Real Estate, Hospitality & Construction

  • Share

Ændret regnskabsmæssig påvirkning ved låneomlægninger

12. marts 2019

Reglerne for den regnskabsmæssige behandling af låneomlægninger er blevet præciseret. Dette er sket i forbindelse med implementeringen af IFRS 9.  

Reglerne for den regnskabsmæssige behandling af låneomlægninger er blevet præciseret. Dette er sket i forbindelse med implementeringen af IFRS 9 i oktober 2017. IASB præciserede her også deres forståelse af låneomlægninger efter den hidtidige standard IAS 39. Da årsregnskabslovens regler for finansielle instrumenter bygger på IAS 39 vil præciseringerne også gælde for regnskaber, der aflægges efter den danske årsregnskabslov.

Efter præciseringen skal forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af et hidtidigt lån og kostprisen på et nyt lån indregnes i resultatopgørelsen. Dette betyder, at alle fremtidige låneomlægninger vil have en resultatmæssig effekt.

Hidtidig er afholdte låneomkostninger og kurstab/kursgevinst ved indfrielse af et eksisterende lån indregnet som en regulering til kostprisen på det nye lån. Den praktiske konsekvens var, at låneomlægninger ikke havde nogen resultatmæssig effekt, og at en forskel blev amortiseret over det nye låns løbetid ved en ændring af den effektive rente.

Vi har nedenfor illustreret den regnskabsmæssige effektforskel for amortiserede låneomkostninger nedenfor.

Real Estate - laaneomlaegninger

Som det fremgår vil en låneomlægning medføre en resultatmæssig effekt i omlægningsåret. Denne resultateffekt vil dog blive erstattet at en modsatrettet effekt i lånets restløbetid.

Generelle regler for måling af finansielle lån

Finansielle forpligtelser skal som hovedregel måles til amortiseret kostpris. Den grundlæggende tanke er, at kurstab eller kursgevinst inkl. transaktionsomkostninger på et fastforrentet lån i forhold til nominel værdi reelt er udtryk for en rente og derfor skal fordeles over løbetiden og indregnes i resultatopgørelsen.

Amortiseringen beregnes sædvanligvis på basis af en konstant effektivt rente, dvs. ud fra en finansiel beregning med renters rente.

Indfrielse af lån

Ved indfrielse af lån er hovedreglen, at konstaterede kurstab eller -gevinster samt omkostninger til indfrielse af det hidtidige lån som indregnes i resultatopgørelsen.

Låneomlægning/modifikation af det hidtidige lån

Gennemføres en låneomlægning1, skal kostprisen for det nye lån opgøres ved at tilbagediskontere pengestrømmene på det nye lån med den effektive rente på det hidtidige lån.

I nutidsværdien af det nye låns pengestrømme fratrækkes endvidere låneomkostninger, der direkte kan henføres til optagelse af det nye lån.

Efter den gennemførte præcisering af reglerne skal forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af det hidtidige lån på omlægningstidspunktet og kostprisen på det nye lån indregnes i resultatopgørelsen.

Dette er en væsentlig forskel i forhold til den hidtidige regnskabsmæssige behandling af en låneomlægning.

Betingelserne for at anse et nyt lån som en modifikation af det hidtidige lån er:

  • Nutidsværdien af det nye låns pengestrømme afviger mindre end 10% fra nutidsværdien af det eksisterende låns pengestrømme. Ved tilbagediskonteringen af begge lån anvendes den effektive rente på det eksisterende lån.
  • Långiveren skal være den samme.

Præcisering - ikke en ændring af reglerne

IASB fastlår specifikt, at der er tale om en præcisering af den hidtidige fortolkning, hvorfor præciseringen reelt også har været gældende under IAS 39. Såfremt forskellen mellem den hidtidige fortolkning af IAS 39 og den præciserede fortolkning er væsentlig, vil konsekvenserne ved den forkerte anvendelse af reglerne skulle korrigeres som en væsentlig fejl med korrektion af sammenligningstal for tidligere år.

Eksempel
For at vise konsekvenserne af ovenstående præcisering har vi opstillet et eksempel, som viser de regnskabsmæssige konsekvenser i forhold til den hidtidige fortolkning.

En låntager har i år 1 etableret nedenstående lån på følgende betingelser:

Eksisterende lån i mio. kr.
Hovedstol 400.000
Nominel rente 6 %
5-årig afdragsfrit lån 5 år
Låneomkostninger og kurstab m.v. 15.000

Regnskabsmæssigt skal lånet måles til amortiseret kostpris jf. nedenfor.

Amortiseret kostpris eksisterende lån 0 1 2 3 4 5
Hovedstol 400.000         (400.000)
Låneomkostninger (15.000)          
Betalt rente   (24.000) (24.000) (24.000) (24.000) (24.000)
Pengestrømme 385.000 (24.000) (24.000) (24.000) (24.000) (424.000)
Nominel rente 6,00 %          
Effektiv rente 6,91 %          
     
Amortiseret kost primo   385.000 387.613 390.406 393.393 396.586
Amortisering i resultatopgørelsen   26.613 26.794 26.987 27.193 27.414
Pengestrømme   (24.000) (24.000) (24.000) (24.000) (424.000)
Amortiseret kost ultimo 385.000 387.613 390.406 393.393 396.586 -

I løbet af år 2 får låntager likviditetsmæssige problemer, og lånevilkårene ændres til følgende:

Låneomlægning i år 2
Ingen rentebetaling i år 3 og 4
Fra år 5 øges den nominelle rente til 10 %
Lånet forlænges med 2 år
Omkostninger til låneomlægning 2 mio.

Først skal det undersøges, hvorvidt der regnskabsmæssigt er tale om indfrielse af et hidtidigt lån og optagelse af et nyt lån eller om der regnskabsmæssigt er tale om en modifikation af det hidtidige lån. Her skal 10 % testen foretages. Såfremt nutidsværdien af det nye låns pengestrømme afviger mindre end 10% fra nutidsværdien af det hidtidige låns pengestrømme er denne opfyldt. Ved tilbagediskonteringen af begge lån anvendes den effektive rente på det eksisterende lån.

Væsentlige ændrede lånevilkår 3 4 5 6 7
Hovedstol         (400.000)
Låneomkostninger          
Betalt rente     (40.000) (40.000) (40.000)
Pengestrømme -             - (40.000) (40.000) (440.000)
Nominel rente 10,00 %        
   
Nutidsværdi oprindelige effektive rente (378.349)        
Omkostninger ved låneomlægning (2.000)        
Nutidsværdi inkl. omkostninger (380.349)        
           
Oprindelige amortiseret kost (390.406)        
Procentvis ændring -2,58 %        
           
Nutidsværdi oprindelige effektive rente (378.349)        
Regnskabsæssig værdi af det hidtidige lån (390.406)        
Forskel som skal driftsføres gevinst 12.058        
           
Nutidsværdi oprindelige effektive rente 378.349        
Omkostninger ved låneomlægning (2.000)        
Kostpris ændret lån 376.349        

Idet den procentvise afvigelse mellem de to låns nutidsværdi opgjort på baggrund af den oprindelige effektive rente fratrukket låneomkostninger udgør mindre end 10%, vil der regnskabsmæssigt være tale om en modifikation af det oprindelige lån. 

Efter præciseringen skal forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af det hidtidige lån og kostprisen på det nye lån indregnes i resultatopgørelsen. Regnskabsmæssigt vil det se således ud:

Amortiseret kostpris ændret lån (ny praksis) 3 4 5 6 7
Amortiseret kost primo 376.349 402.813 413.139 421.456 411.092
Effektiv rente 26.465 28.325 30.317 29.636 28.908
Pengestrømme   - (40.000) (40.000) (440.000)
Amortiseret kost ultimo 402.813 431.139 421.456 411.092 -
   
Forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af det hidtidige lån og kostprisen på det nye lån (12.058)        
Amortisering i resultatopgørelsen 26.465 28.325 30.317 29.636 28.908
Finansielle omkostninger i alt 14.407 28.325 30.317 29.636 28.908

Efter den hidtidige praksis på området ville den regnskabsmæssige behandling have været som angivet nedenfor.

Amortiseret kostpris ændret lån (tidl. praksis) 3 4 5 6 7
Amortiseret kost primo 390.406 412.966 439.079 426.843 413.833
Omlægningsomkostninger (2.000)        
Effektiv rente 24.560 26.113 27.764 26.990 26.167
Pengestrømme   - (40.000) (40.000) (440.000)
Amortiseret kost ultimo 412.966 439.079 426.843 413.833 -
   
P/L gevinst          
P/L amortisation 24.560 26.113 27.764 26.990 26.167
P/L 24.560 26.113 27.764 26.990 26.167

Da nutidsværdien af det ændrede lån er mindre end nutidsværdien af det hidtidige lån tilbagediskonteret med den effektive rente på det hidtidige lån, indregnes der en gevinst på tidspunktet for låneomlægningen. Dette betyder ligeledes, at amortiseringstillægget bliver højere i de efterfølgende år.

  3 4 5 6 7
Amortisering tidligere praksis 24.560 26.113 27.764 26.990 26.167
Amortisering ny praksis 14.407 28.325 30.317 29.636 28.908
Forskel på praksis (10.153) 2.213 2.554 2.646 2.740

Kontakt

Kaare K. Lendorf, Associate Partner, tlf. 5158 2675
Henrik Reedtz, Partner, tlf. 5158 2675
 

1) Det er en betingelse, at lånebetingelserne for det nye lån ikke er væsentlig forskellige fra det hidtidige lån

 

Kontakt os

Ønsker du yderligere information, er du altid velkommen til at kontakte os.

Connect with us

Gå i dialog med os via vores sociale medier, nyhedsbreve eller webcasts.