Por mucho tiempo los participantes del mercado financiero han venido reclamando por contar con una mayor cantidad de instrumentos de inversión en la Bolsa de Valores. Desde diciembre de 2018 está a disposición un nuevo vehículo de inversión conocido como las Fibra (Fideicomisos de Titulización de Inversión en Bienes Raíces). En breve, estos vehículos consiguen capital de inversionistas (personas naturales y jurídicas) y los invierten en activos inmobiliarios, esperando generar renta y plusvalía.
¿Cuál es un efecto colateral positivo de este nuevo instrumento de inversión? Básicamente la mayor información disponible al público. Ello se puede explicar considerando el efecto en las decisiones de futuros inversionistas y vendedores respecto a sus procesos de valuación de activos.
Cabe recordar que para valuar activos inmobiliarios existen dos grandes enfoques de valoración: el valor del metro cuadrado comparable y el valor presente de los flujos futuros o flujos actuales capitalizados. No menciono el método típico de tasación (valor de reposición) pues no es usualmente relevante para este tipo de activos.
El método de flujos de caja descontados requiere realizar la proyección de los resultados financieros operativos asociados al activo, y posteriormente la estimación del valor presente o actual de dichos flujos. La aplicación de esta metodología requiere estimar una tasa de descuento que recoja el riesgo del activo. Lamentablemente en mercados poco desarrollados no existe suficiente información local como para estimar varios de los parámetros requeridos, con lo cual el proceso de valuación se torna complejo.
El método de capitalización, conocido como el Método del “Cap Rate” es en principio mucho más sencillo, pues bajo este método un activo se valúa dividiendo el Ingreso Neto Operativo (NOI) entre una tasa de capitalización (Cap Rate). La aplicación de este método requiere fundamentalmente tener a disposición el NOI (ingresos menos costos propios de la operación) y el Cap Rate. En mercados desarrollados, donde fluye continuamente la información, las tasas de capitalización se calculan sobre la base de transacciones precedentes.
Existen, para ciertos países, estadísticas de Cap Rate para los distintos tipos de activos inmobiliarios (almacenes, oficinas, comerciales, etc.). En el caso peruano, poca o nula información ha existido respecto a las Cap Rate aplicables por tipo, tamaño y riesgo del activo, ya que la mayor cantidad de transacciones no son públicas. Algunas estadísticas se han informado pero provienen de encuestas a inversionistas y no de información real. He aquí el primer efecto colateral positivo de las FIBRAS, hasta el momento.
Las Fibras están obligadas a presentar información financiera al mercado de valores, entre ellos sus estados financieros auditados anuales, no auditados periódicos y hechos de importancia. Adicionalmente, emiten presentaciones de resultados para captar y retener a sus inversionistas. Es así como recientemente se han vuelto públicos los precios de compra de inmuebles del tipo “almacenes” y “hoteleros” del primer Fibra peruano, en el que además del típico valor por metro cuadrado se ha divulgado el “Cap Rate” de la compra (Precio de compra dividido por el NOI). De la lectura de la información se observa un Cap Rate de 8,90% para el activo de almacenaje y de 10,25% para el activo “hotelero”, ambas en dólares y muy importante, antes de impuesto a la renta.
Adicionalmente se ha divulgado posibles Cap Rate para potenciales nuevas compras, en distintos activos con Cap Rate fluctuando entre 9% y 10%.
Evidentemente que la información presentada no es suficiente para utilizarla en la valuación de otro activo inmobiliario para tomar una decisión de compra o venta, pues la muestra aún es muy pequeña, sin embargo, es indicio que el mercado inmobiliario se tornará en el tiempo más transparente, abierto, y generador de información financiera útil para futuros inversionistas y vendedores de activos. Ello se cumplirá en la medida que el volumen de transacciones y fondos administrados por las Fibras se incremente, situación muy probable considerando el éxito en las primeras colocaciones.
