Neue Perspektiven für Hotels und Handel durch Restrukturierungsordnung

COVID-19 hinterlässt auch in der weniger stark betroffenen Immobilienbranche seine Spuren.

Überblick

• Asset-Klassen verändern sich gerade, vor allem Büro- und Einzelhandelsimmobilien
• Umsetzung der Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie der EU führt demnächst zur neuen Restrukturierungsordnung (ReO)
• Alina Nichiforeanu und Georg Harer von EY Law – Pelzmann Gall Größ Rechtsanwälte GmbH über die neuen Perspektiven, die die Restrukturierungsordnung bringt

2020 war ein außergewöhnliches Jahr, das auch die Immobilienbranche richtungsweisend verändern wird. Unser aktueller Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Österreich zeigt, dass das Investmentinteresse in die sichere Assetklasse Wohnen auch 2021 nicht abflacht und auch heuer steigende Preise zu erwarten sind. Auch das Logistiksegment entwickelt sich ähnlich.

Ein neues Bild zeichnet sich allerdings in Asset-Klassen wie Hotel (vor allem Stadthotels) ab. Die Mehrheit der Befragten ist davon überzeugt, dass ab 2021 die Preise für Hotelimmobilien fallen werden. Hotels werden somit an Bedeutung in der Anlagenstrategie institutioneller Investoren verlieren, wobei die flexible Nutzung von freien Hotelkapazitäten angedacht wird. So könnten die überschüssige Hotelkapazitäten in (betreutes) Wohnen umgenutzt werden. 

Auch Asset-Klassen wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien verändern sich. Während die nachhaltige Etablierung von Home-Office oft für abnehmende Flächennachfrage sorgen kann, setzt die Flexibilisierung der Vertragsbedingungen im Einzelhandel die Investoren unter Druck (niedrigere Fixmieten, Schwerpunkt auf die Umsatzmiete, Lösungen für sonstige Erträge, wie zum Beispiel durch Click&Collect, werden gesucht). Somit werden fallende Preise im Segment Retail insbesondere in 1b- Lagen und der Peripherie erwartet, wobei die bonitätsstarken Ankermieter den Unterschied machen werden.

Im Finanzierungsbereich werden verschärfte Rahmenbedingungen erwartet. 93 % der Befragten sind der Meinung, dass 2021 verschärfte Maßnahmen bei der Risikoprüfung mit sich bringt und bei Immobilienankäufen höhere Equity Ratios verlangt werden. Ebenso sind sich 93 % der Befragten einig, dass Kredite vorwiegend an Bestandskunden vergeben werden und Neukunden hohe Hürden überwinden müssen.

In Mitten dieser (für manche Asset-Klassen) herausfordernden Zeiten steht ein spannendes Gesetz in Österreich an: Zur Umsetzung der Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie der EU wird demnächst die neue Restrukturierungsordnung (ReO) erlassen werden, die das Restrukturierungsverfahren — ein Verfahren zur Entschuldung von Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind — mit dem Ziel einführt, Insolvenzen abzuwenden. Das neue Verfahren wird sich zwischen dem bestehenden Sanierungsverfahren und der außergerichtlichen (freien) Restrukturierung einordnen. Besonderheit dieses Verfahrens ist, dass es zwar wie ein Insolvenzverfahren vor den ordentlichen Gerichten geführt wird, sonst aber in vielen Teilen einer außergerichtlichen Restrukturierung ähnelt: Es besteht grundsätzlich Eigenverwaltung (in manchen Fällen ist ein Restrukturierungsbeauftragter zur Unterstützung zu bestellen), der Schuldner wählt, welche Forderungen restrukturiert werden und das Verfahren kann größtenteils nichtöffentlich geführt werden. Gleichzeitig kommt der Schuldner in den Genuss bestimmter Mechanismen, die es in der außergerichtlichen Restrukturierung nicht gibt: die Möglichkeit, unwillige Gläubiger zu überstimmen, einen Schuldenschnitt ohne Mindestquote zu erwirken und einen befristete Vollstreckungssperre zu erwirken. Außerdem ist die Kündigung zweiseitiger Verträge aufgrund der Eröffnung des Restrukturierungsverfahrens größtenteils nicht möglich. Freilich sind die Gläubiger untereinander prinzipiell gleich zu behandeln und ein Restrukturierungsplan muss von der Mehrheit der Gläubiger und 75 % des Kapitals angenommen werden.

Für Kreditnehmer, die aktuell in einer Krise sind, ist dieses neue Verfahren interessant, um einen Neustart des Unternehmens umzusetzen. Aufgrund der relativ hohen Mehrheitserfordernisse wird es aber in den meisten Fällen nicht ohne die Zustimmung der „Hausbank“ gehen. Auch für finanzierende Banken kann ein solches Verfahren eine Chance darstellen: Ein angeschlagenes Unternehmen oder Projekt lässt sich rechtsverbindlich restrukturieren und kann so für neue Investitionen (sei es Eigenkapital oder neue Kredite) wieder attraktiv gemacht werden — oft eine vernünftigere Option als eine Zwangsverwertung in der Krise. Insbesondere die Möglichkeit, nicht kooperierende Minderheitsgläubiger zu überstimmen, ist ein großer Vorteil gegenüber der außergerichtlichen Restrukturierung. Das Gesetz ist noch vom Nationalrat zu beschließen und der finale Text bleibt abzuwarten. Wir empfehlen sowohl Schuldner als auch Gläubiger, die Entwicklungen zu beobachten.