16 aug. 2022
Forretningskvinde går langs kontorbygning og bærer på dokumentmappe

Værdiansættelse ved lagerbeskatning af udlejningsejendomme

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

René Lønne Ventzel

Executive Director, Business Tax Services

Dedikeret skatterådgiver. Sektorfokus: Infrastruktur, fast ejendom og skatteincitamenter. TED Talk fan og festivalgænger.

16 aug. 2022

Hvad skal egentlig forstås ved handelsværdien og hvordan griber man som ejer værdiansættelsesopgaven an i praksis?


Update:
Lagerbeskatning af udlejningsejendomme gennemføres ikke i henhold til regeringsgrundlaget
 

Opsummering:
  • Fastsættelsen af handelsværdien af fast ejendom er ikke en eksakt videnskab og kræver grundige overvejelser.
  • Der bør tages kritisk stilling til valg af værdiansættelsesmetode og dokumentationsgrundlag.
  • EY´s eksperter står klar til at yde rådgivning og sparring omkring din konkrete værdiansættelsesopgave.

Ifølge nyt lovudkast skal lagerskatten på udlejningsejendomme beregnes på grundlag af forskellen mellem den enkelte ejendoms handelsværdi ved begyndelsen og slutningen af indkomståret. Løbende værdiansættelse af illikvide aktiver til handelsværdi, som fx fast ejendom, er dog ofte en vanskellig øvelse, særligt når handelsværdiansættelsen alene skal tjene et ligningsmæssigt formål og ikke skal danne grundlag for en overdragelse mellem uafhængige parter.

Hvad skal egentlig forstås ved handelsværdien og hvordan griber man som ejer værdiansættelsesopgaven an i praksis? EY belyser i det følgende artikel de mest centrale værdiansættelsesspørgsmål.

Efter overgang til lagerbeskatning, vil det blive ejers ansvar at foretage en årlig værdiansættelse af de omfattede udlejningsejendomme. Det foreslås, at ejer skal kunne dokumentere de økonomiske omstændigheder, der ligger til grund for værdiansættelsen, såfremt Skattestyrelsen anmoder om indsigt heri i forbindelse med kontrolarbejdet.

Det foreslås ikke at indføre særlige formkrav, herunder krav til valg af specifik værdiansættelsesmetode, men resultatet heraf skal afspejle den konkrete ejendoms handelsværdi.

Langt de fleste af de ejendomme, som fremover omfattes af lagerbeskatning, vil heller ikke længere modtage en offentlig ejendomsvurdering, der kan anvendes som grundlag for værdiansættelsen under lagerbeskatningen.

Handelsværdien

Ved en ejendoms handelsværdi forstås normalt:

”Den skønnede værdi, som en ejendom vil blive handlet til på vurderingsdatoen mellem en villig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion efter passende markedsføring, hvori parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.” (Jf. RICS RedBook).

Fastsættelsen af en ejendoms handelsværdi bygger således i høj grad på subjektive skøn og dermed en høj grad af usikkerhed. Usikkerheden forstærkes yderligere, hvis ejendommen ikke skal handles, eller for nyligt har været handlet, mellem uafhængige parter. Det vil dog ofte være sådan, at ejendomme, som omfattes af lagerbeskatning, ofte ikke vil være genstand for overdragelse, hvorfor usikkerheden omkring handelsværdiansættelsen øges, idet der netop ikke opnås sikkerhed via forhandling mellem to uafhængige parter med modstridende interesser. Det medfører en betydelig usikkerhed i forbindelse med fastsættelsen af ejendommens handelsværdi.

Der ligger en indbygget tilladt usikkerhedsmargin i den almindelige definition af en ejendoms handelsværdi, jf. ovenfor, idet det er den ”skønnede værdi”, der kan opnås mellem en sælger og en køber, som begge har handlet rationelt og uden unødig påvirkning fra omverdenen. Det rejser spørgsmålet, i hvor høj grad, det i virkeligheden er et realistisk scenarie samt hvor stor en usikkerhedsmargin, der i så fald kan accepteres ved fastsættelsen af en ejendoms handelsværdi. I forbindelse med fastsættelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger, har vurderingsmyndighederne selv defineret, at en skønsmæssig usikkerhed på +/- 20% er acceptabel. Det kan måske udgøre et holdepunkt. Der er dog her tale om vurderinger, som i høj grad fastsættes maskinelt og i storskala, hvorfor der måske altid ikke kan drages en direkte sammenligning.

Værdiansættelsesmetoder

Der findes anerkendte værdiansættelsesmetoder, der i vid udstrækning anvendes af valuarer og investorer m.v. i forbindelse med vurdering af fast ejendom til handelsværdi.

Følgende værdiansættelsesmodeller vil kunne anvendes helt eller delvist, alene og i kombination:

  • DCF (Discounted Cash Flow) modellen eller den afkastbaserede metode

  • Reference- og sammenligningssalg

  • Omkostningsbaseret værdiansættelse (i sjældne tilfælde)

Den mest anvendte værdiansættelsesmetode er DCF-modellen (Discounted Cash Flow modellen) eller den afkastbaserede metode, som udspringer af DCF-modellen, men indeholder en langt mindre detaljeringsgrad. Fælles for begge modeller er målet om at estimere ejendommens handelsværdi baseret på ejendommens forventede fremtidige afkast-/og indtjeningspotentiale (netto lejeniveau) samt et passende forrentningskrav, dvs. et spejl af en uvildig investors krav til afkast/forrentning af sin investering i ejendommen.

I princippet bør alle modeller (den omkostningsbaserede metode undtaget) medføre samme handelsværdi. Det kan derfor i mange situationer være en fordel af anvende modellerne i kombination eller til kontrol af en handelsværdi, som er udledt efter en anden metode.

Værdiansættelse i forhold til værdien i regnskabet

Efter gældende dansk regnskabsregulering skal udlejningsejendomme indregnes til kostpris med fradrag af årlige afskrivninger. Selskaberne har dog mulighed for at vælge dagsværdi, som regnskabsprincip for indregning af deres udlejningsejendomme.

Anvendelse af dagsværdi i danske selskabers årsregnskab er reguleret af årsregnskabsloven og de internationale regnskabsstandarder IFRS – væsentligst af IAS 40 (Investment Property) og IFRS 13 (Fair Value Measurement). Det bliver hermed et krav, at der foretages en værdiansættelse til dagsværdi ultimo hvert år, for hver enkelt ejendom. Opgørelse af dagsværdien foretages af selskabet selv, og der kan naturligvis anvendes eksterne valuarer til støtte for selskabets vurdering.

Det er et krav, at der anvendes anerkendte værdiansættelsesmetoder, ligesom det er et krav, at der indhentes dokumentation for de anvendte forudsætninger. Der skal redegøres for disse forhold i årsregnskabet. Værdiansættelsesmetoderne vil typisk være baseret på de forventede fremtidige pengestrømme (DCF- eller afkastmetoden), og vil kunne henføres til niveau 3 i dagsværdihierarkiet (IFRS 13).

De regnskabsmæssige krav til fastsættelsen af dagsværdien af udlejningsejendomme er nært beslægtede med de krav, som foreslås at komme til at gælde i relation til fastsættelsen af udlejningsejendommenes handelsværdi, i forbindelse med indtræden i lagerbeskatning. Det er derfor vanskeligt at forestille sig, at Skattemyndighederne vil acceptere, at der anvendes forskellige værdier i regnskabet, ved indregning til dagsværdi, og i forbindelse med lagerbeskatningen.

Overvejelser i forbindelse med værdiansættelsen – fra gæt til kvalificeret skøn

Med den generelle, og ofte relativt store, usikkerhed, som knytter sig til fastsættelsen af en ejendoms handelsværdi in mente, er det vores opfattelse, at der er lagt op til stor debat mellem selskaberne og skattemyndighederne om fastsættelsen af ”den korrekte handelsværdi” af selskabernes udlejningsejendomme.

Det er utænkeligt, at de foreslåede regler om lagerbeskatning ikke vil medføre en forøget arbejdsbyrde hos ejerne af de udlejningsejendomme, som omfattes af lagerbeskatning. Det gælder i mange tilfælde også selvom selskaberne allerede måtte indregne deres ejendomme til dagsværdi i regnskabet. Fastsættelsen af handelsværdien af fast ejendom er ikke en eksakt videnskab, og da handelsværdien fremover også vil danne grundlag for ligningsmæssige spørgsmål, vil det stille forøgede krav til dokumentationen af de forudsætninger, der danner grundlag for værdiansættelsen.

Alle ejere af udlejningsejendomme, som omfattes af de foreslåede regler om lagerbeskatning bør derfor opbygge, eller som minimum genbesøge deres nuværende, værdiansættelsesprocedurer, således der sikres tilstrækkelig konsistens, dokumentationsgrundlag og dermed kvalitet i værdiansættelsesopgaven, hvis skattemyndighederne stiller spørgsmål hertil. Manglende fokus herpå vil forøge risikoen for kontrol med efterfølgende korrektion.

Indgangsværdier

I forbindelse med overgangen til lagerbeskatning fremgår det af lovudkastet, at der skal beregnes indgangsværdier på de omfattede ejendomme. Indgangsværdierne skal både danne grundlag for beregning det første års lagerskat, men også en såkaldt en realisationssaldo på hver og én af de omfattede ejendomme. Realisationssaldoen er i praksis en indkapsling af den historiske udskudte skat på ejendommen og består af summen eventuelt opgjorde genvundne afskrivninger og avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven opgjort efter de hidtil kendte principper for realisationsbeskatning på tidspunktet for overgang til lagerbeskatning. En realisationssaldo kan således være enten negativ eller positiv, som følge at et latent tab eller en latent avance ved overgangen til lagerbeskatning.

Det må forventes, at der for langt hovedparten af de omfattede ejendomme vil blive beregnet positive realisationssaldi, som følge af generelle prisstigninger over tid forstærket af de seneste års positive prisudvikling på markedet for udlejningsejendomme.

Gevinst eller tab i lagerbeskatningen skal som udgangspunkt bringes til beskatning i ejerselskabets almindelige skattepligtige indkomst for det respektive indkomstår. Dette udgangspunkt ændres dog, hvis der på ejendommen hviler en realisationssaldo, hvori der kan ske modregning. Er der for eksempel på en ejendom beregnet en positiv realisationssaldo ved overgangen til lagerbeskatning den 1. januar 2023, og falder ejendommens handelsværdi i løbet af 2023, som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet, vil et beregnet tab i lagerbeskatningen først skulle modregnes i den positive realisationssaldo, inden det kan indgå i den almindelige skattepligtige indkomst for ejerselskabet.

I praksis er realisationssaldossystemet derfor et stille opgør med historiske udskudte skat, der påhviler en ejendom, og som under normale omstændigheder kun vil blive udløst som følge af et aktivsalg. Den beregnede lagerskat spiser altså gradvist af realisationssaldoen (den udskudte skat) i et tempo, der afhænger af prisudviklingen på ejendomsmarkedet.

Realisationssaldosystemet virker således også som et delvist værn mod store opskrivninger på indgangsværdierne i forbindelse med overgangen til lagerbeskatning, i de situationer, hvor tab i lagerbeskatningen, som følge af eventuelt faldende handelsprisniveau i 2023, for mange ikke vil medføre en tilsvarende fordel ved direkte modregningsadgang i den skattepligtige indkomst, men derimod en nedskrivning af en positiv realisationssaldo (den historiske udskudte skat). Det foreslåede realisationssaldosystem modvirker derfor incitamentet til at stramme buen for meget og teste den ydre grænse for den tilladte skønsusikkerhedsmargin i forsøget på at opnå en så høj indgangsværdi som muligt, og det er derfor EY´s holdning, at der ikke blindt bør sigtes mod så høje indgangsværdier som muligt.

EY kan hjælpe med skræddersyede løsninger

De foreslåede regler om lagerbeskatning af udlejningsejendomme, medfører, efter EY’s opfattelse, ikke et pludseligt stigende behov for udarbejdelsen af store værdiansættelsesrapporter for alle ejendomme.

Det medfører dog, at der bør tages kritisk stilling til valg af værdiansættelsesmetode og dokumentationsgrundlag med henblik på at sikre et tilstrækkeligt forsvar mod fremtidig korrektion fra skattemyndighederne. Fastsættelsen af handelsværdien af fast ejendom er ikke en eksakt videnskab og kræver grundige overvejelser. Det vil være forskelligt fra selskab til selskab, hvad der bør investeres af yderligere ressourcer i værdiansættelsesopgaven, men fælles for alle bør være, at der tages aktivt stilling til rammen og grundsætningerne for værdiansættelsesopgaven. For nogle ejere vil det give mening at få udarbejdet værdiansættelsesrapporter med jævne mellemrum, mens det ikke gælder for andre. Det afhænger af mange forhold, herunder ejendomstype og sammensætningen af ejendomsporteføljen.

Vi står klar til at yde rådgivning og sparring omkring din konkrete værdiansættelsesopgave. Det gælder med alt fra udarbejdelse af deciderede værdiansættelsesrapporter, der kan anvendes til dokumentationsgrundlag, til almindelig rådgivning i forbindelse med sikringen og opbygningen af tilstrækkelig konsistens, kvalitet og dokumentationsgrundlag.

Sammendrag

De foreslåede regler om lagerbeskatning af udlejningsejendomme, medfører, efter EY’s opfattelse, ikke et pludseligt stigende behov for udarbejdelsen af store værdiansættelsesrapporter for alle ejendomme.

Det medfører dog, at der som minimum bør tages kritisk stilling til valg af værdiansættelsesmetode og dokumentationsgrundlag med henblik på at sikre et tilstrækkeligt forsvar mod fremtidig korrektion fra skattemyndighederne. Det vil være forskelligt fra selskab til selskab, hvad der bør investeres af yderligere ressourcer i værdiansættelsesopgaven, men fælles for alle bør være, at der tages aktivt stilling til rammen og grundsætningerne for værdiansættelsesopgaven.

Om denne artikel

Forfattere
Mark Hovesen

Manager, Tax, EY Danmark

Erfaren rådgiver inden for generelle selskabsskattemæssige forhold. Fokus på beskatning af fast ejendom.

René Lønne Ventzel

Executive Director, Business Tax Services

Dedikeret skatterådgiver. Sektorfokus: Infrastruktur, fast ejendom og skatteincitamenter. TED Talk fan og festivalgænger.