Real Estate, Hospitality & Construction

  • Share

Værdiansættelse af fast ejendom ved generationsskifte

13. marts 2019

De nye ejendomsvurderinger efter den nye ejendomsvurderingslov er udskudt med ét år. Det betyder at vurderingerne for private ejerboliger kommer i 2020 og for erhvervsejendomme i 2021.

De nuværende ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2013, hvor 2011-vurderingen for ejerboliger og 2012-vurderingen for erhvervsejendomme er videreført (fratrukket varierende rabat).

Det må forventes, at ejendomsvurderingerne stiger væsentligt i de fleste større byer, når de nye vurderinger kommer. Da vurderingerne som udgangspunkt danner grundlag for værdiansættelsen ved overdragelser mellem interesseforbundne parter, samt beregningen af bo- eller gaveafgift, bør det overvejes at disponere nu, hvis enten en ejendom eller en ejendomskoncern skal skiftes til næste generation.

Hvilken værdi kan en ejendom overdrages til nu?

  1. Fysiske personer inden for gaveafgiftskredsen (typisk op- og nedadgående slægtslinje) kan som udgangspunkt overdrage faste ejendomme til ejendomsvurderingen +/- 15 %.

    Dette kan der i langt de fleste tilfælde støttes ret på.

    Undtagelserne er væsentlige ændringer til ejendommen siden sidste vurdering eller ved ”særlige omstændigheder”. Særligt i gavesituationer skal der efter nugældende praksis meget til, før der foreligger en særlig omstændighed, hvor SKTST kan korrigere prisen.

    I SKM2018.551.LSR fastslog LSR, at en ejendom erhvervet til 62 mio. kr. kunne overdrages til børnene til en værdi på 32 mio. kr. 3 måneder senere (ejendomsvurderingen minus 15 %). En kendt handelspris var således ikke en særlig omstændighed ifølge LSR. Afgørelsen har Skatteministeriet dog nu indbragt til domstolsprøvelse ved Landsretten, så retsstillingen og grænsen for ”særlige omstændigheder” er ikke endelig afklaret.

    Det faktum, at seneste ejendomsvurdering er ”gammel”, er endvidere ikke en særlig omstændighed i sig selv.

    Den nuværende +/- 15% reglen ændres til en +/- 20 % reglen når de nye ejendomsvurderinger offentliggøres. I de fleste tilfælde vil -15% af de nuværende ejendomsvurderinger være en lavere værdi end -20% af de fremtidige forventede højere ejendomsvurderinger.

    For nogle typer ejendomme vil der fra 2020 ikke blive lavet ejendomsvurderinger. Som hovedregel skal Vurderingsstyrelsen ikke lave en ejendomsvurdering, hvis ikke ejendomsvurderingen har betydning for en skat. Fx vil Vurderingsstyrelsen for en udlejningsejendom med boliger fremadrettet alene fastsætte en grundværdi. Dette betyder, at man i udgangspunktet slet ikke kan vurdere muligheden for anvendelse af +/- 20% reglen. Ejeren kan mod betaling af gebyr dog anmode om vurdering, hvis dette er nødvendigt for ansættelse bo- eller gaveafgift.
  2. Ved overdragelse mellem interesseforbundne parter uden for gaveafgiftskredsen, eller hvis fx ejendommen ligger i et selskab, er praksis, at ejendomsvurderingen kan lægges til grund, hvis den giver et retvisende billede af handelsværdien. Det er SKTST, der har bevisbyrden for, at en anden værdi konkret vil være et mere retvisende udtryk for handelsværdien.

    Det skal således vurderes konkret, om den seneste ejendomsvurdering kan danne grundlag ved overdragelsen. En ”gammel” vurdering på ejendommen er ikke i sig selv nok til at udelukke brugen af seneste ejendomsvurdering som værdigrundlag.

    I flere sager omkring anvendelse af seneste ejendomsvurdering har skatteyder fået medhold ved Landsskatteretten i anvendelsen af seneste ejendomsvurdering, da SKTST ikke konkret har kunnet påvise, at seneste ejendomsvurderingen ikke var et retvisende udtryk for handelsværdien.    

    SKTST har dog i en ny afgørelse fra Højesteret fra januar måned 2019 fået medhold i korrektion af salgsprisen på et sommerhus handlet mellem hovedaktionær og selskab. Højesteret fastslog indledningsvist, at SKTST havde bevisbyrden for fravigelse af ejendomsvurderingen. I den konkrete sag havde SKTST godtgjort, at ejendomsvurderingen ikke var retvisende, da selve grundlaget for den oprindelige ejendomsvurdering var usikkert, ligesom SKTST havde dokumenteret sammenlignelige handler i området (kendte salgspriser på naboejendommene).

Sammenfattende bør generationsskifte af ejendomme/ejendomsvirksomheder overvejes, inden de nye ejendomsvurderinger offentliggøres. Herunder muligheden, efter praksis, for at værdiansætte ejendomme ud fra seneste ejendomsvurdering. En konkret overdragelse kan kombineres med et bindende svar eller gaveanmeldelse for at sikre SKTST’ godkendelse af værdien.  

Selvom spændet inden for gaveafgiftskredsen udvides til +/- 20, forventes det ikke at kunne opveje de væsentlige forventede stigninger i vurderingerne.

Kontakt

Susanne Kjær, tlf. 2529 3427
Jacob B. Pedersen, tlf. 2529 5018
Claus Pedersen, tlf. 2529 6470

Kontakt os

Ønsker du yderligere information, er du altid velkommen til at kontakte os.

Connect with us

Gå i dialog med os via vores sociale medier, nyhedsbreve eller webcasts.