1 mar. 2022
Sammenskrivning af lejelovgivningen

Lovforslag om sammenskrivning af lejelovgivningen er blevet vedtaget

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

1 mar. 2022

Folketinget har vedtaget en sammenskrivning af lejelovgivningen der træder i kraft den 1. juli 2022.

Folketinget har i dag, den 1. marts 2022, vedtaget en sammenskrivning af lejelovgivningen, som har til formål at sikre en forenkling af lejelovgivningen. Det har ikke været hensigten, at der skal ske egentlige ændringer i retsstillingen mellem lejer og udlejer.

Som vi også har omtalt i vores tidligere artikel Sammenskrivning af lejelovgivningen er måske på vej er faktum dog, at der på visse punkter er nyheder at finde i den nye lov. Dette er blandt andet tilfældet i relation til reglerne om tilbudspligt.

Reglerne om tilbudspligt

Det nye er, at der ikke længere skal foretages syn og skøn ved overdragelse af selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.

Det er ikke nærmere angivet i bemærkningerne, hvad der forstås ved ”andre aktiver”. Typisk vil et ejendomsselskab have enkelte øvrige – og i forhold til ejendommen helt underordnede – aktiver, og retspraksis må vise, hvor grænsen går.

Begrundelsen for, at der ikke længere skal foretages syn og skøn i forbindelse med overdragelse af rene ejendomsselskaber fremgår af bemærkningerne:

”I disse tilfælde må det antages, at det vil være muligt at identificere markedsprisen for ejendommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at ville svare til værdien af ejendommen.”

I realiteten vil købesummen for kapitalandelene i et ejendomsselskab naturligvis afhænge ganske meget af ejendommens værdi. Samtidig vil købesummen dog typisk også blandt andet være afhængig af selskabets finansiering, skattemæssige forhold mv. og det vil ikke i praksis være muligt at overføre værdien én til én.

Fælles for disse øvrige forhold er, at de er helt ligegyldige for en andelsboligforening, som måtte blive stiftet af ejendommens lejere med henblik på deres udnyttelse af tilbudspligten. Lejerne tilbydes jo at købe ejendommen og ikke kapitalandelene i ejendomsselskabet.

Fx er ejendomsselskabets skatteforhold lejerne helt underordnede, mens skatteforholdene kan have væsentlig betydning for en selskabskøber og derfor også påvirke købesummen for kapitalandelene markant. Hvis kapitalandelene derfor fx er værdiansat lavere end ejendomsværdien, fordi køber med selskabet indtræder i en forpligtelse til at betale udskudt skat, så vil købesummen for kapitalandelene blive lavere end hvad ejendommen i sig selv kunne værdiansættes til i en traditionel ejendomshandel.

Hertil kommer, at vilkårene for en selskabshandel ofte afviger væsentligt fra vilkårene i en traditionel ejendomshandel, og på den baggrund, kan det blive vanskeligt at fastslå hvilke vilkår, der skal tilbydes til lejerne, der som bekendt skal have tilbudt ejendommen til ”samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side”.

Uden nærmere vejledning i loven eller dens bemærkninger bliver det særdeles vanskeligt rent praktisk at benytte den nye mulighed for at undgå syn og skøn i forbindelse med salg af ejendomsselskaber.

For mere viden om tilbudspligt henviser vi til vores tidligere artikel om tilbudspligt ved omstrukturering af udlejningsejendomme.

Den sammenskrevne lejelov træder i kraft den 1. juli 2022.

Kontakt: Danny Krei, tlf. 2529 5188 eller Nina L. Jakobsen, tlf. 2529 3273

Sammendrag

Sammenskrivningen af lejelovgivningen skal sikre en forenkling af lejelovgivningen, og det har ikke været hensigten, at der skal ske egentlige ændringer i retsstillingen mellem lejer og udlejer. Det forholder sig dog ikke helt sådan, da der i den nye lov bl.a. er ændret i reglerne om tilbudspligt, så der ikke længere skal foretages syn og skøn ved overdragelse af selskaber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom.

Om denne artikel

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.