Steuertipps

Die steuerlichen Rahmenbedingungen ändern sich stetig. Wir möchten Sie auf ausgewählte aktuelle Themen aufmerksam machen und haben für Sie nützliche Tipps zum Steuerrecht zusammengestellt.

  • Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt

    Gut, wenn man die Nachfolge noch zu Lebzeiten regeln kann. Besonders Immobilien werden häufig schon vor dem Tod auf die Kinder übertragen. Will der Schenker aber weiter an Erträgen partizipieren, etwa um mit den Mieterträgen aus einer vermieteten Immobilie den Ruhestand finanziell abzusichern, oder die Immobilie weiter selbst (oder ggf. durch weitere Angehörige) bewohnen, kann sich die Vereinbarung eines sogenannten Nießbrauchsvorbehalts anbieten.

    Beim Nießbrauchsvorbehalt verbleibt wirtschaftlich betrachtet die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie weiter beim Schenker, während der Beschenkte das (zivilrechtliche) Eigentum an der Immobilie erlangt. Der Schenker überträgt das Eigentum, steht aber nicht mit leeren Händen da.

    Sowohl die Erbschaft als auch die Schenkung einer Immobilie unterliegt der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer. Ist die Immobilie jedoch mit einem Nießbrauchrecht belastet, darf der Wert des Nießbrauchs abgezogen werden. Die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer reduziert sich damit. Faustregel: Je jünger der Übertragende, desto höher ist der Wert des dann länger bestehenden Nießbrauchs, der die Bereicherung mindert. Wichtig: Der spätere Wegfall des Nießbrauchs im Fall des Todes des Schenkers führt nicht zu einer Steuerbelastung.

    Eine sorgfältig geplante vorgezogene Nachfolge kann zudem die mehrfache Nutzung der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge ermöglichen. Diese können nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden.

    Ein Nießbrauch kann vertraglich auf vielfältige Weise ausgestaltet werden. Regelmäßig ist gewünscht, dass der Nießbraucher nicht nur die Vermietungseinkünfte erzielt, sondern auch die damit verbundenen Werbungskosten (insbesondere die Abschreibung auf den Gebäudewert, kurz AfA) geltend machen kann. Beim Nießbrauchsvorbehalt ist dies auch nach Auffassung der Finanzverwaltung möglich, soweit der Nießbraucher die Erhaltungsaufwendungen vertraglich übernommen hat und tatsächlich belastet ist. Das dies aber nicht immer der Fall ist, hat der Bundesfinanzhof jüngst in einem Beschluss vom 19. Februar 2021 (IX B 34/20) bestätigt. Die Kläger hatten eine Mischung aus Vorbehalts- und entgeltlichem Zuwendungsnießbrauch vereinbart (der Schenker bleibt Eigentümer der Immobilie und überträgt das Recht zur Nutzung). Hier konnten die Beteiligten ihre Werbungskosten im Ergebnis nur begrenzt geltend machen. Daher sollten bei der Ausgestaltung eines Nießbrauchs immer auch die einzelnen einkommensteuerlichen Wirkungen berücksichtigt werden.

  • Verkauf der Immobilie

    Beim Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie sollte immer die sogenannte Spekulationssteuer im Blick behalten werden. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks oder Wohnung nicht mehr als zehn Jahre (sogenannte Spekulationsfrist), liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Folge: Der Gewinn aus dem Verkauf muss versteuert werden; er unterliegt dem persönlichen progressiven Einkommensteuersatz. Maßgeblich ist dabei jeweils das Datum des wirksamen Kaufvertrags, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten an dem Objekt.

    Bei einer geschenkten (vermieteten) Immobilie kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer diese erworben hat. Denn die Besitzzeit des früheren Eigentümers wird dem Erwerber zugerechnet. Das gilt auch für den Erbfall. Komplizierter kann es dagegen bei einer Erbengemeinschaft werden. Die reine Aufteilung des Erbes zwischen den Erben (Erbauseinandersetzung) gilt nicht als Veräußerung. Sobald jedoch Abfindungszahlungen geleistet werden, kann ein entgeltlicher Vorgang vorliegen, bei dem die Spekulationsfrist zu beachten ist. Gleiches gilt bei der Übernahme von Verbindlichkeiten. Mit dem entgeltlichen Erwerb beginnt übrigens die Spekulationsfrist neu.

    Vorsicht ist auch geboten, wenn man Immobilien über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft hält. Einkommensteuerlich relevant ist dies nicht nur dann, wenn die Gesellschaft selbst die Immobilien veräußert, sondern auch bei einem Wechsel im Bestand der Personengesellschaft innerhalb der Zehnjahresfrist: Etwa, wenn eine weitere Person der Gesellschaft beitritt oder einzelne Gesellschafter eine Kapitalerhöhung vornehmen. Dies kann zu einer fingierten anteiligen Veräußerung der Immobilie führen. Wichtig: Hier sind regelmäßig die einzelnen Gesellschafter selbst in der Pflicht, die (anteiligen) Veräußerungsgewinne in ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben. Darauf verwies jüngst auch der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem ein Gesellschafter gegen Zahlung einer Abfindung aus der Gesellschaft ausschied (Urteil vom 19. November 2019, IX R 24/18).

    Übrigens, es gibt Ausnahmen von der Spekulationssteuer. Wird die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt die Veräußerung steuerfrei. Gleiches gilt, wenn sie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei einer angedachten Veräußerung sollte daher vorab auch geprüft werden, ob eine Ausnahme Anwendung findet.

  • Abzug bei der Erbschaftsteuer

    Nachlassverbindlichkeiten mindern die Erbschaftsteuer. So mindern etwa die vom Erblasser herrührenden Schulden, die noch zu dessen Lebzeiten entstanden sind, (sogenannte Erblasserschulden) die auf das Erbe anfallende Erbschaftsteuer.

    Des Weiteren können unter anderem auch Kosten der Bestattung sowie Nachlassregelungskosten mindernd in der Erbschaftsteuererklärung angesetzt werden. Nachlassregelungskosten sind Kosten, die beim Erwerber unmittelbar mit der Abwicklung, Regelung und Verteilung des Nachlasses entstehen. Das sind beispielsweise Kosten für die Eröffnung des Testaments, für einen Rechtsanwalt, Notar- und Gerichtskosten sowie Grundbuchberichtigungskosten. Davon abzugrenzen sind aber die Kosten, die auf die Verwaltung des Nachlasses entfallen. Reine Verkaufskosten von Nachlassgegenständen zum Zwecke der Verwertung nach der Feststellung des Umfangs des Nachlasses können damit beispielsweise nicht abgezogen werden. Die Frage, wann die Schwelle zu den grundsätzlich nicht abziehbaren Kosten der Verwaltung des Nachlasses überschritten ist, stellt sich auch bei den Kosten für die Räumung und Haushaltsauflösung der vom Erblasser genutzten Wohnung, wie ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt (Urteil vom 14. Oktober 2020, II R 30/19). In diesem Fall sahen die Richter den Schwerpunkt der Auflösung in der Sichtung des gesamten Hausrates, um entscheiden zu können, ob sie zum Nachlass gehören und wie mit ihnen zu verfahren ist. Sie ließen die Kosten daher zum Abzug zu.

    In dieselbe Richtung gingen die Richter bei der Beurteilung der Kosten für die Einschaltung eines Steuerberaters für die Abgabe von Steuererklärungen für Steuern, die noch vom Erblasser herrührten. Auch hier stand für die Richter die Klärung des Umfangs der Nachlassverbindlichkeiten (konkret der Steuerschulden des Erblassers) im Vordergrund. Unerheblich sei für den Abzug als Nachlassregelungskosten, dass der Erbe den Steuerberater beauftragt hatte. In diesem Punkt widersprachen die Steuerrichter dem Fiskus ausdrücklich.

    Wichtig ist daher im Einzelfall genau zu prüfen, wofür die Kosten angefallen sind. Es ist darauf zu achten, dass die abzusetzenden Kosten nicht nur der Höhe nach nachgewiesen werden können (z.B. durch Rechnung), sondern auch, dass sie der Feststellung des Umfangs des Nachlasses dienen. Ohne Nachweis der Einzelkosten kann für Nachlassregelungskosten sowie für Kosten für Bestattung und Grabpflege eine Pauschale von 10.300 Euro angesetzt werden. 

  • Rabatt für den Wasseranschluss

    Wasser ist nicht gleich Wasser, jedenfalls im Umsatzsteuerrecht. So wird Leitungswasser mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent besteuert, abgefülltes Trinkwasser aus dem Lebensmittelhandel jedoch mit 19 Prozent.

    Im Umsatzsteuerrecht ist andererseits aber auch Wasser nicht nur Wasser. Denn das Verlegen eines Hauswasseranschlusses wird umsatzsteuerrechtlich ebenfalls als Lieferung von Wasser mit 7 Prozent angesetzt. Die Finanzverwaltung sah das aber nur dann so, wenn der Wasserversorger den Hauswasseranschluss verlegte. Verlegte ihn ein anderer Unternehmer, sollten 19 Prozent anfallen. Dem widersprach der Bundesfinanzhof bereits 2018 (Urteil vom 7. Februar 2018, Az. XI R 17/17).

    Durch ein jüngst veröffentlichtes Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 4. Februar 2021 schließt sich der Fiskus nunmehr dieser Rechtsprechung an. Damit ist der Weg frei, unabhängig von der Person des Leistungserbringers nur 7 Prozent Umsatzsteuer auf das Verlegen eines Hauswasseranschlusses zu bezahlen, ohne sich mit dem Finanzamt streiten zu müssen. Begünstigt sind neben dem Verlegen auch Reparatur und Wartungsarbeiten an dem Hauswasseranschluss. Das entlastet zum einen Hauseigentümer oder Mieter, die das Haus selbst (privat) bewohnen. Es entlastet aber auch Vermieter umsatzsteuerfrei vermieteter Objekte, die das Hauswasser im Rahmen der Vermietung (mit-)liefern. Denn diese können die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen; jedenfalls nicht nach Auffassung der Finanzverwaltung.

    Die Finanzverwaltung wendet ihre geänderte Auffassung auf alle verfahrensrechtlich noch offenen Steuerfestsetzungen an. Sie beanstandet es jedoch nicht, wenn auf Arbeiten, die vor dem 1. Januar 2021 ausgeführt worden sind, (weiterhin) der Umsatzsteuersatz von 19 Prozent angewendet bleibt. Diese Nichtbeanstandungsregelung ist etwas unglücklich. Denn nach dem 1.Januar 2021 erbrachte Arbeiten, die bereits abgerechnet worden sind, müssen abermals und korrigiert mit dem ermäßigten Umsatzsteuersatz abgerechnet werden. Selbst zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer sollten eine mit 19 Prozent ausgestellte Rechnung nicht auf sich beruhen lassen, da sie aus dieser nur die 7 Prozent abziehen können, nicht mehr auch die weiteren 12 Prozent.

  • Steuern sparen beim Hauskauf

    Wer eine Immobilie kauft, muss je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis zahlen. Daher lohnt ein genauer Blick, welche Bestandteile des Kaufpreises für die Immobilie der Grunderwerbsteuer unterliegen und welche nicht.

    So unterliegen etwa beim Kauf einer Immobilie miterworbene Einrichtungsgegenstände, wie Möbel oder Einbauküche, nicht dem grunderwerbsteuerlichen Grundstücksbegriff. Darauf entfallende Kaufpreisentgelte können daher aus der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden. Hier ist anzuraten, im Vertrag zu kennzeichnen, welcher Teil des Verkaufspreises auf die Immobilie und welcher auf miterworbene Gegenstände entfällt. Um zu dokumentieren, dass die Höhe des herauszurechnenden Kaufpreises angemessen ist, bietet sich an, sich Originalrechnungen vom Verkäufer geben zu lassen. Das Finanzamt darf nicht per se (meist niedrigere) Preise von Verkaufsplattformen für gebrauchte Gegenstände als Vergleich heranziehen, zeigt das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 8. November 2017 (5 K 2938/16).

    Für Gewerbeimmobilien hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Erhebung der Grunderwerbsteuer auf Zubehör verneint (Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19). Konkret ging es um eine Gewerbeimmobilie, die nebst Ladeneinrichtung veräußert wurde. Laut BFH ist nur der anteilig auf das Grundstück entfallende Kaufpreis in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen, aber nicht die Einrichtung.

    Entschieden hat der BFH jüngst die Frage der Berücksichtigung einer anteiligen Instandhaltungsrücklage bei Erwerb einer Eigentumswohnung (BFH-Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Das Guthaben in der Instandhaltungsrücklage ist rechtlich nicht dem Verkäufer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen. Der Veräußerer kann es nicht auf den Käufer übertragen. Was der Erwerber daher dafür aufwendet, gehört für den BFH zur Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie. Die anteilige Instandhaltungsrücklage minderte somit nicht die Grunderwerbsteuer. 

  • Werbungskostenabzug bei Vermietung

    Wer eine Wohnung vermietet, hat einiges zu beachten, damit anfallende Kosten in der Einkommensteuererklärung anerkannt werden.

    Für eine steuerliche Geltendmachung der Immobilie muss der Steuerpflichtige die Absicht haben, auf Dauer einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies ist insbesondere bei langfristigen Vermietungen anzunehmen, Zeiten des Leerstands, der befristeten Vermietung bei der beabsichtigten anschließenden Selbstnutzung oder die Vermietung von teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen sind in nachprüfbarer Weise zu belegen. In diesem Fall werden die Ausgaben für Anschaffung in Form der Abschreibung, Nebenkosten oder Reparaturen als Werbungskosten in voller Höhe steuermindernd berücksichtigt.

    Verträge mit Angehörigen, so auch Mietverhältnisse, unterliegen regelmäßig der Überprüfung durch die Finanzverwaltung im Hinblick auf ihre Fremdüblichkeit und die daraus folgende steuerliche Anerkennung. In der Einkommensteuererklärung ist daher anzugeben, ob das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige überlassen wird. Welche Höhe die vereinnahmte Miete – nicht nur für Angehörige – mindestens betragen muss, ist gesetzlich geregelt und wurde mit Wirkung ab dem 1. Januar 2021 geändert.

    Danach ist die Wohnungsüberlassung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn sie verbilligt, d.h. zu weniger als 50 Prozent (zuvor 66 Prozent) der – auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels zu bestimmenden – ortsüblichen Marktmiete erfolgt. Im Ergebnis können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten abgezogen werden. Maßgebend ist die Bruttomiete, d.h. die Kaltmiete und umlagefähige Kosten.

    Vorsicht: Beträgt das Entgelt 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, muss der Vermieter im Rahmen einer Ertragsprognose dem Finanzamt gegenüber darlegen, dass er langfristig einen „Total-Überschuss“ erreichen kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt sie hingegen zu einem negativen Ergebnis, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete entfällt diese Überprüfung.

    Die Herabsetzung der Grenze für die verbilligte Wohnraumüberlassung hat erfreulicherweise zur Folge, dass der Vermieter seine Werbungskosten auch bei sehr günstiger Vermietung in voller Höhe abziehen kann. In der Praxis sollte die vereinbarte Miete jedoch vorsichtshalber nicht zu knapp an den maßgebenden Grenzen bemessen werden.

  • E-Mobilität

    Lohnsteuerfrei beim Arbeitgeber mit seinem eigenen Auto tanken. Das funktioniert durch besondere steuerliche Förderungen bei der E-Mobilität. Wer sein privat angeschafftes Elektroauto an einer Ladevorrichtung bei seinem Arbeitgeber kostenlos oder verbilligt auflädt, muss diesen Vorteil grundsätzlich nicht versteuern. Ebenso lohnsteuerfrei kann der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Ladevorrichtung für dessen E-Auto zur privaten Nutzung unentgeltlich oder verbilligt überlassen (keine Übereignung). Die Begünstigung ist nicht der Höhe nach begrenzt.

    Nachdem bereits der Gesetzgeber die Förderzeiträume grundsätzlich bis einschließlich 2030 verlängert hat, schärft nun auch die Finanzverwaltung nach (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 29. September 2020).

    Begünstigt sind neben Elektro- und Hybridelektrofahrzeugen auch E-Bikes und Pedelecs, die verkehrsrechtlich als Fahrzeuge gelten (Geschwindigkeit über 25 km/h). Neu hinzugekommen sind Elektrokleinstfahrzeuge (etwa E-Tretroller). Die Vorteile für das Aufladen von typischen E-Bikes (Geschwindigkeit bis 25 km/h) gelten von vornherein nicht als zu versteuernder Arbeitslohn.

    Auch wer einen E-Dienstwagen vom Arbeitgeber für private Zwecke nutzen kann und diesen zu Hause auflädt, kann profitieren. Die Stromkosten des Arbeitnehmers können vom Arbeitgeber ebenfalls lohnsteuerfrei erstattet werden. Die Erstattung kann in Form einer Pauschale oder auf Basis des tatsächlichen Ladestroms erfolgen. Die vereinfachenden monatlichen Pauschalen hat die Finanzverwaltung in dem aktuellen Schreiben mit Wirkung ab dem 1. Januar 2021 deutlich erhöht. Die Höhe unterscheidet sich, je nachdem, ob beim Arbeitgeber eine zusätzliche Lademöglichkeit besteht oder nicht. Sind die getragenen Kosten höher als die Pauschale, kann sich der Arbeitnehmer die anhand von Belegen nachgewiesenen tatsächlichen Kosten als steuerfreien Auslagenersatz erstatten lassen. Das kann gerade auch aus Umweltgesichtspunkten einen höheren Anreiz für die Nutzung des Elektromotors schaffen.

    Übereignet der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Ladevorrichtung oder leistet er ihm Zuschüsse für den Erwerb einer Ladevorrichtung, kann der sich daraus ergebende geldwerte Vorteil des Arbeitnehmers pauschal mit 25 Prozent lohnversteuert werden.

    Wichtig, die Arbeitgeberleistungen sind nur steuerfrei, wenn sie zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn geleistet werden. Eine Gewährung im Rahmen eines Gehaltsverzichts oder einer Gehaltsumwandlung wäre also nicht begünstigt.