6 apr. 2021
Kriterier for opretholdelse af vurderingsstatus som landbrugsejendom

Kriterier for opretholdelse af vurderingsstatus som landbrugsejendom

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

6 apr. 2021
Relaterede emner Tax Landbrug og godser

Kriterierne for kategorisering af landbrugs- og skovejendomme ændres og vil få stor betydning for ejere af landbrugs- og skovejendomme.

Opsummering: 
  • Fra 1. marts 2021 vil det kun være produktionsjord, som omfattes af fremskrivningsordningen for landbrugs- og skovejendomme.
  • Den hidtidige formodningsregel hvor ejendomme med et areal på mere end 5,5 hektar som ”tommelfingerregel” blev kategoriseret som en landbrugs- eller skovejendom videreføres ikke.
  • De ændrede vurderingskriterier medfører, at en lang række landbrugs- og skovejendomme fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger. 

De nye offentlige vurderinger af landbrugs- og skovejendomme er lige på trapperne. Landbrugs- og skovejendomme skal vurderes første gang efter det nye ejendomsvurderingssystem med vurderingstermin 1. marts 2021.

Kriterier for opretholdelse af vurderingsstatus som landbrugsejendom

Med den nye ejendomsvurderingslov er der indført en ny vurderingsnorm, i form af en fremskrivningsordning, for landbrugs- og skovejendomme, som ikke er markant væsensforskellig i forhold til den tidligere gældende ”bondegårdsregel”.  Til gengæld ændres kriterierne for kategorisering af landbrugs- og skovejendomme væsentligt. Det vil få stor betydning for mange ejere af ejendomme, som i dag er kategoriseret og vurderet som landbrugs- og skovejendomme.

Fra 1. marts 2021 vil det kun være produktionsjord, som omfattes af fremskrivningsordningen for landbrugs- og skovejendomme. Ved produktionsjord skal primært forstås arealer i landzone tilhørende landbrugsejendomme eller skovejendomme, når arealerne anvendes til landbrugsmæssige formål eller er undergivet fredskovpligt og ikke i henhold til planlovgivningen eller anden offentlig regulering kan anvendes til andre formål.

Formodningsreglen afskaffes

Den hidtil kendte formodningsregel, som medførte, at ejendomme med et areal på mere end 5,5 hektar som ”tommelfingerregel” blev kategoriseret som en landbrugs- eller skovejendom videreføres ikke. Det betyder, at det fremover vil være ejendommens samlede karakter og anvendelse på vurderingstidspunktet, der bestemmer, om en ejendom kan karakteriseres som en landbrugs- eller skovejendom. Alle ejendomme vil blive undergivet et konkret skøn, hvorunder betydningen af ejendommens boligelement skal vurderes op mod betydningen af ejendommens landbrugs- og skovelement.

De væsentligt ændrede vurderingskriterier må forventes at medføre, at en lang række ejendomme, som i dag er vurderet som landbrugs- og skovejendomme fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger og således ikke længere kan bibeholde status og beskatning som landbrugs- og skovejendomme. Det vil i særlig grad gøre sig gældende for såkaldte hobby- og lystejendomme, hvorpå boligelementet efter en samlet vurdering vejer tungest.

Ejerbolig eller landbrugs- og skovejendom?

Afskaffelsen af formodningsreglen vil medføre en lang række gråzoneejendomme, hvor der er væsentlig tvivl om kategoriseringen, det vil sige ejendomme hvorpå der måske ikke kan gennemføres ændringer, uden det medfører en betydelig risiko for skift i vurderingskategori.

En vurdering som ejerbolig frem for landbrugs- og skovejendom vil medføre en væsentligt højere offentlig grundværdi, alene fordi der for ejerboliger ikke anvendes objektiveret vurderingsnorm, men en subjektiv vurderingsnorm i form af en handelsværdibetragtning. Foruden en højere offentlig grundværdi vil ejerboliger også blive beskattet med en væsentlig højere promille, som for ejerboliger kan fastsættes op til 30 promille, mens den for landbrugs- og skovejendomme forventes fastsat op til 7 promille.

En højere offentlig grundværdi og en højere promille medfører en betydeligt højere ejendomsskat. Den eneste fordel, der kan være i kategoriseringen som ejerbolig, er muligheden for anvendelse af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven, hvorefter ejer, hvis særlige betingelser er opfyldt, kan sælge ejendommen skattefrit.

Ejendomme med husdyrproduktion

Landbrugskategorien er udvidet på området for husdyrproduktion, således at alle ejendomme, der i væsentligt omfang anvendes til erhvervsmæssig husdyrproduktion i henhold til landbrugslovgivningen, fremover skal vurderes som landbrugsejendomme og ikke længere, for visse husdyrproduktioner, som andet erhverv.

Solcelleanlæg og vindmøller

Hvis der på en landbrugs- eller skovejendom i henhold til gældende plangrundlag kan opføres erhverv, herunder også solcelleanlæg og vindmøller, vil det medføre, at minimum den berørte del af ejendommen skifter status fra landbrugs- og skovejendom til erhvervsejendom.

Det medfører højere vurdering samt beskatning med højere grundskyldspromille. Der indføres en særlig vurderingsnorm for jord under solcelleanlæg og vindmøller, som også gælder for vindmøller og solcelleanlæg på landbrugsjord.

En særlig overgangsordning

Der er indført en særlig overgangsregel, hvorefter en ejer af en ejendom, eller ved enighed mellem flere ejere af en ejendom, der i dag er vurderet som landbrugs- og skovejendom, kan vælge, at ejendommen skal bibeholde vurderingsstatus som landbrugs- og skoveejendom, selvom den i henhold til den nye vurderingskategorisering skifter status til ejerbolig. Det samme gælder for ejendomme, som måtte skifte kategori fra ejerbolig til landbrugs- og skovejendom.

Der gælder dog visse betingelser:

  • Valg af vurderingskategori skal ske senest 90 dage efter modtagelsen af ejendommens vurderingsmeddelelse pr. 1. marts 2021 i e-Boks. Hvornår vurderingsmeddelelserne udsendes er endnu usikkert.
  • Valget af vurderingskategori kan ikke omgøres og gælder som hovedregel indtil ejerskifte.
  • Overdragelse mellem ægtefæller eller mellem ejere indbyrdes betragtes ikke som ejerskifte.
  • Overdragelse til længstlevende ægtefælle anses heller ikke som ejerskifte.
  • Hvis der på ejers foranledning gennemføres ændringer på en ejendom, som medfører omvurderingsgrund, vil det også medføre bortfald af valgt vurderingskategori og dermed udløse vurdering efter de almindelige regler.

Den pågældende overgangsordning kan således virke som værn mod betydelige stigninger i ejendomsskatten som følge af skift i vurderingskategori fra landbrugs- og skovejendomme til ejerboliger som følge af ikrafttrædelsen af det nye ejendomsvurderingssystem.

Beskatning af hovedaktionærer m.fl. med hel eller delvis fri bolig i selskabets landbrugsejendom/ejerbolig

Hovedaktionærer og andre med bestemmende indflydelse på egen aflønning beskattes ikke efter det ofte skærpende skematiske regelsæt for værdi af hel eller delvis fri helårsbolig i selskabets faste ejendom, hvis de i henhold til anden lovgivning (fx landbrugsloven) opfylder, eller har opfyldt, en bopælspligt og lovgivningsmæssigt er forhindret i særskilt at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom. Den skattepligtige værdi af den frie helårsbolig er i denne situation i stedet markedslejen, (det vil sige hvad boligen kan lejes ud for til tredje mand).

Hvis selskabets landbrugsejendom vurderingsmæssigt ændrer status til ejerbolig/beboelsesejendom, er det vores vurdering, at den skattepligtige værdi af fri helårsbolig for hovedaktionærer mfl. stadig skal fastsættes til markedslejen (og ikke den ofte højere skematiske værdi), forudsat at bopælspligten bevares, og hovedaktionæren stadig er forhindret i at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom efter landbrugsloven.

I og med at ejendommen kommer til at fremstå som en ejerbolig/villa i stedet for et stuehus på en landbrugsejendom, er der eventuel fremadrettet risiko for fastsættelse af en højere skønsmæssigt markedsleje.

Herudover kan det efter vores opfattelse ikke udelukkes, at lovgivningen på dette område vil blive ændret fx i retning af skematisk beregnet værdi af fri bolig, når landbrugsejendommen i vurderingsmæssig sammenhæng er anset for primært at have et boligformål.

Kontakt os

Hvis du har spørgsmål vedr. vurderingskriterier eller øvrige forhold omkring ejendomsvurderingen af din landejendom, er du velkommen til at kontakt os.

Mark Hovesen, tlf.  2529 4557
Lone Kristiansen, tlf. 2529 4632
Claus Pedersen, tlf. 2529 6479
Jan Carstensen, tlf. 2529 6439

Sammendrag

De ændrede vurderingskriterier medfører, at en lang række landbrugs- og skovejendomme fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger. En vurdering som ejerbolig frem for landbrugs- og skovejendom vil medføre en væsentligt højere offentlig grundværdi, alene fordi der for ejerboliger anvendes en subjektiv vurderingsnorm i form af en handelsværdibetragtning. Foruden en højere offentlig grundværdi vil ejerboliger også blive beskattet med en væsentlig højere promille, som for ejerboliger kan fastsættes op til 30 promille, mens den for landbrugs- og skovejendomme forventes fastsat op til 7 promille.

Om denne artikel

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

Related topics Tax Landbrug og godser