Der er indgået en politisk aftale om at indføre lagerbeskatning af udlejningsejendomme, og aftalen er nu udmøntet i et lovforslag som netop er fremsat.
Lovforslaget justerer reglerne i forhold til det oprindelige lovudkast på følgende primære områder:
- Udlejning ’på noget tidspunkt i indkomståret’ ændres til 30 sammenhængende dage eller mindst 90 dage
- Overtagelse af en ejendom med lejere anses ikke for udlejning såfremt lejerne opsiges i umiddelbar forlængelse af købet
- Koncernintern udlejning mellem sambeskatninger anses ikke for udlejning
- En lagerbeskattet ejendom der fusioneres skattefrit op i en fond, vil fortsat blive lagerbeskattet
- Hoteldrift, camping o.l. fritages specifikt
- 100m kr. grænsen prisreguleres årligt
- Kildeartsbegrænsede tab efter ejendomsavancebeskatningsloven kan modregnes i lagerskatten
Det bemærkes, at lovforslaget skal genfremsættes efter valget, og at der derfor kan ske ændringer. Det er dog vores umiddelbare forventning, at en skatteminister, som agter at indføre reglerne, vil tage afsæt i det fremsatte lovforslag.
Lagerbeskatningen vil udgøre en radikal ændring af den skattemæssige behandling af ejendomme i Danmark – det vil sige væk fra det realisationsprincip (beskatning i forbindelse med afståelse), som vi kender i dag. Der er tale om et kontroversielt lovindgreb, der kan betegnes som en ”bombe” under de nuværende regler. Det skyldes bl.a. det enorme likviditetstræk skatten kan udløse uden at der samtidigt er sket realisering af ejendommene.
Udover finansiering af ’Arne-pensionen’ er bevæggrunden at lukke et såkaldt skattehul, og sidestille beskatningen af ejendomsinvesteringer med beskatningen af øvrige kapitalinvesteringer. Det er målet at ”ramme” udenlandske udlejningsfonde, der, ifølge Regeringen, har draget for stor fordel af muligheden for at overdrage ejendomme som led i aktiehandler, det vil sige ved overdragelse af ejendomme i selskabsform, og ikke i almindelige aktivhandler og dermed reelt har kunnet undgå beskatning i forbindelse med overdragelse af fast ejendom.
Regler om ejendomsavance i forbindelse med aktiesalg ville ellers umiddelbart kunne løse samme udfordring, uden at skabe de samme likviditetsmæssige udfordringer for branchen.
Lovforslagets indhold
I det følgende redegør vi nærmere for lovudkastets indhold, herunder hvordan det vil påvirke de danske ejendomsporteføljer.
Tidsperspektiv
Lagerbeskatningen vil – såfremt lovforslaget vedtages i sin nuværende form - gælde allerede fra 2023. Nærmere bestemt for indkomstår der påbegyndes 1. januar 2023 eller senere.
Hvem omfattes?
Reglerne gælder for danske og udenlandske selskabsbeskattede enheder m.v. med begrænset ansvar. Reglerne gælder derimod ikke for personligt drevne virksomheder, herunder heller ikke ved anvendelse af virksomhedsordningen. For så vidt angår transparente strukturer (fx ejerskab via K/S’er, P/S’er osv.) sker beskatningen på ejerniveau, og vil således afhænge af om ejeren er et selskab eller fx en person.
Skattefrie enheder omfattes ikke, ligesom at andelsboligforeninger alene omfattes såfremt de har væsentligt erhvervsmæssig udlejning. Udlejning til egne medlemmer anses ikke for at være erhvervsmæssig udlejning.
Kooperationsbeskattede enheder omfattes ikke.
Fonde er ikke omfattet af reglerne, men det er deres datterselskaber til gengæld. Lagerbeskattede ejendomme som en fond modtager ved en skattefri fusion, vil dog fortsat blive lagerbeskattet i fonden.
Betingelser for lagerskatten
Følgende betingelser skal være opfyldt:
- Ejendommen udlejes i overvejende omfang i den skattepligtiges indkomstår.
- Handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning, der udlejes i overvejende omfang, overstiger 100 mio. kr. (2023) ved udløbet af den skattepligtiges indkomstår.
Ejendom
Fast ejendom skal forstås i bred forstand, herunder også grunde og arealer.
Overvejende omfang
Det er en betingelse, at der sker udlejning i overvejende omfang dvs. mere end 50 % af ejendommens samlede etageareal eller mere end 50 % af ejendommens samlede grundareal. Betingelsen skal blot være opfyldt i 30 sammenhængende dage eller i 90 usammenhængende dage i løbet af indkomståret. Køb af en ejendom hvor der bor lejere anses som udgangspunkt ikke for udlejning såfremt lejerne opsiges i umiddelbar forbindelse med erhvervelsen.
Udlejning
Ejendomme, der anvendes som led i selskabets egen erhvervsvirksomhed, fx domicilejendomme, produktions-, lagerbygninger m.v. omfattes ikke. Heller ikke koncernintern udlejning omfattes.
Eksempelvis vil et hotel ikke være omfattet af reglerne når det drives af ejeren, hvorimod ejeren lagerbeskattes i tilfælde af at en ekstern part forpagter hotellet.
Ejendomme som ikke udlejes er ikke omfattet af reglerne dvs. at byggeprojekter m.v. ikke omfattes.
En ejendom anses først for at være udlejet når lejeren flytter ind. Forsinkes et byggeprojekt vil det afgørende tidspunkt altså være lejerens faktiske indflytningstidspunkt, og ikke det tidspunkt som er aftalt i lejekontrakten.
100 mio. kr.-grænsen
Porteføljer under 100 mio. kr. er undtaget for lagerbeskatning. Bundgrænsen gælder på koncernniveau dvs. bredere end sambeskatningsniveau.
Vurderingen sker ved indkomstårets udløb. Ejendomme solgt i året tæller altså ikke med.
Det er den samlede værdi af ejendomme der udlejes i overvejende omfang som tælles med, og ikke blot den udlejede andel.
100 mio. kr.-grænsen pristalsreguleres årligt.
Beskatning hvordan?
Fra 2023 vil værdistigninger/fald beskattes som almindelig selskabsindkomst (22 %), og der kan ske modregning i anden selskabsindkomst mv., herunder også i sambeskatningen.
Realisationssaldo
Det forudsætter dog, at avancen ikke kan modregnes i den såkaldte realisationssaldo. Realisationssaldoen opgøres for hver ejendom for sig, og består af den historiske avance. Der skal altså opgøres en ejendomsavance (enten ifølge ejendomsavancebeskatningsloven eller statsskatteloven) som skal indberettes til Skattestyrelsen.
Saldoen har den effekt, at avancer i lagerskatten først påvirker den skattepligtige indkomst når realisationssaldoen på den samme ejendom ikke længere kan modregnes. Formålet er, at der først skal ske beskatning/fradrag når ejendommen i hele ejertiden udviser et tab eller en gevinst.
Såfremt der er en positiv realisationssaldo, og der alene er værdistigninger i lagerskatten vil realisationssaldoen først blive udløst ved et salg af ejendommen.
Afskrivninger
Lagerbeskattede ejendomme mister adgangen til skattemæssige afskrivninger. Det gælder for alle aktiver der indgår i den faste ejendom, således bygningen, installationer mv.
Driftsmidler ses dog ikke at være omfattet heraf, så må fortsat kunne afskrives.
Vedligehold og forbedringer af lagerbeskattede bygninger kan fratrækkes i opgørelsen af lagerskatten.
Værdiansættelse
De omfattede ejendomme skal årligt opgøres til handelsværdien (dagsværdi).
Efter gældende dansk regnskabsregulering skal udlejningsejendomme indregnes til kostpris med fradrag af årlige afskrivninger. Selskaberne har dog mulighed for at vælge dagsværdi som regnskabsprincip for indregning af deres udlejningsejendomme.
Anvendes kostprisen i regnskabet vil der altså ikke være sammenhæng mellem regnskabet og selvangivelsen for så vidt angår værdien af ejendommene, hvilket heller ikke er et krav.
Opgørelse af handelsværdien (dagsværdien) foretages af selskabet selv, og der kan naturligvis anvendes eksterne valuarer til støtte for selskabets vurdering. Indgangsværdien ved indtræden i lagerbeskatning er særdeles afgørende, da en for lav fordi kan medføre en ”for høj” værdistigning og deraf skattebetaling og likviditetstræk. Samtidigt vil en høj værdi dog påvirke realisationssaldoen.
Dokumentation
Der er ikke krav om at anvende en bestemt værdiansættelsesmetode, men der skal dog anvendes anerkendte metoder. Disse skal dokumenteres og sendes til Skattestyrelsen i tilfælde af anmodning herom.
Transaktioner
En lagerbeskattet ejendom vil som hovedregel være lagerbeskattet indtil den sælges. Det gælder dog ikke aktiesalg (da ejendommen i så fald fortsat ejes af samme juridiske enhed). Det gælder heller ikke ved anvendelser af reglerne om skattemæssig succession, hvor lagerskatten og realisationssaldoen følger med ejendommen.
Afslutning
Hos EY følger vi udviklingen meget tæt, og vi står naturligvis til rådighed for spørgsmål.
