Hvornår kan jeg sælge min bolig skattefrit?

Går du med tanker om at sælge din bolig, er det vigtigt at overveje, hvorvidt det kan ske skattefrit eller om der skal betales skat af avancen ved salget.

Den skattemæssige behandling af fortjeneste og tab, opnået ved salg af fast ejendom følger som udgangspunkt af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL). Udgangspunktet for alle ejendomme beliggende i Danmark eller udlandet ejet af personer, der er skattepligtige til Danmark heraf – er, at salget er skattepligtigt, medmindre man er omfattet af en undtagelsesbestemmelse.

Det følger i den forbindelse af ejendomsavancebeskatningsloven, at fortjeneste, som opnås ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder m.m., kan være undtaget skattepligten, hvis de har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand. Boligen behøver blot at have tjent som bolig for ejeren eller dennes husstanden i en del af ejertiden. Dette er også kendt som parcelhusreglen. 

Tilsvarende regler gælder for sommerhuse, som blot skal have været benyttet privat til ferieformål i hele eller dele af ejerperioden. Dette er også kendt som sommerhusreglen.

Der gælder særlige regler for bl.a. helårsboliger, der anvendes som sommerbolig. Disse regler gennemgås ikke i denne artikel.

Betingelser for at blive omfattet af enten parcelhusreglen eller sommerhusreglen

For at en bolig kan blive omfattet af enten parcelhusreglen eller sommerhusreglen, skal følgende betingelser opfyldes.

• For helårsboliger skal boligen havde tjent som bopæl for ejeren i ejertiden. For sommerhuse skal sommerhuset have tjent som ferieformål i ejertiden. 
• Ejendommens samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2; eller
  • Der efter kommunal/offentlig bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, selvom den er over 1.400 m2; eller,
  • Hvis udstykning ifølge erklæring fra vurderingsmyndighederne vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet.

Endeligt må ejendommen ikke være købt i næringsøjemed.

Grundareal under/over 1.400 m2

Hvis det grundareal, hvor beboelsesejendommen ligger på, er under 1.400 m2, er man omfattet af parcelhusreglen/sommerhusreglen, hvis de øvrige skattefritagelsesbetingelser er opfyldt. Det skal hertil bemærkes, at det ikke er muligt at foretage udstykning af en del af grunden lige før et salg – da der ved udstykningen opstår en ny ejendom, hvor bopælskravet ikke kan opfyldes pga. salget.

Hvis det grundareal, hvor beboelsesejendommen ligger, er over 1.400 m2, kan avancen stadig være skattefritaget, hvis:

• En offentlig myndighed bekræfter, at der fra grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse fra den eksisterende grund. Vurderingen skal foretages på baggrund af den aktuelle lokalplan. Typisk kan dokumentationen fremskaffes ved at tage kontakt til byggesagsmyndigheden i kommunen. Hvis en udstykning af grundarealet ifølge Vurderingsstyrelsen vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 %, af det tilbageværende grundareal og/eller den bestående ejendom. Typisk vil der i forhold til dette være tale om en lidt mere langsommelig proces, der bør iværksættes i god tid før et salg effektueres.

Er der usikkerhed om, hvorvidt betingelserne er opfyldt, kan der med fordel indhentes et bindende svar hos Skattestyrelsen.