3 Minuten Lesezeit 15 März 2021
Weiblicher Bauleiter bei der Kontrolle der Arbeiten auf der Baustelle

Wie die Immobilien-Assetklassen in der Pandemie divergieren

Von Christian Schulz-Wulkow

Leiter Real Estate, Hospitality & Construction Sector | Deutschland, Schweiz, Österreich; Managing Partner Ernst & Young Real Estate GmbH

Immobilienprofi mit den Schwerpunkten M&A, Strategie und Digitalisierung. Neben dem Beruf ist er Kunstfreund, der sich mit Crossfit und Golf fit hält, im Privaten leitet ihn seine junge Tochter.

3 Minuten Lesezeit 15 März 2021

Auch im Jahr 2021 ist der deutsche Immobilienmarkt von der Corona-Pandemie geprägt. Dabei gibt es große Unterschiede bei den einzelnen Nutzungsarten. 

Überblick
  • Trotz eines leichten Rückgangs des Gesamttransaktionsvolumens präsentiert sich der Immobilien-Investmentmarkt bemerkenswert robust.
  • Differenziert man nach Nutzungsarten, so ergibt sich ein ambivalentes Bild.
  • Wohn- und Logistikimmobilien profitieren, herausfordernder wird es für Büroimmobilien, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien sind am ärgsten betroffen.

Trotz der COVID-19-Pandemie präsentierte sich der Immobilien-Investmentmarkt über das Jahr 2020 robust. Zwar nahm das Gesamttransaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um knapp 12 Prozent ab – lag aber mit absolut rund 78,9 Milliarden Euro weiterhin auf einem historisch hohen Niveau. Das dürfte sich auch im laufenden Jahr fortsetzen, wie unsere Umfrage unter rund 200 Investoren für das „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021“ ergab. Ebenso klar ist aber auch: Die unterschiedlichen Nutzungsarten werden sich weniger gleichförmig entwickeln als zuvor.

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021

60 %

der Befragten erwarten eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau.

Wohnimmobilien gewinnen

Von der Pandemie unbeeindruckt oder sogar befördert präsentierte sich der bereits im Vorjahr sehr lebhafte Wohnportfoliotransaktionsmarkt. Er wuchs mit einem neuerlichen Plus von rund 8 Prozent auf 20,3 Milliarden Euro nun schon das vierte Jahr in Folge. Und diese positive Entwicklung wird sich wohl fortsetzen: Bei Wohnimmobilien rechnen lageabhängig bis zu 77 Prozent der Umfrageteilnehmer mit weiter steigenden Preisen. Auch abseits der Top-Lagen besteht nach Ansicht der Investoren Hoffnung auf eine anhaltende Preisdynamik. Sogar in der Peripherie erwarten immerhin 44 Prozent der Befragten steigende und 50 Prozent stabile Preise. Gleichzeitig rechnen etwa 93 Prozent der Investoren damit, dass die Anforderungen an Wohnimmobilien durch die vermehrte Homeoffice-Nutzung nicht geringer werden.

Büroimmobilienmarkt vor großen Herausforderungen

Wesentlich komplizierter stellt sich die Lage für das größte Segment am deutschen Immobilienmarkt dar: Büroimmobilien. Zwar rechnen 65 Prozent der Befragten mit überwiegend gleich bleibenden Preisen in 1a-Bürolagen, jedoch erwartet hier nur noch jeder fünfte steigende Preise. Bei Büroimmobilien in peripheren Lagen erwarten hingegen 77 Prozent der Umfrageteilnehmer Preisabschläge.

Die Flexibilisierung der Arbeitsplatzmodelle bewirkt eine Abnahme des Büroflächenbedarfs bei gleichzeitig zunehmenden Qualitätsanforderungen. Eine ähnliche Entwicklung haben wir in den vergangenen Jahren bereits im Einzelhandelssegment gesehen.
Christian Schulz-Wulkow
Leiter Real Estate, Hospitality & Construction Sector | Deutschland, Schweiz, Österreich | Managing Partner der Ernst & Young Real Estate GmbH

Sowohl qualitativ als auch quantitativ stehen dem Büroflächenmarkt Veränderungen bevor. So sind 89 Prozent der Befragten der Meinung, dass sich das Büro vom reinen Arbeitsplatz zum Identifikations- und Interaktionstreffpunkt wandelt.

Gegensatzpaar Logistik- und Einzelhandelsimmobilien

Für das Logistikimmobiliensegment rechnen 72 Prozent der Befragten mit steigenden Preisen. Die Nutzungsart profitiert sogar von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, in der viele Konsumenten auf den Online-Handel ausweichen, dessen Rückgrat Logistikimmobilien bilden. So ergibt sich auch ein gegenteiliges Erwartungsbild für Einzelhandelsimmobilien (ohne Lebensmitteleinzelhandel). Durch die verordneten Schließungen der Händler leidet dieses Segment besonders unter gestundeten oder gar ausfallenden Mietzahlungen. Zwar ist der Trend hin zum Online-Einkauf nicht neu, durch die Pandemie wird er jedoch weiter befeuert und Nutzergewohnheiten verfestigen sich.

Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021

88 %

der Umfrageteilnehmer teilen die Sorge, dass die Umsatzverschiebung in Richtung Online-Handel zur weiteren Verödung von Innenstädten führen wird.

Trübe Aussichten für Hotelimmobilien

Die überwiegende Mehrheit der Befragten geht für sämtliche Hotellagen von einem fallenden Preisniveau im Jahr 2021 aus. Die Gründe für dieses Szenario sind offenkundig: Städtetourismus, Geschäfts- und Urlaubsreisen – all das ist während der Pandemie nicht oder nur äußerst eingeschränkt möglich. In dieser Diagnose liegt jedoch auch Grund zur Hoffnung. Die verheerenden Auswirkungen auf den Hotelimmobiliensektor sind fast ausschließlich auf die Pandemie zurückzuführen. Anders als bei Einzelhandelsimmobilien, die schon in den Jahren zuvor ein herausforderndes Umfeld erlebten, haben Hotelimmobilien das Potenzial für eine rasche Erholung. Einziger Wermutstropfen: Die positiven Erfahrungen mit Video-Calls während der Pandemie könnten die ein oder andere Geschäftsreise in Zukunft obsolet machen.

Co-Autor: Paul von Drygalski

Fazit

Der Immobilienmarkt wird auch 2021 von der Corona-Pandemie geprägt. Sie wirkt sich aber je Nutzungsart unterschiedlich aus. Während etwa Einzelhandels- oder Hotelimmobilien vor großen Herausforderungen stehen, profitieren Wohn- und Logistikimmobilien.

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Von Christian Schulz-Wulkow

Leiter Real Estate, Hospitality & Construction Sector | Deutschland, Schweiz, Österreich; Managing Partner Ernst & Young Real Estate GmbH

Immobilienprofi mit den Schwerpunkten M&A, Strategie und Digitalisierung. Neben dem Beruf ist er Kunstfreund, der sich mit Crossfit und Golf fit hält, im Privaten leitet ihn seine junge Tochter.