COVID-19: Regulación de alquileres - DNU 320/2020
EY Law Argentina | Por Jorge Garnier, Pablo Bisogno y María José Estruga.
Con fecha 11 de marzo de 2020 la Organización Mundial de la Salud (“OMS”) declaró el brote del coronavirus COVID-19 como una pandemia. Como consecuencia de ello y su rápida propagación, el Gobierno Nacional emitió una serie de disposiciones tendientes a administrar la situación y establecer paliativos para sectores que pudieran verse afectados como consecuencia de las medidas de emergencia. En esta inteligencia, el día 29 de marzo estableció por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 320/2020 (“DNU 320/2020”), nuevas regulaciones en materia de alquileres.
El DNU 320/2020 opera en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley Nro. 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto de Necesidad y Urgencia Nro. 260/20, y su modificatorio. Las medidas establecidas en el DNU 320/2020 permanecerán vigentes, en principio, hasta el día 30 de septiembre de 2020 y son de aplicación dentro de todo el territorio nacional. Las disposiciones más relevantes son: (i) la suspensión de las órdenes de desalojo; (ii) la prórroga de los contratos de alquiler; y (iii) el congelamiento de los precios de alquileres.
Con relación al punto (i), se decretó suspender:
(a) la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles destinados a la vivienda única urbana o rural, habitaciones en pensiones o inmuebles destinadas a la vivienda, inmuebles destinados a actividades comunitarias, inmuebles rurales destinados a producciones familiares pequeñas, inmuebles alquilados por personas adheridas al monotributo destinados a servicios, comercio o industria, inmuebles destinados al ejercicio de la profesión de profesionales autónomos, inmuebles alquilados por MiPyMEs (Ley 24.467), e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en INAES, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras,
(b) los lanzamientos de desalojo ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto; y
(c) los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
Asimismo, se dispuso prorrogar la vigencia de los contratos de locación comprendidos en el Art. 9° del DNU 320/2020 arriba detallados, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo pasado. También será de aplicación para aquellos contratos de locación cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado por el decreto. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
El Poder Ejecutivo estableció que se congelarán los precios de alquiler y se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes. En el supuesto caso que exista una deuda por diferencia de precio, la misma podrá ser abonada en un plan de pagos de entre tres y seis cuotas, sin la posibilidad de aplicar intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios.
La misma modalidad se aplicará en el caso de deudas por falta de pago, con la diferencia de que se podrán aplicar intereses moratorios, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina.
Por otro lado, se decretó la subsistencia de la fianza durante el plazo establecido en el DNU 320/2020, y la exclusión de los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos, y también los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246.).
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