12 minutos de lectura 9 jun. 2020
Puesta de sol sobre el horizonte de Londres

COVID-19: Por qué esto significa el adiós a una edad de oro de los bienes inmuebles

Por Michael Hasbani

EY Global Advisory Real Estate, Hospitality and Construction Leader

Asesor inmobiliario de destacadas organizaciones y gobiernos globales y ferviente defensor del desarrollo socioeconómico.

12 minutos de lectura 9 jun. 2020

El punto de inflexión de la industria significa que es el momento de reinventar los bienes inmuebles a través de la transformación, la tecnología y la flexibilidad.

¿Qué diferencia hace una crisis? En sólo unos meses, COVID-19 ha puesto de cabeza a la industria inmobiliaria global. Como es la naturaleza de un evento inusual como una pandemia, el sector no lo esperaba ni lo preparaba. Pero no es exagerado describir la pandemia como un choque que está alterando lo que los ocupantes quieren del espacio – un punto de inflexión que cambiará la industria para siempre.

Impulsado por las bajas tasas de interés y la demanda de los inquilinos, el sector inmobiliario comercial estaba disfrutando de una edad de oro hasta que la música se detuvo abruptamente. Los valores en los EE.UU. se duplicaron aproximadamente desde 2009 después de la Gran Crisis Financiera hasta sus máximos a finales de 2019, según el Índice de Precios de Propiedades Comerciales de Green Street. En el primer trimestre de 2020 cayeron alrededor de un 10%1 , cuando las economías entraron en aislamiento obligatorio, la confianza se derrumbó y la gente comenzó a distanciarse socialmente. Mientras que los EE.UU. es el mayor mercado inmobiliario, el patrón es similar en otras partes del mundo.

En sólo unos meses, el comportamiento de la gente ha cambiado drásticamente, provocando cambios igualmente dramáticos en lo que quieren del espacio. Las valoraciones y los alquileres están cayendo, llevando a los sectores más afectados de los bienes inmuebles como la hospitalidad, el retail y las oficinas a la confusión, e incluso llevando a la reestructuración corporativa. Pero las ondas del shock están alcanzando a todos los sectores, obligando a muchas empresas inmobiliarias a adaptarse rápidamente a una nueva y más desafiante era.

Por su naturaleza, los bienes inmuebles no están acostumbrados a cambios rápidos y disruptivos. Los edificios no se prestan a la innovación dinámica de la misma manera que el software o un modelo de negocio de comercio electrónico. Sin embargo, la crisis está comprimiendo tendencias de varios años que ya estaban en marcha en sólo unos meses. Está redefiniendo la forma en que pensamos sobre el espacio, socavando las verdades básicas del sector, como la seguridad de los ingresos y la estabilidad de las valoraciones.

¿El resultado? Si bien las empresas inmobiliarias deben hacer frente a los desafíos de hoy, también deben centrarse en los cambios más duraderos — de comportamiento, geopolíticos, macroeconómicos y tecnológicos — que resultarán de la crisis. Deberían preguntarse: ¿hasta qué punto es probable que el año 2020 sea un punto de inflexión para el sector inmobiliario? Los más previsores ya están planeando cómo cambiar su enfoque, mientras transforman las operaciones y la tecnología, para sobrevivir y prosperar.

En este artículo examinamos las tendencias más amplias que afectan a la industria y algunas de las implicaciones para los tipos de activos. También esbozamos algunas medidas que las organizaciones pueden adoptar para facilitar la transición transformando las empresas mediante la innovación, invirtiendo en tecnología y dotando de flexibilidad a los procesos empresariales.

Compañeros de trabajo distanciados en el espacio de la oficina
(Chapter breaker)
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Capítulo 1

Implicaciones duraderas de COVID-19

Se prevén tres tendencias que afectarán a los bienes inmuebles.

Es difícil diferenciar los efectos temporales de una inmersión económica profunda de las implicaciones a largo plazo de los cambios de comportamiento, geopolíticos y tecnológicos. Como en las crisis pasadas, en contraposición a las recesiones económicas, los eventos del 2020 tienen implicaciones duraderas. En el sector inmobiliario, hay tres efectos que podrían cambiar el panorama:

1. Cambio radical del comportamiento y la demanda

A medida que la gente se distancia socialmente, se aleja de las oficinas, mientras que las tiendas y los hoteles han tenido que cerrar. Como consecuencia inmediata, muchos inquilinos han luchado por cumplir con los pagos del alquiler, algunos incluso se han declarado en bancarrota. A largo plazo, parece probable que el comportamiento de la gente se haya alterado para siempre. La tendencia hacia el comercio electrónico ha sido turbada, mientras que los principales inquilinos de oficinas, sorprendidos por el éxito del experimento de "trabajo desde casa", han declarado que están buscando reducir sus requerimientos de espacio.

2. Retirada a las fronteras nacionales

Desde que comenzó la pandemia, los gobiernos han respondido con planteamientos de prioridad para los países. Esto presenta una serie de nuevos desafíos. En primer lugar, las decisiones de aislamiento obligatorio en la mayoría de los países han sido dirigidas por asesores científicos nacionales. La forma en que diseñemos los edificios en el futuro puede verse ahora influida por la ciencia a nivel local. En segundo lugar, la pandemia ha puesto de relieve la necesidad de dar prioridad a la resiliencia de las cadenas de suministros locales frente a la eficiencia del comercio mundial. Si esto persiste, podríamos ver un aumento de la tensión en ciertos tipos de activos de venta al por mayor y de distribución. En tercer lugar, si un enfoque de nación primero preside, ¿se retirará el capital global como los fondos de riqueza soberana, dejando de invertir en los principales centros y proyectos inmobiliarios del mundo? Eso tendría implicaciones para la financiación de nuevos proyectos y para las relaciones multilaterales y bilaterales.

COVID-19 ha forzado el ritmo de cambio en el comercio minorista, mientras que ha desatado una repentina "destrucción creativa" en las oficinas.

3. Una aceleración de la disrupción digital

Mientras que el comercio electrónico había estado disrumpiendo constantemente el comercio minorista y los almacenes durante más de una década, las oficinas se acercaban lentamente a un punto de inflexión. COVID-19 ha forzado el ritmo del cambio en el comercio minorista, al tiempo que ha desencadenado una repentina "destrucción creativa" en las oficinas a medida que las empresas adoptan rápidamente el trabajo a distancia, respaldado por la tecnología de banda ancha. Esta repentina transición puede resultar tan grande y duradera como todo lo que ocurrió en la revolución industrial del siglo XIX.

Disrupción de todos los sectores

Estas implicaciones duraderas e interrelacionadas tienen efectos diferentes según el sector, así como otros factores como la ubicación. Por ejemplo, es probable que sectores como la hospitalidad, el retail y las oficinas sufran, ya que el distanciamiento social ha dado lugar a cambios de comportamiento. Mientras que el repliegue a las fronteras nacionales podría afectar a los principales bienes inmuebles urbanos que busca el capital internacional.

Hay algunas generalizaciones que pueden hacerse según el sector. Lo que es seguro es que muchos de los modelos probados del pasado deben ser adaptados. Los adaptadores y disruptores hábiles, especialmente los que dominan la economía digital, emergerán más fuertes que nunca. A continuación se presenta un resumen de los cambios que afectan a cada sector.

Mujer tomando una foto en el escaparate
(Chapter breaker)
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Capítulo 2

La oficina se retira y se reconfigura

El experimento de trabajo desde casa está aquí para quedarse.

La probable disminución a largo plazo de la demanda de espacio para oficinas es una gran sorpresa. El masivo experimento de trabajar desde casa ha demostrado a las empresas el potencial de reducir los costos sin comprometer la productividad.

Como muchos grandes empleadores declaran públicamente que planean recortar el costoso espacio de oficinas, este punto de inflexión se ha convertido en una sabiduría aceptada. Por ejemplo, más de la mitad (53%) de los ejecutivos de bienes inmuebles corporativos de EE. UU. que participaron en una encuesta de EY en abril2 prevén una caída moderada o significativa en sus requisitos de espacio. Y casi tres cuartas partes (74%) de los directores financieros de EE.UU. planean trasladar al menos el 5% de sus empleados al trabajo a distancia, según una encuesta realizada por Gartner Inc. a finales de marzo.3

Reduciendo el espacio

53%

de los ejecutivos de bienes inmuebles corporativos de EE.UU. encuestados prevén una caída moderada o significativa en sus necesidades de espacio.

Aunque la oficina no va a desaparecer, la naturaleza cambiante de la forma en que trabajamos va a redefinir su propósito. En todo el mundo, los inquilinos de las oficinas están revisando qué tareas son adecuadas para la oficina y bajo qué circunstancias los empleados deben trabajar desde casa. En muchas industrias, esperamos que las oficinas se transformen de bases centrales donde el personal trabaja todos los días, a centros culturales y de clientes, con un enfoque en la colaboración, la creación de equipos y el aprendizaje.

Las oficinas situadas en los distritos comerciales centrales pueden reducirse, dando paso a las ubicaciones de los satélites. Estas oficinas locales – mejor representadas como "centros de estilo lounge de aeropuertos" – tendrían un costo menor y estarían más cerca de las casas de los empleados. En muchos sentidos, podrían parecer espacios de trabajo conjunto, aunque permitiendo el distanciamiento físico y con modelos de financiación sólidos.

En última instancia, los dueños de las oficinas deben pensar creativamente en el "propósito" de sus edificios en el nuevo mundo. ¿El propósito es crear bonitas oficinas o espacios que permitan un trabajo productivo? Los dos pueden tener estrategias muy diferentes. Establecer su propósito ayuda a dar forma a su modelo de negocio e identificar nuevas fuentes de ingresos.

La tecnología y los datos también equiparán las oficinas del futuro y ofrecerán una perspectiva invaluable del comportamiento de los empleados. Eso llevará a decisiones informadas sobre los requisitos de espacio y cómo su espacio puede ser reconfigurado y mejor utilizado.

Almacén y parcela
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Capítulo 3

Los minoristas reevalúan los portafolios de las tiendas

El aumento de la venta al por menor en línea desafía a las tiendas de "ladrillo y mortero".

La pandemia global ha cambiado los comportamientos de compra, ya que los consumidores hicieron profundos recortes en las primeras etapas de la crisis. El alcance del cambio a largo plazo está por verse. Pero una cosa es cierta: ha habido una migración masiva a las compras en línea. Los consumidores compran cada vez más en línea productos como bienes duraderos e incluso comestibles.

Incluso antes de la pandemia, las compras se estaban digitalizando cada vez más a expensas del "ladrillo y el mortero", aunque el panorama variaba según el país. Tomemos el caso de China, por ejemplo. La penetración del comercio minorista online se situó en el 6% en 2013 y se esperaba que alcanzara el 34% en 2023.4 En los Estados Unidos, las cifras respectivas eran del 8% y el 22%, mientras que en Alemania se preveía un crecimiento más lento, con una penetración del 8% que ascendería al 14%. Los bienes "blandos" como la ropa y la ropa de cama serían los que más crecerían, seguidos de los bienes "duros" como los aparatos electrónicos o los equipos deportivos, seguidos de los comestibles.

Saltar en línea

34%

Se prevé que la penetración de la venta al por menor en línea se alcanzará en China para 2023, en comparación con el 6% en 2013. Esto refleja las tendencias globales.

Pero es probable que la crisis haya acelerado significativamente el cambio a Internet. Por ejemplo, las descargas de aplicaciones online de Walmart casi se triplicaron en marzo de 2020, aumentando en un 190%. Dicho esto, las tiendas no están ni muertas ni muriendo. Todavía habrá un lugar para las tiendas que, por ejemplo, rediseñen la experiencia de la tienda o adopten ofertas de valor por dinero.

A medida que los minoristas se replanteen el papel de las tiendas y optimicen sus portafolios, las empresas de bienes inmuebles tendrán que adaptarse de manera que incluyan estructuras de arrendamiento más flexibles y espacio de nuevo uso.

Una oficina de cristal en una casa contemporánea
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Capítulo 4

La industria recalibra y automatiza

Los nuevos requisitos de almacenamiento modifican la demanda.

El auge del comercio electrónico está aumentando la demanda de espacio en la capacidad de entrega de la última milla y en los almacenes. En una señal del probable impulso duradero, sólo Amazon mantiene el 70% de los 175.000 empleados adicionales de EE.UU. que contrató en el período inicial de la pandemia para hacer frente al aumento de la demanda.5

Aún así, las perspectivas de los inmuebles industriales varían según el tipo y la ubicación. Si bien el comercio electrónico está impulsando la demanda de algunos almacenes, las políticas de "prioridad a la nación" relacionadas con la construcción de cadenas de suministros locales resilientes podrían dar lugar a una menor demanda cerca de los principales puertos y aeropuertos en algunas partes del mundo.

El flujo en el uso de los almacenes ya ha dado lugar a la innovación, con el espacio vacante listado en las plataformas tecnológicas para ser alquilado por períodos cortos. Se espera que este mercado de almacenamiento subcontratado crezca hasta los 26.000 millones de dólares para 2023, y que el mercado de almacenamiento bajo demanda alcance los 25.000 millones de dólares, según IBISWorld.6

Expansión del almacenamiento

US$26B

Se espera que el mercado de almacenamiento subcontratado crezca hasta el año 2023.

Cada vez más, el espacio de venta se está reutilizando como almacén. CBRE informa que 24 proyectos de retail-a-industrial han comenzado en los EE.UU. desde 2016, convirtiendo 7,9 millones de pies cuadrados de espacio de retail en 10,9 millones de pies cuadrados de nuevo espacio industrial.

Al mismo tiempo, la crisis puede acelerar el cambio hacia la conducción de la distribución y la manufactura por robot.

Vista elevada de la ciudad y el parque de Berlín
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Capítulo 5

La residencia se adapta a los nuevos estilos de vida

Los cambios de comportamiento requieren nuevos diseños.

Dado que la pandemia provoca cambios duraderos en la forma en que las personas quieren vivir y trabajar, hay implicaciones a largo plazo para el sector residencial.

Es probable que se produzcan cambios importantes en el estilo de vida a largo plazo. El trabajo a distancia podría convertirse en la nueva norma para muchos empleados, lo que llevaría a una "urbanización inversa" en la que los inquilinos se trasladarían a los suburbios para obtener más espacio y alquileres más bajos. Tanto en los países desarrollados como en los países en desarrollo, el atractivo de las megaciudades parece estar disminuyendo.

El futuro del "co-living" ya no parece tan claro. Incluso si se descubre una vacuna, la gente puede no querer vivir cerca de otros fuera de sus familias o grupos de amigos.

En áreas más específicas, se espera que el alojamiento de los estudiantes sufra un descenso en la demanda en algunas ciudades. Si la enseñanza virtual despega a largo plazo, ¿volverá a ser tan alta la demanda de alojamiento para estudiantes?

Y la crisis de salud en los hogares de cuidado de todo el mundo puede llevar a un aumento de los ancianos que viven más tiempo en casa con familiares. O al menos, las casas de cuidado pueden tener que ser reconfiguradas para proteger a los residentes de futuros brotes de enfermedades.

En conjunto, es probable que estos temas obliguen a los planificadores y promotores inmobiliarios a replantearse su enfoque de la vivienda y sus clases de activos asociados.

calle rodeada de árboles
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Capítulo 6

Pasos para navegar un futuro incierto

Repensar su estrategia para cumplir con las demandas del mañana.

Es muy pronto para absorber las consecuencias duraderas de la histórica pandemia de 2020 para el sector inmobiliario y para tomar medidas decisivas para el futuro. Muchas empresas de bienes inmuebles están luchando contra el fuego mientras tratan de superar dificultades más inmediatas como la caída de los alquileres y los valores de capital. Sin embargo, es justo predecir que los adaptadores más hábiles, los disruptores más dinámicos y los que están a la vanguardia de la economía digital liderarán la reinvención y la recuperación del sector inmobiliario.

En EY, creemos que hay tres áreas principales a considerar cuando se reinventan los negocios inmobiliarios para un nuevo mundo. La mayoría de los negocios de bienes inmuebles encontrarán que hay pasos que pueden tomar en una o más de estas áreas para prepararse para la nueva era de los bienes inmuebles.

1. Transforma tu negocio, acepta la innovación
 
  • Reevalúen sus portafolios: ¿Dónde crees que tendrás un exceso de espacio a largo plazo? ¿Cómo podría el espacio ser reutilizado o diversificado? ¿Dónde están las nuevas áreas de crecimiento que requieren más espacio – centros de datos, centros de telecomunicaciones, centros multipropósito –– que pueden ser adaptados para diferentes circunstancias?
  • Colaborar con los inquilinos: Hable con ellos ahora para entender los desafíos que enfrentan y encontrar soluciones juntos. Colaborando podrá influir en el resultado en lugar de simplemente reaccionar.
  • Revise sus estructuras y términos de arrendamiento. Es poco probable que los negocios quieran estar atados a largos arrendamientos. Se necesitan cambios estructurales inherentes para satisfacer las nuevas tendencias y demandas emergentes
  • Revisar "el espacio como un servicio": Si bien el modelo del espacio como servicio se ha visto empañado por los acontecimientos recientes, su flexibilidad a largo plazo se adapta al nuevo mundo de las oficinas.
 
2. Invertir en tecnología e inteligencia confiable
 
  • Innovar para tener éxito: Reinventar la función de IT y los resultados relacionados, incluyendo arquitecturas tecnológicas, infraestructura, nubes, planificación de recursos empresariales, ingeniería digital, datos y estrategias de inteligencia artificial. Por ejemplo, las oficinas pueden ser reutilizadas para que las empresas puedan utilizarlas mediante un sistema de "pago por uso". La tecnología será la base para ello.
  • Usar los datos y la analítica: Entender cómo se utiliza el espacio en sus edificios le ayudará a tomar decisiones informadas.
 
3. Construir la flexibilidad en sus procesos de negocio
 
  • Reinventar los procesos comerciales, incluso mediante servicios compartidos.
  • Subcontratar las actividades básicas para reducir los gastos fijos. Considerar la posibilidad de emplear un servicio administrado para actividades básicas como el arrendamiento financiero, la cuenta por pagar, la nómina de sueldos. La reducción de los costos permite una mayor flexibilidad.
 

Conclusión

El sector de bienes inmuebles está en un punto de inflexión. Después de muchos años en los que los precios de los activos aumentaron rápidamente y la demanda de los inquilinos fue robusta, no es exagerado decir que el sector se enfrenta a su mayor reto en la memoria viva.

Es demasiado pronto para comprender plenamente cómo la interacción de los cambios duraderos de comportamiento, geopolíticos y tecnológicos impactarán en los activos y negocios individuales. Sin embargo, ya hay algunos signos de temas que están surgiendo y, en consecuencia, hay medidas estratégicas y operativas que pueden tomarse.

A lo largo de la historia, las crisis han provocado cambios significativos en la sociedad y las economías. Y a menudo han sido las empresas más innovadoras y decisivas las que han surgido con más fuerza para un nuevo período de crecimiento.

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    1. Los precios de las propiedades comerciales bajaron un 10%. 5 de mayo de 2020. www.greenstreetadvisors.com.
    2. La encuesta de EY de 70 ejecutivos de bienes inmuebles corporativos realizada a principios de abril.
    3. La encuesta del director financiero de Gartner revela que el 74% tiene la intención de cambiar algunos empleados a trabajo remoto permanentemente.
    4. Fuente: Euromonitor.
    5. Amazon ofrecerá funciones permanentes al 70% de las 175.000 nuevas contrataciones de Estados Unidos. New York Times. 28 de mayo de 2020.
    6. Se espera que el mercado de almacenamiento subcontratado crezca hasta los 26.000 millones de dólares para 2023, Cnbc.com, 28 de agosto de 2018

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Resumen

La abrupta disrupción de la pandemia de COVID-19 puede cambiar la cara de los bienes inmuebles permanentemente. Para prosperar en este nuevo mundo, los stakeholders deben adoptar la innovación, invertir en tecnología e inteligencia confiable, y construir la flexibilidad en los negocios.

Acerca de este artículo

Por Michael Hasbani

EY Global Advisory Real Estate, Hospitality and Construction Leader

Asesor inmobiliario de destacadas organizaciones y gobiernos globales y ferviente defensor del desarrollo socioeconómico.