The better the question. The better the answer. The better the world works. У вас есть вопрос? У нас есть ответ. Решая сложные задачи бизнеса, мы улучшаем мир. У вас є запитання? У нас є відповідь. Вирішуючи складні завдання бізнесу, ми змінюємо світ на краще. Meilleure la question, meilleure la réponse. Pour un monde meilleur. 問題越好。答案越好。商業世界越美好。 问题越好。答案越好。商业世界越美好。

4e Panorama de l’Immobilier et de la Ville

L’économie en quatre dimensions

Au-delà de son poids économique et de ses dynamiques de croissance, la filière de l’immobilier et de la ville se caractérise par son rôle majeur dans la transformation des entreprises, des métropoles et des villes moyennes.

Lire Plus

Les projets de transformation, de développement ou de réorganisation des entreprises impliquent systématiquement les acteurs de l’immobilier et de la ville. L’immobilier constitue en effet un levier pour maîtriser et réduire les coûts, via une optimisation du parc, de sa gestion et de son entretien. Il participe également à renforcer l’attractivité des entreprises pour les talents ainsi qu’à favoriser la productivité de ces derniers.

Les projets immobiliers sont, enfin, toujours au rendez-vous des transformations digitales des entreprises via le BIM ou encore le suivi du patrimoine immobilier via des méthodes big data et analytics.

Le rôle des entreprises et acteurs publics de la filière est par ailleurs majeur pour nos territoires urbains et ruraux. Pour les territoires denses, l’immobilier est source de transformation puisqu’il accompagne le phénomène de métropolisation. Alors que la population urbaine en France est passée de 76% en 2000 à 80% en 2018, le rôle des acteurs de la filière est majeur pour imaginer, accompagner et parfois réinventer les pratiques pour concevoir, construire, financer, commercialiser et gérer les bâtiments qui font la ville. À ce titre, la filière doit répondre aux défis de la société des urbains : produire des logements, des espaces de travail et de loisirs en adéquation avec les usages ; produire des bâtiments plus réversibles ; pallier la rareté du foncier via la densification.

Pour les villes moyennes et les territoires ruraux, la filière joue un rôle tout aussi majeur et central pour soutenir l’attractivité et le développement des territoires. Le plan Action cœur de ville lancé par le ministère de la Cohésion des territoires, qui vise à soutenir les projets immobiliers de 222 territoires, mobilise ainsi les entreprises de l’immobilier et de la ville via la réhabilitation-restructuration de l’habitat, le développement de projets commerciaux ou d’équipements publics attractifs.

L’industrie de l’immobilier et de la ville : 1ère filière industrielle de l’économie française

La filière de l’immobilier et de la ville est la première filière industrielle française en termes de valeur ajoutée et d’emploi.

Elle représente 11% du PIB national, avec 257,3 milliards d’euros de valeur ajoutée en 2018. Sur le périmètre des 8 secteurs étudiés, la filière est la première contributrice à l’économie française, devant des filières industrielles comme la santé et le luxe, la chimie, l’agroalimentaire ou encore l’automobile.

C’est également la première filière pourvoyeuse d’emplois, avec plus de 2,1 millions de femmes et d’hommes qui œuvrent à construire la ville et les lieux de vie en France.

2,1 millions

d’emplois en 2018

257 Mds€

de valeur ajoutée en 2018

+2,9%

de croissance en 2018

Un contexte économique favorable, un niveau de croissance élevé

En 2018, la filière de l’immobilier et de la ville a connu un niveau de croissance plus élevé (+2,9%) que celui du PIB national (+1,7%).

Les acteurs de la filière ont bénéficié d’un contexte économique favorable à leur activité avec des sous-jacents économiques toujours bien orientés (taux d’intérêt, épargne mondiale disponible…) et des facteurs porteurs tels que la confiance retrouvée des investisseurs dans la capacité de la France à se transformer et accueillir des activités économiques.

Le volume des investissements est élevé, particulièrement pour l’immobilier d’entreprise, avec 23,8 Md€ investis pour les 9 premiers mois de 2019, en hausse de 21% par rapport à la même période l’année précédente.

La filière contribue à la création d’emploi en France

Avec 43 000 nouveaux emplois en 2018, la filière continue d’être l’une des réponses principales au problème de l’emploi en France.

Cette progression est portée par la réalisation des projets en cours et programmés, comme le montre la création de 20 000 emplois dans le secteur de la construction. Elle est également alimentée par des besoins de recrutement ciblés sur certains postes liés par exemple à la transformation digitale, ou pour certains types de profils prisés par l’ensemble des acteurs de la filière, comme les ingénieurs.

De premiers signes de ralentissement apparaissent

2018 a néanmoins présenté quelques signes de ralentissement, avec une croissance en baisse de 0,4 point par rapport à celle enregistrée en 2017.

De premiers signes de contraction sont apparus dans l’immobilier résidentiel qui a marqué le pas, sur fond d’anticipation des élections municipales par les élus.

Les difficultés liées à l’immobilier commercial se sont poursuivies, avec des investissements en chute de 4% par rapport à l’année précédente. Malgré une performance toujours élevée, un léger recul de la logistique peut être signalé, en comparaison aux niveaux exceptionnels enregistrés en 2017.

Les dirigeants de l’immobilier et de la ville confiants pour l’avenir immédiat de la filière

Les dirigeants interrogés restent assez largement optimistes pour 2019 et 2020 et soulignent :

  • La perspective de nouveaux projets dans l’immobilier d’entreprise, en particulier pour le bureau et la logistique ;
  • La dynamique des projets urbains et de transport du Grand Paris et, par anticipation, ceux liés à Paris 2024 et au Grand Paris Express ;
  • Une dynamique toujours forte des grandes métropoles régionales, offrant une profondeur de marché prometteuse ;
  • Des projets plus complexes qui appellent au développement de nouvelles offres et produits du fait des nouveaux usages, des normes environnementales, des objectifs de mixité fonctionnelle, etc.

Part des dirigeants de la filière se déclarant optimistes sur les perspectives économiques en 2019

EY - Real Estate & Urban Employment Monitor – 4e édition

Les projets et activités de la filière de l’immobilier et de la ville connaissent des dynamiques contrastées

L’immobilier résidentiel

Le marché du logement est en tension dans les zones denses, où existe le plus fort décalage entre niveau de production et demande des habitants.

Le maintien d’un haut niveau de demande s’explique notamment par des conditions économiques favorables à l’emprunt et l’investissement, tandis que la rareté du foncier et le ralentissement des projets font pression sur l’offre.

Malgré cette demande soutenue, les perspectives sur le marché du logement neuf sont plutôt défavorables. La construction de logements est en recul en 2019 alors que les ventes dans l’ancien progressent et que les prix augmentent.

-4,1%

de logements mis en chantier entre 2018 et 2019

Les équipements publics

Les équipements publics recouvrent une variété de biens immobiliers destinés à l’enseignement, la santé, l’administration publique, la culture et les sports. Ils incluent également les bâtiments dédiés aux transports (gares, aérogares, etc.).

Ce marché est en léger repli en 2019 et semble indiquer une limitation des projets longs et coûteux et le démarrage de plus petits projets pour une livraison rapide avant les élections municipales de mars 2020.

Pour les professionnels interrogés, ce ralentissement pourrait se prolonger sur l’année 2020, pendant que se mettent en place les nouvelles mandatures et dans un contexte de ressources budgétaires contraintes.

-2,0%

de surfaces d’équipements publics autorisées entre 2018 et 2019

L’immobilier d’entreprise

Le marché de l’immobilier de bureaux est en croissance en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Il profite d’une demande accrue et renouvelée qui exige un enrichissement de l’offre de services ainsi que davantage de flexibilité, en écho au déploiement des nouveaux usages au travail.

Le marché présente un fort potentiel de développement, qui pourrait toutefois être limité par les incertitudes liées au modèle économique du coworking ainsi qu’à un éventuel effet plafond sur les prix dans la plupart des marchés.

+3,6%

de surfaces de bureau autorisées entre 2018 et 2019

Sous l’effet de la révolution digitale et de la montée du e-commerce, le secteur de la distribution et son immobilier dédié est en profonde mutation.

Avec près de 800 centres commerciaux en France et des cœurs de ville en transformation, cet actif est structurant pour les territoires mais doit se renouveler pour continuer à améliorer l’expérience client et contribuer à la revitalisation des villes moyennes.

-7,0%

de surfaces de commerce autorisées entre 2018 et 2019

Le marché de la logistique est en plein essor, en écho aux transformations du commerce et de la distribution.

Pour les dirigeants interrogés, ce marché pourra continuer à croître et monter en gamme via le développement de projets de logistique urbaine, qualitatifs et bien intégrés à leur environnement.

+25,2%

de surfaces d’entrepôt autorisées entre 2018 et 2019

Le foncier, ressource rare au cœur des multiples défis de la filière

Géré par les opérateurs publics ou privés, l’aménagement et la gestion du foncier impactent l’ensemble de la filière.

En zone dense, la rareté produit une augmentation du prix des biens et limite l’ampleur de la construction neuve, ce qui conduit aujourd’hui les responsables publics à envisager des mesures de limitation du prix des terrains.

Dans le même temps, les aménageurs et gestionnaires de foncier sont soumis à de nouvelles contraintes et réglementations. Par exemple, dans le cadre du plan national pour la biodiversité 2018, le gouvernement a fixé un objectif de zéro artificialisation nette à l’horizon 2025.

Entre marché tendu et gestion d’une urbanisation harmonieuse, les acteurs sont appelés à optimiser quantitativement et qualitativement les projets dans les espaces disponibles.

objectif zéro

artificialisation nette dans le cadre du plan biodiversité du ministère de la Transition écologique et solidaire

Cette année, les dirigeants expriment leurs défis en 4 dimensions

Dimension 1 : citoyen-client

Les dirigeants interrogés dans le cadre de l’étude soulignent la forte, parfois indéchiffrable, transformation de leurs « clients », qui sont aussi habitants, utilisateurs et citoyens.

Ils indiquent à tout le moins le passage d’une économie de l’offre à une économie de la demande, ce qui leur impose d’être en permanence à l’écoute de la voix des clients, quels que soient les projets et les secteurs, de la conception des projets urbains et immobiliers jusqu’à l’exploitation et la maintenance, mais aussi la transformation des usages (commerce, bureau, équipements publics).

Ce mouvement de fond se manifeste de multiples façons, notamment par la nécessité d’intégrer en direct les nouveaux usages qui transforment le rapport de chacun avec la ville, l’immobilier et les lieux de vie mais également de proposer une expérience client digitale et une personnalisation ultrafine des produits et des services.

Le poids accru des clients (salariés, citoyens et consommateurs) se traduit aussi sur le champ de la responsabilité sociale et environnementale de la filière avec des attentes qui se précisent et s’intensifient à l’égard de projets responsables en matière d’impact climatique, carbone et énergétique.

Pour les entreprises comme pour les acteurs publics, ces évolutions nécessitent de transformer les organisations pour comprendre, anticiper et répondre à cette volatilité et cette exigence du citoyen « consom’acteur » : réorganisation complète de la filière marketing, renforcement de cellules dédiées à l’innovation, partenariats avec des plateformes digitales ou d’analyse des data, développement d’actions de veille, de projets de R&D collaborative ou encore réalisation d’expérimentations et de démonstrateurs mis en avant par les professionnels de la filière.

Part des français accordant une place « importante » aux impacts environnementaux et sociétaux dans leurs décisions de placements

EY - 4e Panorama de l’Immobilier et de la Ville

Dimension 2 : climat

L’année 2019 marque un véritable tournant dans la perception des enjeux climat/énergie/carbone par les dirigeants interrogés.

Si cet enjeu est bien sûr présent depuis de nombreuses années dans le quotidien des professionnels de la filière pour des raisons stratégiques, opérationnelles et réglementaires, l’enjeu énergie-climat a été systématiquement cité cette année comme le défi n°1 pour les entreprises et acteurs publics de la filière. Le résultat des élections européennes, les épisodes répétés de canicule ou encore les incendies de la forêt amazonienne font partie des éléments marquants participant à la généralisation de la prise de conscience.

Au-delà des exigences réglementaires qui vont se renforcer dans les années à venir, la plupart des entreprises leaders dans les huit secteurs d’activité de la filière ont posé la question climat-énergie au cœur de leur stratégie de développement et multiplient les initiatives, outils et innovations : des expérimentations sont menées en matière de smart building ; des projets exemplaires sont développés et font l’objet de démarches de labellisation ; les outils de pilotage de la performance énergétique des bâtiments se diffusent ; des indicateurs d’évaluation-suivi des projets dans leurs dimensions environnementales se mettent en place (reporting extra-financier, indice bas carbone).

Les dirigeants interrogés confient cependant qu’un chemin important reste à parcourir pour relever le défi dans toute sa complexité. Seuls 29% d’entre eux considèrent par exemple que la filière dans son ensemble s’est adaptée significativement aux enjeux climatiques.

Les chantiers pour l’avenir sont multiples : passer de l’intention aux réalisations concrètes, dépasser les expérimentations sur quelques réalisations emblématiques pour passer à une phase d’industrialisation des innovations, réussir la densification et la lutte contre l’étalement urbain, lutter contre les îlots de chaleur, réussir le développement d’une économie circulaire et le recyclage des déchets de chantier, réussir le pilotage de la performance énergétique des bâtiments… mais aussi contribuer à l’évolution des comportements des usagers, citoyens, consommateurs pour qu’ils adoptent des comportements vertueux.

76%

des investisseurs institutionnels ont un indicateur de suivi carbone

46%

des futurs diplômés jugent qu’ils choisiront leur entreprise avant tout en fonction de sa politique et de son image RSE

Dimension 3 : complexité

Face à la complexité croissante des projets urbains et immobiliers, au poids de la réglementation et à l’augmentation du nombre de parties-prenantes impliquées dans la fabrique de la ville, les dirigeants soulignent la nécessité de poursuivre les efforts d’ouverture et les stratégies de décloisonnement.

Ce décloisonnement prend la forme de partenariats et de coopérations avec les acteurs qui interviennent sur d’autres maillons de la chaîne de valeur de l’immobilier et de la ville, avec d’autres filières économiques impliquées dans la fabrique de la ville (telles que les réseaux, les mobilités et les acteurs du numérique), entre acteurs privés et acteurs publics (en particulier les élus qui sont souvent à l’origine des grands projets immobiliers et urbains) ou encore entre grands groupes et startups pour capter le potentiel d’innovation et de transformation de la filière.

Les dirigeants soulignent également que la poursuite du décloisonnement des acteurs de la filière permet d’enrichir le contenu, le sens et le caractère concret des métiers de l’immobilier et de la ville qui sont autant d’éléments clés pour attirer et retenir des compétences et des talents.

L’utilisation des outils numériques est bien sûr un levier permettant de faciliter la gestion de projets collaboratifs complexes.

Répondre à la complexité croissante des projets urbains et immobiliers reste cependant un défi quotidien pour des raisons multiples et cumulatives :

  • Les difficultés de recrutement et le turnover élevé qui nécessitent de former en permanence les équipes et les collaborateurs ;
  • Le caractère souvent chronophage des démarches collaboratives (les appels à projets par exemple) ;
  • Le poids des contraintes législatives et réglementaires dans la réalisation des projets immobiliers ;
  • … ou encore les coûts supplémentaires induits par l’amélioration de l’offre de services et de la responsabilité environnementale et sociale des projets immobiliers.

65%

des dirigeants estiment que les collaborations entre les huit secteurs de la filière se sont renforcées au cours des dernières années

Dimension 4 : compétitivité

Nouveaux usages, applications numériques, intégration des innovations, nouveaux entrants dans la chaîne de valeurs de l’immobilier, difficultés de recrutement des collaborateurs, prise en compte du défi climatique, augmentation des coûts de construction, poursuite de l’envolée des prix du foncier, taux d’intérêt historiquement bas, stratégie de partenariats et projets collaboratifs…

Les dirigeants insistent sur la nécessité de poursuivre les efforts de compétitivité pour continuer à investir et offrir davantage de conseil et de valeur ajoutée à leurs clients. Les dirigeants soulignent également la nécessité de mener des projets en commun afin de rester compétitifs dans un univers concurrentiel et en profonde transformation.

Parmi les défis auxquels il se sont adaptés – ensemble ou séparément – ils citent le décodage des nouveaux usages, les impératifs climatiques et énergétiques, mais aussi la performance des projets, les collaborations avec les autres secteurs et les grands projets urbains.

En transversal, le renforcement des capacités de R&D est mis en avant par les dirigeants pour capter de nouvelles sources de croissance plus durables et développer l’avantage compétitif de leur entreprise pour innover encore plus et surtout plus vite, à l’heure où les dynamiques d’innovation sont disparates selon les secteurs (les secteurs les moins proches des utilisateurs innovent moins que les autres) et où les dépenses de R&D de la filière sont inférieures aux autres secteurs majeurs de l’économie.

EY - 4e Panorama de l’Immobilier et de la Ville

Contacts

EY - Marc Lhermitte

Marc Lhermitte
Associé – Ernst & Young Advisory
Tél. : +33 1 46 93 72 76

EY - Christophe Lasnier

Christophe Lasnier
Senior Manager – Ernst & Young Advisory
Tél. : +33 1 46 93 46 20