Incertidumbres en la inversión en usos hoteleros en el centro de Madrid

Por Ana López Muiña, Socia responsable de Urbanismo y Medioambiente de EY Abogados

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Publicado en Expansión Jurídico, el 7 de octubre del 2019

El Ayuntamiento de Madrid aprobó definitivamente el pasado 27 de marzo de 2019 (apenas unos meses antes de las elecciones municipales de mayo) un Plan Especial para regular los usos de hospedaje en distritos céntricos de la ciudad de Madrid. Su objetivo: preservar el uso residencial en el centro urbano, frenando la última tendencia por el que las viviendas del centro de la ciudad se convierten en alojamientos temporales exclusivamente para turistas, buscando que la actividad de hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad.

Durante la tramitación de este plan especial, que ha durado algo más de un año, aplicaba la correspondiente moratoria en virtud de la cual quedaban suspendidas la concesión de licencias de actividad de hospedaje en los distritos afectados por el plan especial. Tampoco se tramitaban planes especiales para el cambio de uso de edificios completos permitidos por el plan general lo que provocó la huida de inversores en nuevos proyectos hoteleros en la ciudad y, a la postre, provocó el calentamiento de precios de los hoteles ya autorizados o en funcionamiento.

El Plan Especial aprobado definitivamente incluye:

  • Nueva regulación para la implantación de usos de hospedaje y de alojamientos turísticos en edificios de viviendas, en función de la zona, del uso del edificio y de su protección principalmente, cambiando usos compatibles y alternativos del Plan General vigente.
  • Reparto en tres anillos concéntricos con diferentes exigencias técnicas para el desarrollo de la actividad que en algunos casos hacen inviable el uso hospedaje: Anillo 1 (Centro) y el Anillo 2 (Chamberí completo y parte de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca) donde se exige acceso, recepción y ascensor independientes. Anillo 3 (barrios de los anteriores distritos y además Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina) donde en edificios de uso exclusivamente residencial, también se exige un acceso independiente a las partes para las que se solicite una nueva licencia de hospedaje. En este caso si se permiten cambios de uso de residencial a hospedaje si lo permite la ordenanza.
  • Exigencia de licencia de actividad de hospedaje para viviendas turísticas que se alquilen durante más de 90 días al año por considerar que prevalece el uso terciario frente al residencial.
  • Exigencia de un plan especial específico y “discrecional” para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos.

Según ha declarado ya el nuevo gobierno municipal de Madrid, el Plan Especial aprobado queda, de momento, en el “limbo” hasta que se pronuncien los tribunales sobre su legalidad pues existen numerosos recursos contencioso administrativo contra el Ayuntamiento. En consecuencia, perdura la incertidumbre sobre el futuro de nuevos hoteles en el centro de la ciudad de Madrid y los inversores buscan ya otras opciones de usos terciarios alternativos en el centro: residencias de estudiantes esencialmente.

En mi opinión, aunque se pueda llegar a admitir la posibilidad de planes especiales autónomos como éste que nos ocupa, con una importante capacidad innovativa, también es verdad que no pueden sustituir a los planes generales en cuanto instrumentos de ordenación integral del territorio, como ha sido el caso, puesto que el número de normas zonales alteradas supone la revisión global del uso hotelero en el municipio. Sería incluso posible entender que por la materia sustantiva turística que regula este plan especial, incidiría en la competencia propia del gobierno autonómico cual es la de promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial, a tenor del art. 26.1.21 de su Estatuto de Autonomía, y, en este caso, podría llegar a pensarse que la competencia para la aprobación definitiva de un instrumento urbanístico de este calado correspondería a la Comunidad Autónoma.

Sobre la autora

EY - Ana López Muiña   Ana López Muińa   

Socia responsable de Urbanismo y Medioambiente de EY Abogados
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