Real Estate, Hospitality & Construction

  • Share

Nye regler om sælgerpantebrevsmodel

12. marts 2019

Der er foreslået nye regler fra Skatteministeren om en ”sælgerpantebrevsmodel”. Lovforslaget er p.t. i høring.

Kort om reglerne

Salget af en ejendom er normalt lig med en skattepligtig avance i afståelsesåret. Beskatningen sker i afståelsesåret, hvad end køber betaler købesummen kontant eller afdrager købesummen over en årrække.

Efter de foreslåede regler, skal det være muligt for sælgeren af en ejendom at udskyde beskatningen af hele eller dele af ejendomsavancen, når der i forbindelse med handlen udstedes et sælgerpantebrev (tinglyst pant i ejendommen). Sælger får således mulighed for frit at vælge mellem beskatning af avancen i afståelsesåret eller fordeling af avancebeskatningen hen over en årrække.

Sælger kan udskyde beskatningen af ejendomsavancen med op til 10 % af afståelsessummen i en periode på op til 10 år efter afståelsen. Beskatningen fordeles med lige store årlige beløb i perioden, og skatten betales i takt med, at sælgerpantebrevet afdrages, dvs. løbende.

For at kunne anvende reglerne, skal sælgerpantebrevet udstedes med en kontant værdi på mindst det beløb, som vælges udskudt og have en løbetid svarende til den periode, beskatningen er fordelt hen over. Afdrag på hovedstolen må ikke forfalde hurtigere end med lige store årlige beløb.

Eksempel på avancebeskatning efter nye regler

En ejendom afstås for en kontant afståelsessum på 30 mio. kr. Sælgers ejendomsavance udgør 5 mio. kr., og sælgerpantebrevet udstedes med et pålydende på 5 mio. kr. (kurs 80).

Den del af avancen, som kan udskydes efter reglerne, kan ikke overstige dels pantebrevets kursværdi, dels 10 % af den kontante afståelsessum.

Kontant afståelsessum 30 mio. kr.
Ejendomsavance 5 mio. kr.
 
Kursværdi af sælgerpantebrevet
(5 mio. kr. til kurs 80)
4 mio. kr.
10 % af afståelsessummen – max. 3 mio. kr.

I eksemplet kan 3 mio. kr. af ejendomsavancen på de 5 mio. kr. udskydes efter de foreslåede regler. Den resterende del skal stadig beskattes i afståelsesåret.

Hvis ejendommen i stedet afstås for en kontant afståelsessum på 30 mio. kr., og sælgerpantebrevet udgør 3 mio. kr., vil eksemplet se således ud:

Kontant afståelsessum 30 mio. kr.
Ejendomsavance 5 mio. kr.
 
Kursværdi af sælgerpantebrevet
(3 mio. kr. til kurs 80)
2,4 mio. kr.
10 % af afståelsessummen – max. 3 mio. kr.

I dette eksempel kan 2,4 mio. kr. af ejendomsavancen på de 5 mio. kr. udskydes. Den resterende del skal stadig beskattes i afståelsesåret.

Ejendomme omfattet af sælgerpantebrevsmodellen

Salg af ejendomme, som er anvendt erhvervsmæssigt af sælger, og som ligeledes skal anvendes erhvervsmæssigt af køber, er omfattet af reglerne - dvs. erhvervsejendomme. Salg af parcelhuse, sommerhuse, udlejningsejendomme mv. er ikke omfattet af den foreslåede regelændring, og beskatningen af avancer på sådanne ejendomme skal fortsat ske i afståelsesåret.

Salg af ejendomme i udlandet er omfattet af reglerne, når det pågældende land er medlem af EU/EØS. Det samme gælder for afståelse af fast ejendom, når en sælger af ejendommen alene er begrænset skattepligtig til Danmark af avancen. Her vil reglerne ligeledes alene finde anvendelse, hvis personen er hjemmehørende i et land, der er medlem af EU eller EØS.

Ved helt eller delvist skift i anvendelse af ejendommen (fx fra erhvervsmæssig anvendelse til udlejning) medregnes den resterende del af den udskudte avance i den skattepligtige indkomst. Det samme gælder ved salg af ejendommen, salg af sælgerpantebrevet, ophør af skattepligt og ved sælgers død.  

Benyttes ordningen, skal SKTST (Skattestyrelsen) orienteres herom i forbindelse med indsendelse af selvangivelsen i afståelsesåret.

Forbundne parter efter ligningslovens § 2

Reglerne finder ikke anvendelse ved overdragelse af ejendomme i hovedaktionærforhold, ved overdragelse mellem koncernforbundne parter eller ved overdragelse mellem andre forbundne parter i ligningslovens § 2. Bemærk, der kan godt ske overdragelse mellem interesseforbundne fysiske personer.

Reglerne foreslås anvendt på salg af ejendomme den 1. januar 2020 eller senere.

Kontakt

Claus Pedersen, tlf. 2529 6470
Jacob B. Pedersen, tlf. 2529 5018
Mette Storvang, tlf. 2529 3950

 

Kontakt os

Ønsker du yderligere information, er du altid velkommen til at kontakte os.

Connect with us

Gå i dialog med os via vores sociale medier, nyhedsbreve eller webcasts.