- Wohnimmobilien: trotz Höchstpreisen nach wie vor Favoriten vieler Investoren – Detailhandel bleibt Sorgenkind
- Digitalisierung erzielt schon heute Effizienzgewinne
- Anhaltende Tiefzinsumfeld im Markt akzeptiert – stellt aber kleine und mittlere Investoren vor grosse Herausforderungen
Die Attraktivität des Schweizer Immobilienmarktes ist in der Investorengunst noch einmal leicht gestiegen. So bewerten ihn 96 Prozent als attraktiv bis sehr attraktiv. Der Anteil derer, die den Standort als sehr attraktiv einschätzen, ist dabei im Vorjahresvergleich um drei Prozent auf 32 Prozent gestiegen. Der aktuelle Marktzyklus befindet sich bereits im Hoch: 83 Prozent erwarten für 2020 eine Seitwärtsbewegung bei den Transaktionsvolumen.
Das sind Ergebnisse des Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 von EY Switzerland. Für diese Umfrage wurden rund 100 Schweizer Immobilien-Investoren zu den Einschätzungen des Immobilienjahres 2020 befragt.
«Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen hoch», sagt Co-Autor der Studie Claudio Rudolf, Partner und Head Transaction Real Estate von EY in der Schweiz. «Das Schweizer Immobilienjahr 2020 bleibt aber vor allem auch durch das inzwischen von allen Marktteilnehmern akzeptierte Tiefzinsumfeld geprägt.»
So birgt das Immobilienmarktumfeld zahlreiche Herausforderungen: 95 Prozent der Befragten gehen etwa davon aus, dass Projektentwicklungen künftig höheren Anforderungen an eine smarte, das heisst vernetzte Infrastruktur genügen müssen. Gleichzeitig werden aus Sicht von 87 Prozent der Immobilien-Investoren kooperative Projektentwicklungsprozesse immer wichtiger. Mehr als die Hälfte der Umfrageteilnehmer sehen zudem politische sowie weltwirtschaftliche Instabilitäten als Gefahr; eine Konjunkturabschwächung mit Einfluss auf den Immobilienmarkt befürchtet in der Schweiz hingegen nur rund jeder vierte – trotz aktueller Diskussionen über globale Rezessionstendenzen. 90 Prozent der Befragten erwarten allerdings, dass die Anforderungen an potentielle Kreditnehmer seitens der Kreditinstitute steigen werden.
Wohnimmobilienmarkt profitiert von Urbanisierung
Die von Schweizer Investoren präferierte Nutzungsart ist, wie schon im Vorjahr, Wohnen. Hier erwarten 60 Prozent der Befragten weiterhin steigende Preise in 1-a- und 1-b-Lagen. Dementsprechend legen 46 Prozent der Studienteilnehmer ihren Investmentfokus auf das Wohnsegment. «Wohnimmobilien sind auch 2020 das klar präferierte Segment für Immobilieninvestments», sagt Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate, Hospitality & Construction bei EY in der Schweiz und Co-Autor der Studie. «Hier schlägt sich der Urbanisierungstrend nieder. Dem anhaltenden Zuzug in die Städte steht kein adäquates Angebotswachstum gegenüber, wodurch die Preise steigen.» Deutlich stärker als noch in den vergangenen Jahren geraten nach Einschätzung der Investoren andere Nutzungsarten in wachsenden Nischenmärkten in den Fokus: Etwa Mehrfachnutzung, Co-Living oder -Working. Hierauf richtet rund jeder vierte Befragte seinen Investitionsfokus. Auch für Logistikimmobilien sehen die Investoren Potential: Knapp die Hälfte der Befragten erwartet hier steigende Preise, sowohl in 1-a- als auch in 1-b-Lagen.
Detailhandel stürzt weiter ab
Das Detailhandelssegment setzt seinen Abwärtstrend in der Beliebtheit hingegen weiter fort. Nur ein Prozent der Befragten legt hier 2020 seinen Investmentfokus. 45 Prozent erwarten sogar Preisrückgänge in 1-a-Lagen. «Das Detailhandelssegment bereitet Sorgen. Trotz verheissungsvollen Ansätzen etwa in Verbindung mit digitalen Technologien fehlen in der Breite noch Ideen, wie diese Flächen künftig wirtschaftlich sinnvoll auf dem aktuellen Preisniveau genutzt werden können», sagt Rudolf. Das grösste Segment am Investmentmarkt – die Büroimmobilien – präsentiert sich hingegen stabil. Hier sehen 23 Prozent der Befragten ihren Fokus. Und 43 beziehungsweise 49 Prozent der Studienteilnehmer erwarten steigende Preise in 1-a- und 1-b-Lagen aufgrund der steigenden Flächennachfrage an Toplagen. Lediglich in den c-Lagen werden überwiegend fallende Preise angenommen.
Nachrüstung des Bestands ist grösste Digitalisierungsherausforderung
Nach dem demografischen Wandel, dem 90 Prozent der Investoren einen hohen Einfluss auf den Immobilienmarkt zurechnen, folgt die Digitalisierung: Sie ist für 82 Prozent sehr relevant. Die grösste Herausforderung besteht in der Nachrüstung des Gebäudebestands. Smarte Gebäude seien naturgemäss am ehesten im Neubau realisierbar. Dem stimmten 97 Prozent der Teilnehmer zu. Weiterhin ist für 94 Prozent Grundlagenarbeit zu leisten, was vor allem unternehmensübergreifende Datenstandards und -strukturen umfasst. Die Branche blickt insgesamt zuversichtlich auf das Thema. 83 Prozent der Studienteilnehmer sehen Effizienzgewinne in die Digitalisierung. «Die Digitalisierung ist im Unternehmensalltag angekommen. Dadurch werden die Chancen – etwa durch Effizienzgewinne – greifbarer», sagt Rudolf. Weitere relevante Trends für den Immobilienmarkt sind der Klimawandel (67%), politische Instabilitäten (58%) sowie die Währungsentwicklung (52%).
Spätzyklus motiviert zu Portfolio-Bereinigungen
Bei den Transaktionsvolumen erwarten die am Schweizer Immobilienmarkt aktiven Investoren keine weiteren Erhöhungen; entsprechend fokussiert sich die von 87 Prozent der Investoren präferierten Anlagestrategien auf Portfolio-Bereinigungen, also den Verkauf nicht strategiekonformer Anlagen, sowie selektive Ankäufe. Lediglich rund die Hälfte der Studienteilnehmer beschränkt sich auf einen überwiegend passiven Ansatz und wartet auf ein rückläufiges Preisniveau.
Hinzu treten Auslandsinvestments, die 67 Prozent ins Auge fassen. «Die Investoren treten dem komplexen Umfeld aus Spätzyklus und anhaltendem Niedrigzinsumfeld zunehmend aktiv entgegen. Nur so lassen sich in dieser herausfordernden Marktphase auskömmliche Renditen erwirtschaften», fasst Zaugg zusammen.
Informationen zur Studie
Für das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020 von EY Switzerland wurden Investoren befragt, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Die Befragung wird seit 2011 jährlich durchgeführt. An der jüngsten Umfrage vom Oktober 2019 haben 97 Schweizer Investoren teilgenommen. Das Barometer soll eine jährlich aktualisierte Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investitionsmarktes durch professionelle Immobilien-Investoren wiedergeben und zudem einen Ausblick auf die Strategie ermöglichen, die Investoren in den nächsten zwölf Monaten in der Schweiz verfolgen.
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