24 okt. 2023
Skyskrabere set nedefra

Ejendomsskatter på udenlandsk ejendom kræver opmærksomhed

Af Morten S. Dalsgaard

Leder af People Advisory Services (Tax) i Danmark, Integrated Mobility, Partner

Løsning af komplekse problemstillinger vedrørende medarbejdere, herunder forretningsrejsende. Ivrig golfspiller. Stolt far til to.

24 okt. 2023

For ejere af udenlandsk ejendom er aktiv handling påkrævet, hvis de i fremtiden vil undgå at skulle betale ekstra ejendomsværdiskatter.

Vurderingsstyrelsen har oplevet en del kritik for deres foreløbige ejendomsvurderinger, der lægges til grund for ejendomsskatterne fra 2024 og frem. Paradoksalt nok er det imidlertid ejere af udenlandske ejendomme, der bliver ramt hårdest af de nye ejendomsskatteregler, fordi der ikke er tilsvarende ejendomsvurderinger.

For disse vil den fremtidige ejendomsværdiskat reelt tage udgangspunkt i handelsværdien på ejendommens købstidspunkt, som herefter fremadindekseres på baggrund af enten det generelle ejendomsprisindeks for det pågældende land, OECD’s prisindeks for ejendomme eller det danske prisindeks for ejendomme.

I en række situationer giver dette formodentlig et nogenlunde korrekt billede af ejendommens faktiske handelspris i året før indkomståret, men hvis ejendommen er atypisk eller ligger i et område med dårlig prisudvikling, indebærer det et skævt billede og beskatningsgrundlag.  Særligt for ejendomme anskaffet for flere år siden, kan det sagtens være tilfældet.

Ovenikøbet er reglerne for beskatningsgrundlag diskriminerende over for de udenlandske ejendomme – forstået på den måde, at man ved danske ejendomme har indført et ”forsigtighedsprincip”, som indebærer, at man alene beskattes ud fra 80 % af den skønnede handelsværdi.  For de udenlandske ejendomme gælder der ikke samme forsigtighedsprincip, så der vil der altid skulle ske beskatning ud fra 100 % af den skønnede værdi.  En udenlandsk ejendom udløser derfor reelt 25% mere ejendomsværdiskat end en dansk ejendom med samme værdi.

Som loven er udformet, kan ejerne af udenlandsk ejendom kun undgå denne merbeskatning, hvis de over for skattemyndighederne kan dokumentere en pris, der er mere retvisende, dvs. at handelsværdien af ejendommen er anderledes/lavere end den fremadindekserede værdi – idet der så alligevel sker beskatning ud fra 80 % af den udenlandske ejendoms skønnede handelsværdi.

Hverken skattemyndigheder eller lovgivere har endnu angivet, hvad der skal til i den forbindelse, men man må nok forvente, at de danske skattemyndigheder som absolut minimum vil kræve en konkret vurdering af handelsprisen fra en lokal ejendomsmægler.

Reglerne om ”skatterabat” vil muligvis redde en del af ejerne fra skattestigninger i første omgang, men nye købere og personer, der gerne vil have del i eventuelle skattebesparelser på udenlandske ejendomme, må derfor belave sig på, at de som en tilbagevendende begivenhed skal skaffe håndfast dokumentation for, hvad deres ejendom faktisk var værd i de enkelte år. 

Sammendrag

Ejere af udenlandske ejendomme bliver ramt af de nye ejendomsskatteregler, fordi de som tilbagevendende begivenhed skal skaffe håndfast dokumentation for, hvad deres ejendom reelt er værd i de enkelte år. De nye regler angiver, at ejendomsværdiskatten tager udgangspunkt i handelsværdien på ejendommens købstidspunkt, som herefter fremadindekseres på baggrund af det generelle ejendomsprisindeks for det pågældende land, OECD’s prisindeks for ejendomme eller det danske prisindeks for ejendomme. Reglerne er diskriminerende over for udenlandske ejendomme, da danske ejendomme alene beskattes ud fra 80 % af den skønnede handelsværdi, mens udenlandske ejendomme altid beskattes ud fra 100 % af den estimerede værdi. 

Om denne artikel

Af Morten S. Dalsgaard

Leder af People Advisory Services (Tax) i Danmark, Integrated Mobility, Partner

Løsning af komplekse problemstillinger vedrørende medarbejdere, herunder forretningsrejsende. Ivrig golfspiller. Stolt far til to.