Efter finanslovsaftalen 2020 var det yderst usikkert, hvorvidt udlejning af fast ejendom til nærtstående fortsat kunne indgå i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.
Udfaldet kunne få store konsekvenser især for personer, som tidligere har anvendt virksomhedsskatteordning til en erhvervsvirksomhed og igennem årene har opbygget større opsparet overskud, men på nuværende tidspunkt udelukkende har en erhvervsvirksomhed i form af udlejning af ejendom til en nærtstående.
Den 28. august 2020 blev der endelig udsendt lovforslag i høring ”Forslag til Lov om ændring af lov om afgift af visse emballager, poser og engangsservice (emballageafgiftsloven), opkrævningsloven, lov om afgifter af spil, lov om midlertidig nedsættelse af straffen for overtrædelse af skatte- og afgiftslovgivningen vedrørende midler på udenlandske konti m.v. og virksomhedsskatteloven” som giver en foreløbig afklaring på den seneste tids usikkerhed.
Udlejning af fast ejendom til nærtstående kan fortsat indgå i virksomheds- eller kapitalafkastordningen, hvis lovforslaget vedtages i den nuværende udformning.
Dette betyder, at personer, som anvender virksomheds- og kapitalafkastordningen, og hvis eneste aktivitet består i udlejning af ejendom til nærtstående, fortsat kan gøre brug af den anvendte ordning. Dette dog med visse stramninger i forhold til værdien af eventuelle rentefradrag.
Lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar 2021.
Lovforslaget – fradragsværdi for renteudgifter
En af fordelene ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordning er, at der gives fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst, en fradragsværdi på op til ca. 56 %. Uden for ordningen opnås der fradrag for renteudgifter i kapitalindkomsten med en fradragsværdi på mellem 26-42 %, og altså med en lavere fradragsværdi, end i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.
Formålet med lovforslaget er at begrænse skattefordelene ved investering og udlejning af de såkaldte forældrekøbslejligheder i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.
Lovforslaget gør op med den højere fradragsværd af de renteudgifter, som kan henføres til forældrekøbslejligheden. Vedtagelsen af lovforslaget vil betyde, at der fremadrettet opnås samme fradragsværdi for renteudgifter til finansiering af forældrekøbslejlighed, uanset om personen gør brug af et af ordningerne eller ej.
En person, som anskaffer en forældrekøbslejlighed, og ikke har en allerede eksisterende virksomhedsordning, vil fremadrettet ikke have nogen betydelige fordele ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordningen. Udlejningen kan derfor blot ligge i privat regi og beskattes på almindelig vis.
Lovforslaget påvirker udelukkende situationer, hvor en ejendom udlejes til nærtstående. Med nærtstående forstås den skattepligtiges eller dennes ægtefælles forældre, bedsteforældre samt børn og børnebørn samt disses ægtefæller. Med andre ord skal nærtstående forstås som familie i lige linje plus ægtefæller.
Derudover vil lovforslagets ændringer kun gælde ved udlejning til nærtstående til boligformål. Anvendes ejendommen fx til butik eller bortforpagtning, vil man fortsat kunne få skattefordele ved anvendelse af virksomheds- eller kapitalafkastordningen, uanset at udlejningen sker til en nærtstående.
Idet virksomheds- og kapitalafkastordningen fungerer lidt forskelligt, måtte lovforslagets ændringer også være lidt forskellige for de to ordninger, dog med samme effekt – nemlig fjernelse af den højere fradragsværdi for renteudgifter som kan henføres til forældrekøbslejligheden.
I virksomhedsordningen er det foreslået at indføre en rentekorrektionsmodel, hvorimod kapitalafkastordningen påvirkes ved at ejendommen skal fastsættes til 0 kr. ved beregningen af kapitalafkastgrundlaget.
Ny rentekorrektionsmodel i virksomhedsordningen
Formålet med rentekorrektionsmodellen er, at de renter, som kan henføres til finansieringen af forældrekøbslejlighed skal have samme fradragsværdi i virksomhedsordningen, som de ville have uden for ordningen.
Det kan dog være svært at vurdere, hvilken gæld og dermed hvilke renter, som egentlig vedrører finansieringen af forældrekøbslejligheden.
For at gøre det simpelt og ensartet, er der lagt op til følgende beregning, jf. Skatteministeriets eget eksempel, bemærkninger til lovforslaget: