5 Minuten Lesezeit 10 Juni 2022
EY Mordern Architecture

Wie sich der Hochbau im derzeit volatilen Umfeld entwickelt

Autoren
Volkmar Schott

Partner Automotive & Transport, EY-Parthenon GmbH | Deutschland

Partner im AM&M-Sektor, Mobility-Services-Spezialist mit Fokussierung auf Themen der neuen Mobilität (z. B. Smart Parking, Charging, Carsharing, Intelligent Traffic Systems etc.)

Dr. Björn Reineke

Partner Real Estate, Hospitality & Construction, EY-Parthenon GmbH | Deutschland

Mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Strategieberatung mit Fokus Industrial Products und Baubranche entlang der gesamten Wertschöpfungskette

Axel Schäfer

Partner, Strategieberatung, EY-Parthenon GmbH

25 Jahre Erfahrung in der Strategieberatung. „Construction Lead“ bei EY in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

5 Minuten Lesezeit 10 Juni 2022

Die „Hochbauprognose 2022“ wagt verhaltene Zuversicht angesichts der erheblichen Risiken in einem unsicheren gesamtwirtschaftlichen Umfeld. 

Überblick
  • Die Zahlen im Hochbau lassen auf ein – wenn auch mäßiges – Wachstum und eine Erholung nach den Pandemiejahren hoffen.
  • Ob die Prognose zutrifft, hängt maßgeblich vom weiteren Verlauf des Ukraine-Krieges ab.
  • Renovierungen und energetische Sanierungen werden zu einem noch wichtigeren Treiber.

Der Ukraine-Krieg und die gesamtwirtschaftliche Situation dominieren die Nachrichtenlage: Neben der Berichterstattung über Militärhandlungen und Disruption in den internationalen Lieferketten wird auch der journalistische Radius um die Auswirkungen auf die Wirtschaft immer größer. Das gerade beschlossene Teil- Ölembargo, Materialmangel, hohe Energiepreise und Lieferengpässe beunruhigen und verunsichern längst – auch im Hochbau. Die Geschäftserwartungen im Baugewerbe sind hier seit Jahresbeginn um bis zu 310 Prozent gegenüber Dezember 2021 zurückgegangen. Noch erwarten die führenden Wirtschaftsinstitute ein verhaltenes Wachstum, schließen aber auch – abhängig von der weiteren Entwicklung – eine Rezession nicht mehr aus.

Diese Rahmenbedingungen erschweren die Erstellung der „Hochbauprognose 2022“. Denn Prognosen beruhen auf Annahmen und Voraussetzungen. Sind diese allerdings wenig kalkulierbar, gilt dies auch für die Prognose. Sich der aktuellen Lage zu verweigern ist jedoch ebenso wenig eine Lösung, daher liegt sie jetzt vor: die „Hochbauprognose 2022“ von EY-Parthenon auf der Basis von Marktinformationen und Branchenexpertise, zu betrachten als Gesamtbild aus der Erholung von 2021 mit einem zurückhaltenden Blick in die Zukunft – als Unterstützung und Orientierungshilfe in einer unsicheren Zeit.

Nicht üppig, aber trotz allem erwartet: Wachstum im Hochbau

Nach den Modellen von EY-Parthenon deuten für den Zeitraum 2022 bis 2024 im Hochbau nach wie vor einige Aspekte auf Wachstum hin – nach Sektoren unterschiedlich stark und nicht überall auf dem Niveau von der Zeit vor COVID-19, aber durchweg als sichtbare Erholung nach einer durch die Pandemie beeinträchtigten Phase. Insgesamt lag das preisbereinigte Wachstum 2021 nur bei 1,1 Prozent, steigt 2022 immerhin auf 1,8 Prozent und bleibt bis 2024 stabil bei 1,7 Prozent – wie gesagt abhängig von der Entwicklung des Krieges in der Ukraine und der Stabilität internationaler Lieferketten und ebenso der Hypothekenzinsen.

Letztere sind im vergangenen Jahr gestiegen und liegen momentan über 2 Prozent. Solange die Inflation hoch ist – die Bundesregierung rechnet für dieses Jahr mit durchschnittlich 6,1 Prozent –, halten sich die Folgen in Grenzen. Würde die Inflation sinken und die Zinsen hoch bleiben oder gar noch steigen, hätte das mit die stärksten und negativsten Auswirkungen auf den Neubau, der über Kredite finanziert wird.

Renovierung und Sanierung

2,1%

kann der Bereich Renovierung und Sanierung bis 2024 wachsen und überholt damit den Neubau.

Renovierung wächst am stärksten

Stabilisierender Gegenspieler ist und bleibt hier die Renovierung. Nach einem kontinuierlichen Anstieg in den vergangenen Jahren überholt dieser Bereich mit einem zu erwartenden Wachstum von 2,1 Prozent bis 2024 den Neubau (1,1 Prozent). Diese Zunahme ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen:

  • Zur Erreichung der Klimaschutzziele müssen erhöhte Auflagen zur Energieeffizienz von Gebäuden erfüllt werden, die gleichzeitig finanziell gefördert werden. Auch das politische Ziel von mehr Unabhängigkeit gegenüber Öl und Gas aus Russland leistet einen Beitrag zur Beschleunigung der Energiewende. Dadurch erhöht sich insgesamt das Volumen energetischer Sanierungen, einer der Bautrends und wichtiger Wachstumstreiber der kommenden Jahre.
  • Die veränderte Arbeitswelt nach der Pandemie und „New Work“ führen zu neuen Bedürfnissen und Ansprüchen, die an Arbeitsplätze gestellt werden. Vorbei sind die Zeiten langer Flure mit beidseitigen Kleinbüros – Open Workspaces und Flex Offices lösen die alten Modelle ab. Diese werden sowohl neu gebaut als auch durch Renovierung umfunktioniert.
  • Die Verknappung von Bauland und die immens steigenden Baupreise – 2021 lag die Steigerung so hoch wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr – hemmen das Wachstum im Neubau und vor allem im Wohnungsbau, wodurch sich die Zahl der Renovierungen abhebt.
  • Die nach dem Einbruch im Jahr 2020 wieder bessere Finanzlage in den Kommunen sowie deren erhöhte Effizienz bei der Abwicklung von Bauinvestitionen rücken im öffentlichen Bau den erheblichen Investitionsrückstand nach Erwartung von EY-Parthenon in den Fokus: Das würde die dringend nötige und vermehrte Renovierung und Sanierung öffentlicher Gebäude wie Schulen forcieren.
     

Auch wenn sich manche Zahlen verschieben, bleiben die Wachstumstreiber im Hochbau in den kommenden Jahren die gleichen: Renovierungen/energetische Sanierungen, Urbanisierung und Wohnungsbau.

Treiber und Bremser bleiben die gleichen

Auch wenn sich manche Zahlen verschieben, bleiben die Wachstumstreiber im Hochbau in den kommenden Jahren die gleichen: Renovierungen/energetische Sanierungen, Urbanisierung und Wohnungsbau. Energetische Sanierungen sollen vor allem Energie einsparen beziehungsweise den Einsatz erneuerbarer Energien verstärken. Dies wird beispielsweise durch verbesserte Dämmungen oder neue Heizungsanlagen (Wärmepumpen) erreicht. Die Auflagen zur energetischen Sanierung resultieren aus den festgelegten Klimaschutzzielen, entsprechende Maßnahmen werden auch staatlich gefördert.

Dem vor allem in Großstädten gravierenden Wohnungsmangel möchte die Bundesregierung mit ihrem Vorhaben „400.000 Wohnungen jährlich“ entgegenwirken. Mit der Fertigstellung von unter 300.000 Wohnungen 2021 offenbart sich allerdings die davon entfernte Realität. Dennoch: Das ambitionierte Ziel wird Anschub geben.

Hinzu kommt der Trend zu mehr Platz für weniger Menschen: Der Pro-Kopf-Bedarf an Quadratmetern nimmt zu, die Zahl der Ein- bis Zweipersonenhaushalte ebenso. Die Nachfrage nach kleinen, aber geräumigen Wohnungen steigt seit 2020 um jährlich 1 Prozent an.

Bremswirkung auf das Wachstum erzeugen nach wie vor die gleichen Themen, mittlerweile sind viele jedoch noch stärker ausgeprägt. Auch hier sind die Folgen der gesamtwirtschaftlichen Situation spürbar: Schon während der Pandemie verschlimmerten sich Störungen in internationalen Lieferketten und der Zugang zu einigen Rohstoffen, jetzt wird sich die Verfügbarkeit vor allem von Holz und Stahl mutmaßlich zunehmend verschärfen. Und auch der Fachkräftemangel spitzt sich auf den Baustellen weiter zu.

Zusätzlich gehen Mieten und Kaufpreise sowohl in Ballungszentren als auch in deren Peripherie in die Höhe: Seit 2013 hat sich das Preisniveau pro Quadratmeter in Deutschland mehr als verdoppelt und lag im vergangenen Jahr erstmals bei mehr als 4.000 Euro.

Preise für Shopping-Center und Businesshotels fallen

Parallel zur aktuellen Unsicherheit vollzieht sich ein Umbruch, den die Pandemie ausgelöst hat – nicht allein in Bezug auf strukturelle Anpassungen von Büroräumen, auch andere Bedarfe haben sich verschoben. Der stark zugenommene Online-Handel hat die Nachfrage nach Logistikimmobilien in guter Lage erhöht – und damit auch deren Preise. 77 Prozent der Befragten des EY Real Estate Trendbarometers 2022 schätzen hier die weitere Preisentwicklung als hoch ein. Gleichermaßen nehmen 85 Prozent an, dass die Preise für Shopping-Center und Businesshotels fallen werden – Videokonferenzen haben viele Geschäftsreisen ersetzt.

Es wird in den kommenden Jahren einige Verschiebungen geben, das spiegelt sich auch in der Hochbauprognose 2022 wider. Auch wenn sie unter den noch nicht absehbaren Folgen der aktuellen weltpolitischen und weltwirtschaftlichen Situation mit großer Zurückhaltung zu sehen ist, darf auf sie auch mit ein wenig Zuversicht geblickt werden. Denn eines ist so gut wie in Stein gemeißelt: So schnell ist der Hochbau nicht umzuwerfen.
 

Baustelle in der Dämmerung

Report "Hochbauprognose 2022"

Die „Hochbauprognose 2022“ wagt verhaltene Zuversicht unter den erheblichen Risiken in einem unsicheren gesamtwirtschaftlichen Umfeld.

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Fazit

In unsicheren Zeiten sind Vorhersagen zwar schwer, werden aber dennoch gebraucht. Die „Hochbauprognose 2022“ von EY liefert Erkenntnisse und Entwicklungen mit Rück- und Ausblick auf die Branche. Die erlebt nach zwei Jahren Pandemie einige Umbrüche und spürt die Folgen des Ukraine-Krieges sowie der globalen Lieferkettenprobleme – das ganze Ausmaß ist noch offen. Dennoch geben alte Treiber nach wie vor Schubkraft: der Wohnbau und Renovierungen zum Beispiel.

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Partner im AM&M-Sektor, Mobility-Services-Spezialist mit Fokussierung auf Themen der neuen Mobilität (z. B. Smart Parking, Charging, Carsharing, Intelligent Traffic Systems etc.)

Dr. Björn Reineke

Partner Real Estate, Hospitality & Construction, EY-Parthenon GmbH | Deutschland

Mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Strategieberatung mit Fokus Industrial Products und Baubranche entlang der gesamten Wertschöpfungskette

Axel Schäfer

Partner, Strategieberatung, EY-Parthenon GmbH

25 Jahre Erfahrung in der Strategieberatung. „Construction Lead“ bei EY in Deutschland, Österreich und der Schweiz.