1 jun. 2023
By set oppefra i mørket

Den nye ejendomsskattelov – hvordan påvirker den dig?

Forfattere
Thomas Dalgaard Andersen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Skatterådgiver med kompetencer inden for omstrukturering og generationsskifte af ejerledede virksomheder samt fradrag for forskning- og udviklingsomkostninger.

Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

1 jun. 2023

Ejendomsskatteloven får virkning for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift fra 1. januar 2024. Få overblik over den nye lov her.

Opsummering: 
  • Der sker ændringer i satserne for ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift.
  • Der indføres ny rabatordning for ejendomsværdiskat og grundskyld.

Ejendomsskatteloven er netop vedtaget af Folketinget den 30. maj 2023. Med vedtagelsen af den nye ejendomsskattelov lovfæstes den politiske aftale vedrørende et nyt boligbeskatningssystem, der skal modernisere reglerne på ejendomsbeskatningsområdet ved at gennem- og sammenskrive gældende love på ejendomsbeskatningsområdet.

Nedenfor gennemgås de væsentligste punkter i den nye ejendomsskattelov, der vedrører ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskattestoppet bliver ikke videreført fra og med indkomståret 2024. I stedet indføres en rabatordning samt en indefrysningsordning for nuværende som fremtidige boligejere for de samlede stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld.  

Forsigtighedsprincippet videreføres, således beskatningsgrundlaget for ejendomsværdiskat skal udgøre 80 % af den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar før indkomståret.

Der foretages i øvrigt ændringer i satsen for ejendomsværdiskatten, således at den almindelige sats nedsættes fra 9,2 promille til 5,1 promille. Denne promille vil blive anvendt på ejendomme, hvor beskatningsgrundlaget ikke overstiger den nye progressionsgrænse på 9,2 mio. kr. Progressionsgrænsen vil blive reguleret hvert andet år. Samtidig nedsættes den nuværende ejendomsværdisskat på den del af ejendommes beskatningsgrundlag over progressionsgrænsen fra 30 promille til 14 promille.

Nedslaget i ejendomsværdiskatten efter ejendomsværdiskattelovens §§ 6 og 7, for ejere som har erhvervet deres ejendom senest den 1. juli 1998, fastholdes -- medmindre nedslaget var bortfaldet inden indkomståret 2024 efter de nugældende regler. Nedslaget vil blive nedsat proportionelt med de nedsatte ejendomsværdiskattesatser efter den nye ejendomsskattelov.

Grundskyld

Grundskyldsskatteloftet videreføres ikke med den nye ejendomsskattelov, hvorefter der fra og med 2024 ikke vil gælde et grundskatteloft.

For at sikre, at boligejere, der har overtaget en ejendom senest den 31. december 2023, ikke oplever stigninger i deres grundskyld som følge af, at grundskatteloftet afskaffes med virkning fra og med 2024, indføres samtidig en rabatordning og en permanent indefrysningsordning. For at sikre, at ejere af ejendomme, der ikke er omfattet af rabatordningen (herunder erhvervsejendomme) ikke stiger markant i deres grundskyldsbetaling, indføres en stigningsbegrænsningsordning for grundskyld.

Beskatningsgrundlaget for grundskylden vil fremover skulle fastsættes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering og være 80 pct. af den grundværdi, der er ansat for den pågældende ejendom.

Med vedtagelsen af ejendomsskatteloven ophæves den gældende minimumsgrænse for grundskyld på 16 promille, og den øvre grænse for grundskyldspromille sættes ned fra 34 til 30 promille. Grundskyldspromillen kunne før ligge i spændet fra 16 til 34 promille. Efter ejendomsskatteloven træder i kraft, kan satsen fastsættes af kommunalbestyrelsen til at være mellem 0 og 30 promille.  

Satserne vil gælde for alle ejendomme bortset fra landbrugs- og skovejendomme. Stuehusdelen på landbrugs- og skovejendomme vil dog være omfattet af de nye satser.  Satserne for landbrugs- og skovejendomme vil ligge i spændet 1,2 promille til højst 7,2 promille.

Grundskylden vil for 2024 blive fastsat i hver kommune, således at grundskylden svarer til, hvad grundskylden ville have været efter de i 2023 gældende regler.

I bilag 1 til ejendomsskatteloven fremgår kommunespecifikke lofter for grundskyldspromiller for indkomstårene og kalenderårene 2024-2028.

Kommune Promille Kommune Promille
Albertslund 9,1 Langeland 12,2
Allerød 8,0 Lejre 9,6
Assens 11,2 Lemvig 15,4
Ballerup 8,3 Lolland 17,4
Billund 7,2 Lyngby-Taarbæk 6,7
Bornholm 10,7 Læsø 12,7
Brøndby 4,9 Mariagerfjord 15,7
Brønderslev 17,1 Middelfart 6,8
Dragør 8,1 Morsø 15,3
Egedal 8,8 Norddjurs 16,8
Esbjerg 9,9 Nordfyns 15,1
Fanø 12,5 Nyborg 12,8
Favrskov 10,6 Næstved 9,8
Faxe 8,0 Odder 14,4
Fredensborg 8,3 Odense 5,7
Fredericia 13,0 Odsherred 12,3
Frederiksberg 3,1 Randers 13,9
Frederikshavn 13,4 Rebild 8,9
Frederikssund 12,0 Ringkøbing-Skjern 16,4
Furesø 7,0 Ringsted 7,0
Faaborg-Midtfyn 8,5 Roskilde 7,4
Gentofte 5,1 Rudersdal 9,6
Gladsaxe 5,9 Rødovre 7,8
Glostrup 6,5 Samsø 10,5
Greve 5,5 Silkeborg 11,0
Gribskov 11,1 Skanderborg 8,6
Guldborgsund 15,9 Skive 11,6
Haderslev 12,7 Slagelse 11,1
Halsnæs 10,9 Solrød 7,9
Hedensted 7,9 Sorø 9,8
Helsingør 9,5 Stevns 8,3
Herlev 5,4 Struer 15,5
Herning 9,9 Svendborg 8,8
Hillerød 6,6 Syddjurs 14,2
Hjørring 16,5 Sønderborg 13,5
Holbæk 8,1 Thisted 11,2
Holstebro 11,5 Tønder 10,8
Horsens 8,7 Tårnby 6,0
Hvidovre 6,5 Vallensbæk 8,6
Høje-Taastrup 6,3 Varde 17,7
Hørsholm 8,5 Vejen 9,0
Ikast-Brande 9,1 Vejle 10,5
Ishøj 6,5 Vesthimmerlands 9,3
Jammerbugt 13,2 Viborg 11,5
Kalundborg 16,6 Vordingborg 13,5
Kerteminde 12,4 Ærø 11,1
Kolding 11,1 Aabenraa 7,8
København 5,1 Aalborg 7,4
Køge 5,3 Aarhus 6,0

Indtil 2029 vil kommunalbestyrelsen ikke kunne sætte satsen op men kun ned i forhold til den i bilag 1 angivne sats.

Opkrævningen af grundskylden vil for fysiske personer blive ensrettet med opkrævningen af ejendomsværdiskat. For fysiske personer vil grundskylden på visse ejerboliger samt boligdelen på landbrugs- og skovejendomme fremover blive opkrævet via forskuds- og årsopgørelsen. Det betyder, at grundskyld for ejendomme, som alene er ejet af fysiske personer, fra og med 2024 ikke vil hæfte på ejendommen med en pante- og fortrinsret. I stedet vil boligejeren alene hæfte personligt for betalingen.

Rabatordningen vedrørende ejendomsværdiskat og grundskyld

Der indføres en samlet rabat på ejendomsværdiskat og grundskyld til boligejere, der ved overgangen fra reglerne i ejendomsværdiskatteloven og lov om kommunal ejendomsskat til reglerne i ejendomsskatteloven, pålægges en højere samlet ejendomsværdiskat og grundskyld som følge af ejendomsskatteloven. Der vil dog være tilfælde, hvor rabatten kun gives i ejendomsværdiskat eller grundskyld.

Det er kun fysiske personer, der kan være omfattet af rabatordningen. For at en bolig kan omfattes af rabatordningen, er det en forudsætning, at boligen er ejet ved overgangen til de nye regler, dvs. den 1. januar 2024. En ejerbolig skal derfor senest været erhvervet og overtaget den 31. december 2023, hvis man vil være omfattet af rabatordningen.

Nybyggede ejendomme og ombyggede ejendomme skal være færdigmeldt senest den 1. januar 2024 for at være omfattet af skatterabatordningen.

Der ydes ikke rabat i grundskyld for visse ejendomstyper. De ejendomstyper der ikke er omfattet af rabatordningen for grundskyld, kan i stedet være omfattet af den nye stigningsbegrænsningsordning, der nævnes nedenfor, samt rabatordningen for ejendomsværdiskat.

Stigningsbegrænsningsordning for grundskyld

Grundskyld af andre ejendomme, herunder erhvervsejendomme, der ikke er omfattet af den ovennævnte rabatordning, vil være omfattet af en stigningsbegrænsningsordning, der sikrer, at der i 2024 ikke skal betales mere i grundskyld end efter de hidtil gældende regler. Der vil derved blive skabt en ny implicit rabat for erhvervsejendomme mv., hvis grundskylden skulle stige hurtigt efter 2024. Ordningen vil blive udfaset over tid.

Indefrysningsordning for stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld

Den midlertidige indefrysningsordning for stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld gøres efter lovændringen permanent.

Hvis man ikke allerede er omfattet af den midlertidige ordning, skal man som boligejer aktivt tilvælge den permanente indefrysningsordning på sin forskudsopgørelse.

Ejere som allerede er omfattet af den midlertidige indefrysningsordning, og som ikke har fravalgt ordningen pr. 1. september 2023, vil som udgangspunkt automatisk blive anset for at have tilvalgt den permanente indefrysningsordning.

Dækningsafgift

De seneste ændringer i dækningsafgiftsgrundlaget videreføres, således at denne også fremadrettet opgøres af grundværdien. Endvidere videreføre gældende ret om, at kommunalbestyrelsen skal fastsætte satsen for dækningsafgiften af grundværdien, dog højst med 10 promille. I kalenderårene 2024-2028 kan kommunalbestyrelsen dog ikke fastsætte dækningsafgiften højere end satserne i lovens bilag 2:

Kommune Promille Kommune Promille
Albertslund 5,8 Hillerød 5,7
Allerød 8,6 Hvidovre 6,1
Ballerup 8,2 Høje-Taastrup 7,1
Brøndby 12,4 Hørsholm 10,7
Dragør 5,5 Ishøj 6,9
Egedal 0,8 Kerteminde 3,1
Fredensborg 6,8 Kolding 9,6
Fredericia 18,0 København 12,7
Frederiksberg 5,0 Lyngby-Taarbæk 13,1
Furesø 3,9 Randers 6,2
Gentofte 12,9 Roskilde 6,9
Gladsaxe 10,1 Rudersdal 9,2
Glostrup 8,5 Rødovre 6,4
Greve 3,0 Tårnby 7,5
Halsnæs 5,7 Vallensbæk 8,3
Helsingør 5,7 Aalborg 8,4
Herlev 9,9 Aarhus 5,8

For de kommuner, som ikke er angivet i lovens bilag 2, kan kommunalbestyrelsen ikke indføre dækningsafgift for erhvervsejendomme.

Du er altid velkommen til at kontakte os

Har du konkrete spørgsmål til offentlig vurdering og beskatning af fast ejendom, er du altid velkommen til at kontakte din EY-revisor eller EY’s skatteafdeling.

Sammendrag

Med den nye ejendomsskattelov lovfæstes den politiske aftale om det nye boligbeskatningssystem. Der skabes et nemmere overblik over reglerne om beskatning af fast ejendom, da reglerne i hovedtræk samles i én lov, ligesom loven bidrager til klarhed over sammenhængen mellem ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift. 

Om denne artikel

Forfattere
Thomas Dalgaard Andersen

Manager, Business Tax Services, EY Danmark

Skatterådgiver med kompetencer inden for omstrukturering og generationsskifte af ejerledede virksomheder samt fradrag for forskning- og udviklingsomkostninger.

Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.