21 feb. 2022
Lagerbeskatning af investeringsejendomme

Lagerbeskatning af investeringsejendomme

Forfattere
Claus Pedersen

Leder af Business Tax Services, Partner, EY Danmark

Erfaren rådgiver indenfor selskabsskat og ejendomsskat.

René Lønne Ventzel

Executive Director, Business Tax Services

Dedikeret skatterådgiver. Sektorfokus: Infrastruktur, fast ejendom og skatteincitamenter. TED Talk fan og festivalgænger.

21 feb. 2022

Et flertal i Folketinget har aftalt at indføre lagerbeskatning af investeringsejendomme. Et indgreb som vil have vidtgående konsekvenser for branchen. 

Opsummering:

  • Der er indgået en politisk aftale om at indføre lagerbeskatning af investeringsejendomme med en portefølje over 100 mio. kr. med virkning fra 2023.
  • Værdiansættelse 1. januar 2023 bliver særdeles afgørende, da en for lav indgangsværdi kan medføre at lagerbeskatning bliver uforholdsmæssig høj på den korte bane.

Socialdemokratiet har sammen med Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten indgået en politisk aftale om at indføre lagerbeskatning af investeringsejendomme. Lagerbeskatningen vil udgøre en radikal ændring af den skattemæssige behandling af ejendomme i Danmark – det vil sige væk fra det realisationsprincip (beskatning i forbindelse med afståelse), som vi kender i dag. Der er tale om et kontroversielt udspil, der kan betegnes som en ”bombe” under de nuværende regler. Det skyldes bl.a. det enorme likviditetstræk skatten kan udløse uden at der samtidigt er sket realisering af ejendommene.

Udover finansiering af ’Arne-pensionen’ er bevæggrunden at lukke et såkaldt skattehul, og sidestille beskatningen af ejendomsinvesteringer med beskatningen af øvrige kapitalinvesteringer. Det er målet at ”ramme” udenlandske investeringsfonde, der, ifølge Regeringen, har draget for stor fordel af muligheden for at overdrage ejendomme som led i aktiehandler, det vil sige ved overdragelse af ejendomme i selskabsform, og ikke i almindelige aktivhandler og dermed reelt har kunnet undgå beskatning i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.

Regler om ejendomsavance i forbindelse med aktiesalg ville ellers umiddelbart kunne løse samme udfordring, uden at skabe de samme likviditetsmæssige udfordringer for branchen.

Præcisering af den politiske aftale 

I tillæg til den politiske aftale, er der offentliggjort en række svar fra Skatteministeren om den forventede lovgivning. Vi vil i det følgende redegøre for de forventede rammer for lagerbeskatning af fast ejendom i Danmark. 

Tidsperspektiv

Lagerbeskatningen forventes indført med fremadrettet virkning fra 2023. Det forventes, at et lovforslag herom fremsættes i løbet af 2022.  

Hvem omfattes?

Reglerne forventes at gælde for danske og udenlandske selskabsbeskattede selskaber. Reglerne vil ikke gælde for personligt drevne virksomheder, herunder heller ikke ved anvendelse af virksomhedsordningen. For så vidt angår transparente strukturer (fx ejerskab via K/S’er, P/S’er osv.) sker beskatningen på ejerniveau, og vil således afhænge af om ejeren er et selskab eller fx en person.  

Skattefrie enheder omfattes ikke, ligesom at andelsboligforeninger alene omfattes såfremt de har væsentligt erhvervsmæssig udlejning.

Skatteministeren har udtalt, at fonde ligeledes omfattes af reglerne. Det harmonerer dog ikke med formålet med reglerne, ligesom at det næppe kan være hensigten, at almennyttige fonde skal lagerbeskattes af ejendomsbesiddelser.

Hvad omfattes?

Lagerbeskatningen gælder fast ejendom i bred forstand, herunder også grunde og arealer forudsat, at der sker udlejning. Ejendomme, der anvendes som led i selskabets egen erhvervsvirksomhed, fx domicilejendomme, produktions-, lagerbygninger m.v. omfattes ikke. Heller ikke koncernintern udlejning omfattes.

Eksempelvis vil et hotel ikke være omfattet af reglerne når det drives af ejeren, hvorimod ejeren lagerbeskattes i tilfælde af at en ekstern part forpagter hotellet.

Det er uafklaret om ejendomme, der ikke indgår i driften, men heller ikke udlejes omfattes af lagerbeskatningen. Det er dog vores forventning, at lagerbeskatning først indtræder når der sker udlejning.

Porteføljer under 100 mio. kr. er undtaget for lagerbeskatning. Bundgrænsen gælder på koncernniveau. Det er vores forventning, at koncern defineres ud fra sambeskatningsreglerne, men det er uafklaret.

Beskatning hvordan?

Fra 2023 vil værdistigninger/fald beskattes som almindelig selskabsindkomst (22 %), og der kan ske modregning i anden selskabsindkomst mv., herunder også i sambeskatningen. 

Gevinster indtil 2023 udløses først ved et salg af ejendommen (indgår som udskudt skat i regnskabet), mens vi forventer, at historiske tab kan modregnes i lagerskatten.

Det er stillet i udsigt, at adgangen til afskrivninger på de ejendomme, som omfattes af lagerbeskatningen, ophører. Vedligehold må dog være fradragsberettiget, og forbedringer må øge indgangsværdien, da der ellers opstår en ubalance i beskatningen.

Værdiansættelse

De omfattede ejendomme skal årligt opgøres til handelsværdien (dagsværdi). 

Efter gældende dansk regnskabsregulering skal investeringsejendomme indregnes til kostpris med fradrag af årlige afskrivninger. Selskaberne har dog mulighed for at vælge dagsværdi som regnskabsprincip for indregning af deres investeringsejendomme. 

Anvendes kostprisen i regnskabet vil der altså ikke være sammenhæng mellem regnskabet og selvangivelsen for så vidt angår værdien af ejendommene, hvilket heller ikke er et krav.

Opgørelse af handelsværdien (dagsværdien) foretages af selskabet selv, og der kan naturligvis anvendes eksterne valuarer til støtte for selskabets vurdering. Indgangsværdien ved indtræden i lagerbeskatning er særdeles afgørende, da en for lav fordi kan medføre en ”for høj” værdistigning og deraf skattebetaling og likviditetstræk.

Hos EY følger vi udviklingen meget tæt, og vi står naturligvis til rådighed for spørgsmål. 

Sammendrag

Der er indgået en politisk aftale om at indføre lagerbeskatning af investeringsejendomme med en portefølje over 100 mio. kr. Lovforslag herom forventes sendt i høring i 2022. 

Om denne artikel

Forfattere
Claus Pedersen

Leder af Business Tax Services, Partner, EY Danmark

Erfaren rådgiver indenfor selskabsskat og ejendomsskat.

René Lønne Ventzel

Executive Director, Business Tax Services

Dedikeret skatterådgiver. Sektorfokus: Infrastruktur, fast ejendom og skatteincitamenter. TED Talk fan og festivalgænger.