31 aug. 2020
Forældrekøbslejlighed i virksomhedsordningen

Forældrekøbslejlighed i virksomhedsordningen

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

31 aug. 2020
Relaterede emner Tax

Ifølge det nye lovforslag kan udlejning af fast ejendom til nærtstående fortsat indgå i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.

Opsummering: 
  • I virksomheds- eller kapitalafkastordning gives der fradrag for renteudgifterne i personlige indkomst, med en fradragsværdi på op til ca. 56 %.
  • Lovforslaget gør op med den højere fradragsværd af de renteudgifter, som kan henføres til forældrekøbslejligheden.
  • Kapitalafkastordningen et forenklet alternativ til virksomhedsordningen. Ordningen medfører, at der opnås højere fradragsværdi for renteudgifter.

Efter finanslovsaftalen 2020 var det yderst usikkert, hvorvidt udlejning af fast ejendom til nærtstående fortsat kunne indgå i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.

Udfaldet kunne få store konsekvenser især for personer, som tidligere har anvendt virksomhedsskatteordning til en erhvervsvirksomhed og igennem årene har opbygget større opsparet overskud, men på nuværende tidspunkt udelukkende har en erhvervsvirksomhed i form af udlejning af ejendom til en nærtstående.

Den 28. august 2020 blev der endelig udsendt lovforslag i høring ”Forslag til Lov om ændring af lov om afgift af visse emballager, poser og engangsservice (emballageafgiftsloven), opkrævningsloven, lov om afgifter af spil, lov om midlertidig nedsættelse af straffen for overtrædelse af skatte- og afgiftslovgivningen vedrørende midler på udenlandske konti m.v. og virksomhedsskatteloven” som giver en foreløbig afklaring på den seneste tids usikkerhed.

Udlejning af fast ejendom til nærtstående kan fortsat indgå i virksomheds- eller kapitalafkastordningen, hvis lovforslaget vedtages i den nuværende udformning.

Dette betyder, at personer, som anvender virksomheds- og kapitalafkastordningen, og hvis eneste aktivitet består i udlejning af ejendom til nærtstående, fortsat kan gøre brug af den anvendte ordning. Dette dog med visse stramninger i forhold til værdien af eventuelle rentefradrag.

Lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar 2021.

Lovforslaget – fradragsværdi for renteudgifter

En af fordelene ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordning er, at der gives fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst, en fradragsværdi på op til ca. 56 %. Uden for ordningen opnås der fradrag for renteudgifter i kapitalindkomsten med en fradragsværdi på mellem 26-42 %, og altså med en lavere fradragsværdi, end i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.

Formålet med lovforslaget er at begrænse skattefordelene ved investering og udlejning af de såkaldte forældrekøbslejligheder i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.

Lovforslaget gør op med den højere fradragsværd af de renteudgifter, som kan henføres til forældrekøbslejligheden. Vedtagelsen af lovforslaget vil betyde, at der fremadrettet opnås samme fradragsværdi for renteudgifter til finansiering af forældrekøbslejlighed, uanset om personen gør brug af et af ordningerne eller ej.

En person, som anskaffer en forældrekøbslejlighed, og ikke har en allerede eksisterende virksomhedsordning, vil fremadrettet ikke have nogen betydelige fordele ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordningen. Udlejningen kan derfor blot ligge i privat regi og beskattes på almindelig vis.

Lovforslaget påvirker udelukkende situationer, hvor en ejendom udlejes til nærtstående. Med nærtstående forstås den skattepligtiges eller dennes ægtefælles forældre, bedsteforældre samt børn og børnebørn samt disses ægtefæller. Med andre ord skal nærtstående forstås som familie i lige linje plus ægtefæller.

Derudover vil lovforslagets ændringer kun gælde ved udlejning til nærtstående til boligformål. Anvendes ejendommen fx til butik eller bortforpagtning, vil man fortsat kunne få skattefordele ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordningen, uanset at udlejningen sker til en nærtstående.

Idet virksomheds- og kapitalafkastordningen fungerer lidt forskelligt, måtte lovforslagets ændringer også være lidt forskellige for de to ordninger, dog med samme effekt – nemlig fjernelse af den højere fradragsværdi for renteudgifter som kan henføres til forældrekøbslejligheden.

I virksomhedsordningen er det foreslået at indføre en rentekorrektionsmodel, hvorimod kapitalafkastordningen påvirkes ved at ejendommen skal fastsættes til 0 kr. ved beregningen af kapitalafkastgrundlaget.

Ny rentekorrektionsmodel i virksomhedsordningen

Formålet med rentekorrektionsmodellen er, at de renter, som kan henføres til finansieringen af forældrekøbslejlighed skal have samme fradragsværdi i virksomhedsordningen, som de ville have uden for ordningen.

Det kan dog være svært at vurdere, hvilken gæld og dermed hvilke renter, som egentlig vedrører finansieringen af forældrekøbslejligheden.

For at gøre det simpelt og ensartet, er der lagt op til følgende beregning, jf. Skatteministeriets eget eksempel, bemærkninger til lovforslaget:

 

Eksempel på beregning af rentekorrektion
Ejendommens anskaffelsessum (EA): 3 mio. kr.
Samlede aktiver i virksomhedsordningen (SA): 20 mio. kr.
Ejendommens værdi af de samlede aktiver (EA/SA*100): 15 %
     
Samlet gæld i virksomhedsordningen (SG): 10 mio. kr.
Gældsandel til beregning af rentekorrektion (SEG/100*15): 1,5 mio. kr.
     
Rentekorrektionssats, jf. virksomhedsskattelovens § 9 a (R): 3 %
Beregnet rentekorrektion (1,5 mio. kr./100*R): 45.000 kr.

Først findes forældrekøbslejlighedens forholdsmæssige værdi i forhold til samlede aktiver i virksomhedsordningen. Herefter beregnes den andel af gælden, som henføres til finansieringen af forældrekøbslejligheden. Rentekorrektionssatsen er fastsat efter virksomhedsskattelovens § 9 a.

I tilfælde, hvor forældrekøbslejlighedens værdi udgør 15 % af de samlede aktiver i virksomhedsordningen, vil 15 % af gælden underlægges rentekorrektionen.

Korrektionsbeløbet kan dog højest udgøre en forholdsmæssig andel af virksomhedens renteudgifter.

I tilfælde af, at samlede renteudgifter i ovenstående regneeksempel udgør 200.000 kr., vil der kun skulle korrigeres for 15 % af renteudgifterne, det vil sige 30.000 kr. Modsætningsvis situation med samlede renteudgifter på 500.000 kr. Her vil der gøres brug af den beregnede maksimale rentekorrektion jf. ovenstående eksempel, idet 15 % af 500.000 kr., altså 75.000 kr. overstiger det maksimalt beregnede korrektionsbeløb.

Rentekorrektionsbeløbet skal tillægges den personlige indkomst og fratrækkes i kapitalindkomsten. Herved opnås fradraget i kapitalindkomsten – på samme vis, som det ville gøre uden for ordningen.

Lovforslaget tager også stilling til en anden fordel ved anvendelsen af virksomhedsordningen – kapitalafkastet. Kapitalafkastet er den del af årets overskud, som overføres fra personlig indkomst til kapitalindkomst, idet man betragtet det som overskud af investeringen i virksomheden (teknisk beregnet forrentning af bundne midler). Kapitalafkastet bliver beregnet som kapitalafkastgrundlag * kapitalafkast-sats.

Kapitalafkastsgrundlaget udgøres af virksomhedens aktiver samt gæld og opgøres hvert år ved årets begyndelse (primo tal). Lovforslaget medfører, at der skal ses bort fra forældrekøbsejendommen samt en forholdsmæssige del af gælden ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget. Dette sikrer, at der ikke opnås fordel ved at placere forældrekøbsejendommen i virksomhedsordningen.

Ændring i kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen et forenklet alternativ til virksomhedsordningen. Ordningen medfører, at der beregnes et kapitalafkast, som medtages i beskatningen som kapitalindkomst, i stedet for personlig indkomst. Herved opnås højere fradragsværdi for renteudgifter.

Lovforslaget medfører, at ejendomme udlejet til nærtstående fremadrettet skal indgå til 0 kr. i afkastgrundlaget. Dette sikrer, at der ikke opnås højere fradragsværdi for renter, som kan henføres til forældrekøbslejligheden.

Kontakt:

Antonina Nørgaard, tlf. 2529 3451
Jan Carstensen, tlf. 2529 6439
Brian Hansen, tlf. 2529 6618

Sammendrag

Lovforslaget medfører, at personer, som anvender virksomheds- og kapitalafkastordningen, og hvis eneste aktivitet består i udlejning af ejendom til nærtstående, fortsat kan gøre brug af den anvendte ordning. Dette dog med visse stramninger i forhold til værdien af eventuelle rentefradrag. Lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar 2021.

Om denne artikel

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

Related topics Tax