Real Estate, Hospitality & Construction

  • Share

Nye regler kan medføre højere selskabsskat for ejendomsselskaber

12. marts 2019

Markante stramninger af regler om begrænsning af selskabers rentefradrag kan have effekt for visse ejendomsselskabers skattebetaling.  

Nye regler kan medføre højere selskabsskat for ejendomsselskaber

Folketinget vedtog i slutningen af 2018 en markant stramning af reglerne om begrænsning af selskabers rentefradrag. Stramningen kan have væsentlig effekt for visse ejendomsselskabers skattebetaling og er allerede trådt i kraft. Særligt kan ejendomskoncerner, som investerer i ikke-afskrivningsberettigede ejendomme (fx bolig-ejendomme) blive ramt af en højere effektiv skatteprocent.  

Lovændringen udspringer af et EU-direktiv, og indebærer, at den gældende EBIT-regel erstattes af en EBITDA-regel.

Gældende ret  

EBIT-regel (denne ændres til EBITDA-reglen)
  • Skattemæssigt EBIT kan maksimalt nedsættes med 80 % som følge af nettofinansieringsudgifter
  • Bagatelgrænse på 21,3 mio. kr.
  • Beskårede nettofinansieringsudgifter kan fremføres uden tidsbegrænsning

Lovforslag

EBITDA-regel

  • Skattemæssigt EBITDA kan maksimalt nedsættes med 30 % som følge af nettofinansieringsudgifter.
  • Bagatelgrænse på 22,3 mio. kr.
  • Beskåret låneomkostninger kan fremføres uden tidsbegrænsning.
  • Uudnyttede rentefradragskapacitet kan fremføres i 5 år (nyt).
  • Koncernregel hvor 30 %-satsen kan erstattes af koncernens samlede EBITDA-ratio (nyt).
  • Finder også anvendelse for fonde og foreninger (nyt).
  • Finansielle selskaber undtages (kan dog frivilligt medtages, således de indgår i beregning af koncern EBITDA) (nyt).

For ejendomskoncerner, der har investeret i ikke-afskrivningsberettigede ejendomme, vil lovændringen betyde, at renter nu kun kan nedbringe den skattepligtige indkomst med op til 30 procent mod tidligere 80 procent (dvs. fradrags begrænsningen øges med 50 procentpoint). Det vil i mange tilfælde betyde, at ejendomsselskabernes betalbare skat forøges.

Det kan illustreres med en beregning af konsekvensen for en typisk dansk ejendomskoncern.

Eksemplet forudsætter følgende:

Balance i DKK mio.
Ejendomme 2.000
Egenkapital 400
Koncern lån 500
Ekstern lån 1.100
 
Forudsætninger:  
Afkast 4 %  
Koncern rente 6 %  
Ekstern rente 1 %  
Grund 10 %, afskrivningsberettigde andel 50 %  
Koncernens samlede EBITDA-sats < 30 %  

Beregningen nedenfor viser konsekvenserne for henholdsvis en ejendomskoncern, der investerer i afskrivningsberettigede ejendomme, og en koncern, der investerer i ikke-afskrivningsberettigede ejendomme.

Opgørelse af skattepligtig indkomst i DKK mio. Afskrivningsberettigede ejendomme Ikke-afskrivningsberettigede ejendomme
  EBIT-regel EBITDA-regel EBIT-regel EBITDA-regel
Skattemæssigt resultat før afskrivninger 80 80 80 80
Skattemæssige afskrivninger -36 -36 0 0
Skattemæssigt resultat før renter 44 44 80 80
Renter -41 -41 -41 -41
Rentefradragsbegrænsning 6 17 0 17
Skattepligtig indkomst 9 20 39 56
Opgørelse af rentefradragsbegrænsning
Skattemæssigt EBIT/EBITDA 44 80 80 80
Maksimal fradrag 80 %-EBIT/30 %-EBITDA 35 24 64 24
EBIT/EBITDA begrænsning
Renter 41 41 41 41
Maksimal fradrag -35 -24 -64 -24
Beregnet begrænsning 6 17 0 17


Konsekvenser for afskrivningsberettigede ejendomme

Overgangen til en EBITDA-regel betyder, at rentefradragsbegrænsningen i eksemplet øges med DKK 11 mio. fra DKK 6 mio. til DKK 17 mio. De EBITDA begrænsede renter kan som hidtil fremføres (ubegrænset) til fradrag i senere år, hvor der eventuelt måtte være tilstrækkelig EBITDA. 

Konsekvenser for ikke-afskrivningsberettigede ejendomme

Overgangen til en EBITDA-regel betyder at rentefradragsbegrænsningen øges med DKK 17 mio. fra DKK 0 mio. til DKK 17 mio. Dette medfører en fremrykket skattebetaling på DKK 3,7 mio. Som det fremgår bliver ejendomskoncerner, der har investeret i ikke-afskrivningsberettigede ejendomme ramt ekstra hårdt. Dette skyldes, at det skattemæssige EBIT- og EBITDA-grundlag for disse koncernen er det samme, mens fradragsprocenten bliver reduceret med 50 procentpoint.

Koncernreglen

30 %-satsen kan øges ved brug af en koncern-regel, hvor koncernens samlede EBITDA-sats anvendes i stedet for de 30 %. Koncernens samlede EBITDA-sats beregnes som koncernens samlede låneomkostninger til tredjemand / koncernens konsoliderede EBITDA.

Der er følgende krav ved anvendelse af koncernreglen:

  • Beregningen skal foretages på grundlag af det konsoliderede årsregnskab
  • Koncernregnskabet skal aflægges efter dansk GAAP eller IFRS
  • Koncernregnskabet skal være revideret af personer, der er godkendt til revision
  • Selskaber, der indgår i en koncern i en del af et indkomstår skal beregne EBITDA-satsen forholdsmæssigt på grundlag af den periode, hvor der har været en koncernforbindelse
  • For perioder uden koncernforbindelse skal satsen på 30% anvendes
  • Hvis koncernen har finansielle nettoindtægter eller en negativ EBITDA, kan koncernreglen ikke anvendes

Anvendelse af koncernreglen vil i nogle tilfælde kunne øge 30 %-satsen, men det vil komme an på, hvorvidt det ultimative moderselskab er egenkapital- eller gældsfinansieret. Endvidere kan der være praktiske udfordringer i at bruge denne regel, idet koncernregnskabet ofte ikke er færdigt, når opgørelsen af den skattepligtige indkomst beregnes

Ikrafttrædelse

Stramningen af rentefradragsreglen har virkning fra indkomstår der påbegyndes 1. januar 2019 eller senere.

Kontakt

Kaare K. Lendorf, Associate Partner, tlf. 5158 2675
Jesper Frøkjær, Associate Partner, tlf. 2529 6553
Jens Wittendorf, Partner, adj.professor, tlf. 5158 2820

 

Kontakt os

Ønsker du yderligere information, er du altid velkommen til at kontakte os.

Connect with us

Gå i dialog med os via vores sociale medier, nyhedsbreve eller webcasts.