25 sep. 2023
Ejendomsmægler og ungt par ser på købsaftale

Hvornår kan jeg sælge min bolig skattefrit?

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

25 sep. 2023
Relaterede emner Tax

Går du med tanker om at sælge din bolig, er det vigtigt at overveje, hvorvidt det kan ske skattefrit eller om der skal betales skat af avancen ved salget.

Opsummering

  • Det er muligt at sælge en boligejendom skattefrit, hvis en række betingelser er opfyldt.
  • Det er ikke muligt at fastsætte en bestemt ejerperiode for, hvornår en bolig kan sælges skattefrit.
  • Et barn, der overtager en forældrekøbslejlighed fra forældrene, skal opfylde bopælskravet også efter boligen bliver købt af forældrene.

Den skattemæssige behandling af fortjeneste og tab, opnået ved salg af fast ejendom følger som udgangspunkt af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Udgangspunktet for alle ejendomme beliggende i Danmark eller udlandet ejet af personer, der er skattepligtige til Danmark heraf – er, at salget er skattepligtigt, medmindre man er omfattet af en undtagelsesbestemmelse.

Det følger i den forbindelse af ejendomsavancebeskatningsloven, at fortjeneste, som opnås ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder m.m., kan være undtaget skattepligten, hvis de har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand. Boligen behøver blot at have tjent som bolig for ejeren eller dennes husstanden i en del af ejertiden. Dette er også kendt som parcelhusreglen. 

Tilsvarende regler gælder for sommerhuse, som blot skal have været benyttet privat til ferieformål i hele eller dele af ejerperioden. Dette er også kendt som sommerhusreglen.

Der gælder særlige regler for bl.a. helårsboliger, der anvendes som sommerbolig. Disse regler gennemgås ikke i denne artikel.

Betingelser for at blive omfattet af enten parcelhusreglen eller sommerhusreglen

For at en bolig kan blive omfattet af enten parcelhusreglen eller sommerhusreglen, skal følgende betingelser opfyldes.

  • For helårsboliger skal boligen havde tjent som bopæl for ejeren i ejertiden. For sommerhuse skal sommerhuset have tjent som ferieformål i ejertiden. 
  • Ejendommens samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2; eller
    • Der efter kommunal/offentlig bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, selvom den er over 1.400 m2; eller,
    • Hvis udstykning ifølge erklæring fra vurderingsmyndighederne vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet.

Endeligt må ejendommen ikke være købt i næringsøjemed.

Grundareal under/over 1.400 m2

Hvis det grundareal, hvor beboelsesejendommen ligger på, er under 1.400 m2, er man omfattet af parcelhusreglen/sommerhusreglen, hvis de øvrige skattefritagelsesbetingelser er opfyldt. Det skal hertil bemærkes, at det ikke er muligt at foretage udstykning af en del af grunden lige før et salg – da der ved udstykningen opstår en ny ejendom, hvor bopælskravet ikke kan opfyldes pga. salget.

Hvis det grundareal, hvor beboelsesejendommen ligger, er over 1.400 m2, kan avancen stadig være skattefritaget, hvis:

  • En offentlig myndighed bekræfter, at der fra grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse fra den eksisterende grund. Vurderingen skal foretages på baggrund af den aktuelle lokalplan. Typisk kan dokumentationen fremskaffes ved at tage kontakt til byggesagsmyndigheden i kommunen. Hvis en udstykning af grundarealet ifølge Vurderingsstyrelsen vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 %, af det tilbageværende grundareal og/eller den bestående ejendom. Typisk vil der i forhold til dette være tale om en lidt mere langsommelig proces, der bør iværksættes i god tid før et salg effektueres.

Er der usikkerhed om, hvorvidt betingelserne er opfyldt, kan der med fordel indhentes et bindende svar hos Skattestyrelsen.

At tjene som bolig - hvad betyder dette?

For at vurdere om et hus/lejlighed har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand, skal der henses til flere parametre. 

I dommen gengivet i SKM2023.375.BR kom byretten frem til, at salget af en lejlighed ikke kunne ske skattefrit fordi lejligheden i den pågældende sag ikke havde været erhvervet med henblik på varig bopæl. Byretten fandt det derfor ikke godtgjort, at lejligheden havde tjent som bolig for skatteyderen.

Når det skal vurderes, om man har taget ophold i en ejendom med henblik på varig bopæl, lægges der typisk vægt på følgende forhold: 

  • Er der sket flytning af møbler m.v.?
  • Har man rådighed over en anden bolig og/eller flytter man tilbage til tidligere bolig efterfølgende?
  • Hvordan er boligen indrettet?
  • Er der sket folkeregistertilmelding på boligen?
  • Er der tegnet forsikringsforhold, abonnementer, TV-Licens og internetopkobling? 
  • Er der forbrug af varme, vand, elektricitet og gas?
  • Er taget ophold med henblik på varig bopæl?

Det skal hertil bemærkes, at det ikke er muligt at fastsætte en bestemt tidsperiode en bolig skal have været beboet, før at den kan sælges skattefrit. Det vil altid afhænge af de konkrete omstændigheder

Et barn, der køber en forældrekøbslejlighed af forældrene – som forældrene tidligere har lejet ud til barnet, skal også efter købet af lejligheden (boligen) opfylde bopælskravet. Det betyder at barnet skal erhverve boligen med henblik på varig bopæl. 

Det medfører derfor typisk skattepligt af et salg, hvis en bolig erhvervet af et barn fra forældrene, sælges af barnet kort tid efter købet af boligen.

Læs evt. mere om faldgruberne ved et videresalg af forældrekøbslejligheden i artiklen generationsskifte af forældrekøb – det efterfølgende salg.

Har du brug for hjælp?

Hos EY bistår vi gerne med at gennemgå, om din bolig er omfattet af betingelserne for skattefrihed, opgørelse af ejendomsavancer samt rådgivning i forhold til de nye ejendomsvurderinger.

Kontakt: Majbritt Davidsen, tlf. 2529 6410 og Jesper P. Havgaard, tlf. 2529 3585

Sammendrag

En boligejendom kan sælges skattefrit, hvis en række betingelser er opfyldt. Det er ikke muligt at fastsætte en bestemt ejerperiode for, hvornår en bolig kan sælges skattefrit. Et barn, der overtager en forældrekøbslejlighed fra forældrene, skal opfylde bopælskravet også efter boligen bliver købt af forældrene.

Om denne artikel

Af EY Danmark

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning.

Related topics Tax