3 min de temps de lecture 11 juin 2020
Actifs immobiliers : accélération des tendances ou rupture ?

COVID-19 : accident de parcours ou rupture durable pour les usages immobiliers ?

Par

Anne Herbein

Associée, Real Estate Hospitality & Construction Western Europe & Maghreb, France

Anne est spécialisée dans l’audit et le conseil des sociétés de real estate et de l’hôtellerie.

3 min de temps de lecture 11 juin 2020
Thématiques associées Immobilier, hôtellerie et construction

Alors que le Coronavirus s’était déjà largement échappé de son foyer originel chinois de Wuhan, janvier 2020 avait annoncé une nouvelle année de prospérité en France pour la filière immobilière et un dynamisme non démenti de certaines classes d’actifs, bureaux et entrepôts en tête.

Six mois plus tard, les prémices d’un chômage massif, d’une baisse de la consommation des ménages, et d’un plus lourd endettement des États et des entreprises confirment les contours d’une crise profondément atypique, suscitée par l’interruption volontaire de l’activité économique au nom de l’endiguement de la crise sanitaire. 

Au-delà de ces conséquences néfastes, la situation actuelle bouscule l’attractivité et l’usage des actifs immobiliers. Quelles fragilités sous-jacentes ont été révélées par la crise ? L’adoption de nouveaux usages est-elle éphémère, ou au contraire pérenne ? Enfin, quelles sont les pistes de transformation pour surmonter les défis à venir ? Pour apporter des premiers éclairages et réaliser une prise de pouls des utilisateurs et investisseurs immobiliers, un panel de dirigeants a été interrogé par EY dans le cadre d’une table ronde « à distance », co-animée avec Erik Sondén, senior advisor DTZ Investors. Cette tribune restitue, en synthèse, leurs propos.    

Des usages fortement bousculés      

Après les pertes d’exploitation immédiates subies durant le confinement, les professionnels de l’hôtellerie ne semblent pas anticiper de retours à la normale immédiats. La crise actuelle bouscule notamment leurs activités « BtoB » et les offres low cost, ces dernières reposant sur des hôtels dont les structures de coûts se conjuguent difficilement avec le respect des prescriptions sanitaires. Les hôteliers entrevoient une crise prolongée, d’autant que les acteurs, notamment les plus fragiles d’entre eux, auront tendance à tirer les prix à la baisse, afin de renforcer l’attractivité de leur offre et attirer de nouveaux clients.

Face aux enjeux sanitaires, la logique verticale et « ultra-optimisée » des quartiers d’affaires modernes a montré ses limites.

Anne Herbein

Associée, Real Estate Hospitality & Construction Western Europe & Maghreb, France

 

Du côté des actifs immobiliers, l’hyperspécialisation sur certaines fonctions, en particulier pour les bureaux, a mis en lumière de nouvelles contraintes. Face aux enjeux sanitaires, la logique verticale et « ultra-optimisée » des quartiers d’affaires modernes a en effet montré ses limites, liées notamment aux contraintes d’accès, à l’étroitesse des axes de circulation, et à la proximité entre les espaces de travail. Ces enjeux invitent désormais les utilisateurs à réfléchir aux modalités d’usages futures de leurs espaces de bureaux.

La consécration des tendances pré-crise

Si le travail à distance n’a pas attendu la crise actuelle pour se déployer, cette dernière a néanmoins fait la démonstration de l’efficacité des nouvelles technologies dans le maintien de l’activité. Elle a notamment favorisé une accélération du changement d'état d'esprit des entreprises dans leur rapport à la flexibilité. L’évolution des modes d’organisation du travail, amorcée depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, a dû être pleinement adoptée en quelques jours. Pour s’inscrire dans la durée, cette évolution devra toutefois justifier de l’utilité du temps de présence effectif sur le lieu de travail (vers la formation, la créativité ou encore la sociabilisation) et définir des garde-fous délimitant vie privée et vie professionnelle.   

Largement sollicité durant le confinement, le e-commerce devrait quant à lui remodeler durablement les pratiques d’achats des consommateurs. Pour les professionnels du retail, les modèles click and mortar apporteront ainsi des compléments de revenus potentiellement significatifs et inviteront les points de ventes physiques à se réinventer. Du côté de l’hôtellerie, certains acteurs observent déjà une accélération de la part du canal numérique dans l’ensemble des réservations. Pour mieux traverser la crise et accroître leur visibilité, les hôteliers pourront ainsi être tentés d’amplifier leurs efforts vers la transformation numérique.

Enfin, durant la crise, les citoyens ont consacré les enjeux sociétaux et environnementaux comme des priorités de premier plan. Ils invitent ainsi les professionnels de l’hôtellerie et du retail à imaginer des offres attentives à leurs attentes plus fortes en matière de RSE. Pour la construction immobilière, certains acteurs entrevoient des opportunités d’amélioration de la productivité grâce à la réalisation hors site de bâtiments tout ou partie préfabriqués, avec un processus de production plus respectueux de l’environnement. Loin d’être sacrifiée sur l’autel de la relance économique, la RSE pourrait au contraire en être l’une des clés.

Nouvelles ruptures et nécessité de transformation 

Moteurs de la croissance des dernières décennies, les faibles taux d’intérêt et la mondialisation des échanges ont été profondément remis en question par la crise actuelle. Les thèmes de la « démondialisation » et du rapatriement des chaînes de production se sont ainsi inscrits au cœur du débat public et des réflexions des décideurs politiques et économiques. Si les décideurs politiques sont plus nombreux à avancer la nécessité d’une plus forte indépendance au niveau des secteurs stratégiques de l’économie, les leaders économiques cherchent avant tout à sécuriser leurs chaînes d’approvisionnement. Les dirigeants interrogés soulignent toutefois que les relocalisations seront probablement ciblées sectoriellement et régionalisées à des échelles continentales. Ce mouvement ne pourra cependant être pérenne que s’il est accompagné d’un cadre politique et règlementaire fort. 

Il apparait déjà que les modèles actuels d’urbanisation extensive devront se réinventer pour mieux composer avec les attentes des classes moyennes et des jeunes générations.
Anne Herbein
Associée, Real Estate Hospitality & Construction Western Europe & Maghreb, France

Grandes gagnantes de la mondialisation, les métropoles vont-elles devenir les grandes perdantes de la crise de la COVID-19 ? S’il est encore tôt pour tirer des conclusions définitives, il apparaît déjà que les modèles actuels d’urbanisation extensive devront se réinventer pour mieux composer avec les attentes des classes moyennes et des jeunes générations. La fabrique de la ville du futur devra ainsi penser la résilience urbaine dans l’ensemble de ses composantes, de la diversification des offres de transports à la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Alors que le contexte actuel pourrait favoriser un retour au pavillon individuel, de nouvelles réflexions portant sur une économie de l’usage plutôt que de la propriété pourront réorienter le logement de demain vers de nouveaux modèles (comme le bail emphytéotique ou le bail réel solidaire).

Si les interrogations et incertitudes des dirigeants de notre panel demeurent, tous s’accordent à penser que l’impact de la crise ne constitue pas un simple accident de parcours, et sera au contraire structurant pour les années à venir. Les ruptures déjà à l’œuvre seront autant d’occasions de penser des modèles plus résilients, et d’opportunités à saisir pour transformer les usages des actifs immobiliers. 

Ce qu'il faut retenir

La crise du COVID-19 appelle à interroger profondément l’attractivité et l’usage des actifs immobiliers. Elle met en lumière la fragilité de certains modèles comme l’hôtellerie, mais confirme aussi des tendances pré-crise comme l’utilisation des nouvelles technologies et une accélération du rapport des organisations à la flexibilité. 

A propos de cet article

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Anne Herbein

Associée, Real Estate Hospitality & Construction Western Europe & Maghreb, France

Anne est spécialisée dans l’audit et le conseil des sociétés de real estate et de l’hôtellerie.