The Logistics Property Telescope 2022

Un análisis exhaustivo sobre las cifras del mercado logístico global, junto con los desafíos que deben abordar los principales actores dentro del sector.

El estudio realizado por el equipo Strategy and Transactions de EY analiza en detalle el mercado inmobiliario logístico, que supone ya el 34% del volumen transaccional del inmobiliario no residencial en todo el mundo. A pesar de la pandemia y de la incertidumbre geopolítica, en 2021 se transaccionaron 260.000 millones de euros de plataformas, naves y suelos para el desarrollo de naves logísticas en todo el mundo, un 59% más que en 2020 y un 55% más que el 2019, el año anterior de la irrupción del Covid.

En España la actividad no ha seguido una tendencia diferente a la del resto del mundo, con 2.800 millones de euros transaccionados en 2021, un 75% más que en 2020. Las perspectivas de EY para 2022 son muy positivas con cerca de 2.200 millones de euros en operaciones que se espera sean materializadas con éxito en los próximos meses. La escasa penetración del comercio electrónico en nuestro país está siendo el reclamo para unos inversores que descuentan que España alcance unos niveles de comercio electrónico por persona equivalentes a la media europea. 

El desarrollo de la logística inversa (las devoluciones) y la mayor exigencia de prestar el mejor servicio a los usuarios finales está acelerando la inversión en suelo cercano a los grandes centros urbanos para la puesta en marcha de plataformas de distribución de “última milla”. El carácter estratégico de determinados suelos para la administración pública está promoviendo la cooperación público-privada, especialmente en las inmediaciones de los principales aeropuertos.

El interrogante que todos nos preguntamos es si al final del día se cumplirán los planes de negocio de los inversores que están pagando un precio elevado por unos suelos que; si bien es están muy bien ubicados para la distribución de mercancía en las grandes ciudades, implican un precio de alquiler anual de su superficie alquilable donde se está descontando un fuerte aumento de la demanda, a pesar de las tensiones existentes en la cadena de suministro. 

Precisamente, la tensión en la cadena de suministro puede acarrear tanto sobre costes de construcción como un mayor esfuerzo de los futuros arrendatarios en hacer frente al creciente coste del combustible, hecho que puede hacer peligrar no sólo la viabilidad comercial de la construcción de las plataformas logísticas de los próximos años, sino también el pago del coste de su financiación. Cabe destacar que la banca española e internacional ha prestado más de 1.500 millones de euros durante 2021 para este segmento del mercado inmobiliario.

El mencionado tensionamiento de la cadena de suministro está invitando al sector hacia la concentración, fenómeno que en España ya es una realidad. Los 11 principales propietarios de plataformas logísticas representan el 41% del total del inventario del país, cuando hace 12 meses únicamente patrimonializaban el 34%. En el resto del mundo, el proceso de concentración también es un hecho, pero aún con mucho recorrido por delante pues los 10 principales propietarios solo representan el 15% del inventario internacional de naves logísticas del mundo. 

La pregunta que hay que hacerse ahora es si veremos que empresas de otro eslabón de la cadena del transporte -como pueden ser los propios operadores que despachan al consumidor o, bien los grandes transportistas del canal marítimo- saltarán a la escena para integrarse verticalmente y atacar el negocio inmobiliario de la tenencia y explotación en arrendamiento de las naves logísticas.  

Si lo deseas, a través de este enlace podrás ver el webinar de presentación del estudio The Logistics Property Telescope celebrado el pasado 4 de marzo.