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Grandes tendances du secteur immobilier en France : le point de vue des investisseurs

L’année 2018 a confirmé l’optimisme des investisseurs et l’état satisfaisant des grandes variables structurantes du marché (taux d’occupation, taux d’intérêt ou niveau des loyers).

L’immobilier confirme sa tendance à surperformer par rapport aux autres secteurs de l’économie française et son inscription au cœur des grandes mutations qui affectent les sociétés post-industrielles : la digitalisation, l’avènement de l’économie de la connaissance ou l’affirmation de la notion d’usage.

Ces phénomènes constituent la matrice des transformations majeures qui se font jour dans tous les domaines d’activité. Ils impactent d’ores et déjà l’organisation du secteur immobilier, mais également les modes de calcul de ses agrégats financiers et ses vecteurs de création de valeur.

Vers une fin de cycle et une hausse des taux ?

Les cinq dernières années ont été perçues comme particulièrement fastes par les principaux acteurs français du secteur immobilier. Cependant, la dynamique de croissance apparaît cette année en léger repli : la mise en place de l’IFI, la flat tax et la nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise ont impacté l’environnement des investisseurs.

Malgré ces quelques réserves, l’état actuel des variables structurantes comme les taux d’occupation, les taux d’intérêt et les niveaux de loyers demeure très satisfaisant.

Si la perception générale est ainsi à l’optimisme, la perspective d’une hausse des taux est questionnée par certains investisseurs immobiliers, alors que la Fed a multiplié les hausses de ses taux directeurs en 2018 et que la BCE compte mettre un terme à sa politique de rachat d’actifs. La fin du quantitative easing n’implique cependant pas nécessairement une hausse des taux directeurs : la croissance européenne demeure atone, personne n’identifie de risque d’inflation ou de surchauffe à court terme.

Sur un plan plus structurel, le marché d’investissement hexagonal demeure fortement dominé par les investisseurs français. La concurrence avec les acteurs étrangers est cependant intense, avec des volumes d’investissements qui oscillent entre 25 et 30 milliards d’euros.

Le Brexit : une préoccupation majeure des investisseurs immobiliers

Le Brexit pourrait rebattre les cartes de la concurrence entre états européens par la captation des investissements endogènes internationaux.

Il constitue à cet égard une véritable opportunité pour l’Hexagone : Paris a déployé des efforts de marketing inédits et peut légitimement s’enorgueillir d’une dimension de ville monde comparable à Londres, d’une offre culturelle qui figure parmi les plus qualitatives d’Europe et d’un réseau de transports particulièrement dense. La Bank of England prévoyait récemment le transfert de 4 000 emplois financiers vers le continent de décembre 2018 à fin mars 2018.

L’édition 2018 du Baromètre EY de l’attractivité de la France souligne cette dynamique : pour la première fois depuis la première publication de cette étude annuelle, les décideurs économiques interrogés placent Paris (à 37%), devant la capitale britannique (34%) dans le classement des métropoles européennes les plus attractives.

Malgré tout, pour bon nombre d’entreprises étrangères, le niveau d’IS et de charges qui a court dans l’Hexagone demeure un facteur bloquant. L’ampleur réelle des potentiels bénéfices du Brexit pour la place de Paris demeure à cet égard difficilement quantifiable. Londres demeurera une place forte financière, et l’on s’oriente davantage vers une transition d’un paradigme très centralisé à une structure multipolaire, qui préserverait tout de même la centralité londonienne.

Le retail et la logistique, classes d’actifs immobiliers confrontés à la révolution digitale

L’immobilier retail : une crise intense ?

Le retail traverse une crise intense, qui apparaît en premier lieu comme une conséquence de la révolution digitale, et des difficultés des acteurs du secteur à renouveler les expériences d’achat dans un contexte marqué par l’essor du e-commerce.

Les grandes foncières retail françaises ou étrangères apparaissent en conséquence en souffrance, et enregistrent parfois des décotes sur ANR de 25 à 30%. La fréquentation des centres commerciaux les moins modernes baisse très fortement et n’est pas compensée par la hausse des ventes en ligne. Si les centres les plus qualitatifs paraissent plus résilients, leur succès passe par un renouvellement constant de l’expérience client et un volume important d’investissements.

Certains investisseurs craignent que la crise majeure traversée par le retail entraîne à elle seule un retournement du cycle : beaucoup d’actifs de cette classe vont arriver sur le marché sans trouver preneur et seront susceptibles d’entraîner un repricing d’autres types d’actifs. Cependant, les intervenants ont à plusieurs reprises mis en garde contre la tendance globale au retail bashing. De nouvelles tendances se font jour régulièrement et les usages évoluent, notamment avec le développement des achats drive, adoptés par tous les acteurs de la grande distribution. Cette classe d’actifs traverse une période de crise mais est surtout confrontée à un profond renouvellement.

Les e-consommateurs n’ont pas totalement rompu avec la consommation physique et demandent essentiellement un renouvellement de leur expérience d’achat.

L’immobilier logistique accompagne l’évolution des modes de consommation

L’immobilier logistique est désormais une classe d’actifs bien établie, après avoir été longtemps le parent pauvre de l’immobilier d’entreprise : son importance dans la chaîne de création de valeur de nombreux secteurs est davantage reconnue que par le passé. Il bénéfice pleinement du mouvement de digitalisation de l’économie qui touche tous les continents et de l’essor de l’e-commerce. Les investissements directs étrangers impactant le secteur de la logistique en France ont bondi de 26% entre 2016 et 2017 pour atteindre 101 implantations, selon le Baromètre d’attractivité de la France élaboré annuellement par EY. L’Hexagone bénéficie d’atouts structurels qui garantissent son attractivité auprès des acteurs de la logistique : sa situation centrale en Europe, la qualité de ses infrastructures routières, portuaires ou aéroportuaires ou la qualification de sa main d’œuvre.

La croissance régulière du pourcentage de transactions liées à l’e-commerce dans les échanges B2C comme B2B a créé de nouveaux besoins logistiques : les stocks sont plus centralisés que par le passé et la reverse logistic est en plein essor. De nouvelles surfaces émergent en conséquence, mais les besoins sont tels que ces actifs connaissent un mouvement général d’augmentation des loyers : une hausse est observable sur toute la classe d’actifs, et pas seulement pour le prime ou au cœur des centres urbains.

L’investissement dans l’immobilier logistique nécessite en outre l’attente d’une taille critique, et le coût de la vacance est nettement plus élevé que pour d’autres classes d’actifs. Malgré ces quelques réserves, les investissent entendent pour la plupart ne pas sous-estimer la tendance de fond de digitalisation de l’économie, qui crée de nouveaux vecteurs de soutien de ce segment de l’immobilier sur le long-terme.

Un regain d’intérêt marqué pour l’immobilier résidentiel

Nombre d’investisseurs entendent se positionner sur le segment résidentiel, particulièrement parmi les institutionnels. Ces actifs apparaissent en effet plus performants que l’immobilier d’entreprise depuis une dizaine d’années, et ne sont pas soumis à la même volatilité. En outre, les terrains sont valorisés à des prix nettement plus abordables ces dernières années.

Le logement est à présent perçu comme un segment diversifiant et décorrélant : il s’agit d’un véritable atout dans une perspective de gestion d’allocation de portefeuille.

Le logement intermédiaire et de classes moyennes n’est pas volatile, tant en matière de prix que de loyers, l’obsolescence des biens est beaucoup plus lente que sur d’autres classes d’actifs et les fondamentaux du marché sont bons : la croissance démographique française demeure dynamique, la production de nouveaux logements est contrainte. A cet égard, nombre d’investisseurs considèrent que les capitaux privés ont un vrai rôle à jouer sur le champ du logement intermédiaire, et que la profondeur du marché permettrait un désengagement de l’Etat du financement de ce secteur. Mais la capacité du privé à faire face à la demande de volume sur ce champ peut cependant être questionnée.

Le regain d’intérêt des investisseurs pour l’immobilier résidentiel peut être assimilé à un effet de rattrapage, tant les institutionnels français semblaient avoir délaissé cette classe d’actifs ces dernières années. La concurrence d’investisseurs étrangers pourrait s’intensifier sur ce champ à l’avenir : un appétit croissant pour le logement est perceptible chez certains fonds souverains, notamment des fonds liés à la ressource pétrolière à la recherche d’un revenu de remplacement récurrent à faible volatilité.

Le Grand Paris Express : une opportunité pour l’investissement immobilier

Le projet politique porté par le Grand Paris Express (GPE) apparaît d’une importance primordiale pour les investisseurs : il constitue un potentiel vecteur d’affirmation du rôle de Métropole-Monde de Paris, alors que l’hégémonie londonienne est largement impactée par le Brexit. La région-capitale représente une large part de l’attractivité internationale du site France, la montée en gamme de ses infrastructures de transport revêt à cet égard une importance stratégique.

Les transformations liées au Grand Paris créent en outre de véritables opportunités pour les investisseurs en matière d’acquisition de foncier. Cependant, le dérapage calendaire et budgétaire du projet GPE est la source d’une certaine méfiance des investisseurs. Au-delà du dérapage des coûts, l’allongement du planning d’un projet aussi structurant est délétère.

La refonte de la carte du réseau est également préoccupante : certains investisseurs ont pris des positions foncières dans des zones qui ne bénéficieront finalement pas de l’implantation d’une gare ou sont impactées par un retard de livraison des infrastructures.

Enfin, les activités de construction immobilière initiées par de grands acteurs du BTP pâtissent de ces opérations de travaux publics majeurs à l’échelle du Grand Paris, qui mobilisent la main d’œuvre et saturent le carnet de commande des grands groupes.

Les opportunités du Grand Paris ne doivent cependant pas faire oublier aux investisseurs celles qui se font jour sur les marchés en région. Les investisseurs étrangers semblent s’intéresser davantage aux marchés provinciaux que les français. Il est pourtant d’ores et déjà possible d’identifier de futures niches sur les marchés secondaires : un potentiel effet TGV à Bordeaux, mais également des opportunités à prévoir à Marseille. La cité phocéenne pourrait en effet bénéficier de deux tendances très lourdes. La constitution d’une métropole à l’échelle des Bouches-du-Rhône incluant Aix ou Marignane peut faire évoluer la perception du marché marseillais par les investisseurs en lui garantissant l’atteinte d’une masse critique.

Contacts

EY - Jean-Roch Varon

Jean-Roch Varon

Associé EY, responsable du département Real Estate, Hospitality, Construction
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EY - Jean-Baptiste Schoutteten

Jean-Baptiste Schoutteten

Associé EY
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