog frivilligt at medtage en egenkapitalopgørelse, ligesom det alternativt er muligt at medtage enkelte noter vedrørende bevægelser på egenkapitalen, så længe disse noter tilsammen ikke får karakter af en fuldstændig specifikation af egenkapitalen.
  • Der er indsat eksempel på beregning af andelskronen, når foreningen anvender en fastholdt valuarvurdering, ligesom der er indsat de nye oplysningskrav i andelsboligloven, som følger af denne mulighed.
  • Nøgleoplysningerne er tilpasset, så modelregnskabet alene indeholder de nøgleoplysninger, som foreningen er forpligtet til at medtage i årsregnskabet.

Ønsker du mere indsigt?

Den nye regnskabsvejledning for andelsboligforeninger vil blive indarbejdet i vores publikation Indsigt i årsregnskabsloven ved dette års opdatering. Udtalelsen om renteswaps er allerede indarbejdet, så hvis du ønsker mere indsigt i den regnskabsmæssige behandling af renteswaps i andelsboligforeninger, kan du læse mere i Indsigt i årsregnskabsloven i afsnit 42.5 Særligt om renteswaps i regnskabsklasse A

Denne nyhed er en del af serien Indsigt i Indsigt, som er regnskabsnyheder med fokus på aktuelle regnskabsemner og praktiske problemstillinger, som er relevante for virksomheder omfattet af årsregnskabsloven. Vi henviser til publikationen Indsigt i årsregnskabsloven for yderligere omtale af de enkelte emner. Vi samler artiklerne på vores side om Årsregnskabsloven under Indsigt i Indsigt.

Sammendrag

Erhvervsstyrelsen har i december 2021 offentliggjort en ny og opdateret regnskabsvejledning for andelsboligforeninger, herunder også et nyt modelregnskab. Både vejledningen og modelregnskabet er gennemgribende opdateret i forhold til den tidligere vejledning "Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening". Opdateringen beror på ændringer i lovgivningen og ændrede fortolkninger af lovgivningen. 

Om denne artikel

Af Ditte Mosegaard Jørgensen

Senior Manager i EY Danmarks faglige afdeling for finansiel rapportering

Regnskabsfaglig specialist med fokus på rådgivning inden for årsregnskabsloven og faglig nyhedsformidling.