Baromètre des implantations de services en France - édition 2019

EY et l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) se sont associés pour réaliser le 1er Baromètre des implantations de services.

Cette étude dresse un portrait des implantations, extensions et relocalisations de centres de décision, de relation clients, de R&D et de back-offices depuis 10 ans en France.

Elle s’est appuyée sur une base de données constituée pour ce projet par EY et Trendeo et sur une enquête en ligne réalisée auprès de 237 dirigeants issus de l’ADI, de l’ANDRH (association nationale des DRH) et de la DFCG (réseau des dirigeants financiers) entre mai et août 2019. Pour comprendre les mécanismes complexes de l’attractivité, elle s’est également appuyée sur les expériences d’entreprises (Covivio) et d’acteurs publics (Invest in Bordeaux, Orléans Métropole).

Les projets d’implantation ou d’extension de services corporate en France

Entre 2010 et 2018, le territoire français a accueilli 11 033 projets d’implantation ou d’extension de services corporate, répartis sur quatre catégories de projets.

• Centres de décision : 1 567 projets
• Plateformes tertiaires : 2 337 projets
• Centres de recherche, d’innovation et d’ingénierie : 3 001 projets
• Bureaux commerciaux : 4 128 projets

Trois grandes dynamiques de mobilité des services corporate

L’optimisation des coûts

L’optimisation des coûts a principalement eu un effet sur la mutualisation, la spécialisation et l’externalisation des implantations tertiaires corporate, particulièrement depuis la fin de la crise financière de 2008.

• 57% des demandes en Ile-de-France, de surfaces supérieures à 5 000 m2 sont le fait dun regroupement économique d’activités.

Les évolutions technologiques

Des évolutions technologiques fortes (autour de l’automatisation, la robotisation et désormais de l’intelligence artificielle) ont accompagné l’évolution des services et des compétences, mais aussi la mobilité des implantations.

• 35% des emplois au sein des fonctions supports sont susceptibles d’être automatisés d’ici à 2030.

Les modes d’organisation du travail

La flexibilité est le fil rouge des métiers de services et des modes de travail qui façonnent les implantations : travail freelance, gig economy, développement du télétravail et du coworking.

• 29% des salariés français ont recours au télétravail en 2019 contre seulement 9% en 2010.

Trois typologies de critères pour la localisation des fonctions de services en France

Les critères opérationnels

L’accessibilité et l’accès aux talents sont en tête des critères opérationnels de l’implantation :

• Les dirigeants mettent en avant une double nature de l’accessibilité : l’accessibilité à la métropole et l’accessibilité aux quartiers d’affaires tertiaires à l’intérieur même de la métropole.
• Les dirigeants soulignent également l’importance du critère RH. Pour faire face aux transformations rapides et profondes de leur environnement concurrentiel, ils sont à la recherche de certitudes en matière de recrutement à court mais aussi à moyen terme.
• La disponibilité de foncier et la qualité du parc immobilier demeurent des prérequis incontournables et très attendus par les dirigeants.

Les critères économiques

Les coûts immobiliers constituent le premier critère financier devant les coûts RH :

• Dans un contexte économique de pression sur les coûts et d’optimisation de la productivité, le choix d’une localisation pour un projet tertiaire répond forcément à une série de critères d’ordre financier.
• L’évaluation des coûts immobiliers est en profonde transformation passant d’une appréciation du coût au m² à la valeur d’usage de l’immobilier, intégrant l’ensemble des coûts cachés qui déterminent l’attraction et la fidélisation des employés.

Les critères qualitatifs

L’expérience concrète du territoire et de son écosystème de décideurs devancent l’image :

• L’enquête révèle que la décision d’investir sur un territoire ou un autre n’est pas uniquement orientée par des critères objectifs, qu’ils soient opérationnels ou financiers. La part de subjectivité n’est donc pas à négliger.
• Le lien de confiance qu’aura réussi à établir le territoire en amont avec ses prospects pèse de toute évidence dans la décision finale.
• Il devance les attributs de communication ou d’image que le territoire met en avant.

Cinq catégories de territoires peuvent être identifiées en fonction de leur activité tertiaire

L’Ile-de-France

L’Île-de-France attire toujours plus de projets tertiaires et concentre 34% des flux depuis 2010, même si 62% des décideurs interrogés dans notre enquête disent vouloir renforcer leurs implantations dans les métropoles et les villes moyennes en région.

Les métropoles fortement tertiarisées

Les métropoles fortement tertiarisées sont toutes en croissance. Elles ont établi un fort positionnement tertiaire par leur dynamique de métropolisation européenne et un effet TGV établi ou récent. Exemples : Lyon, Lille, Bordeaux, Rennes, Nantes, Toulouse…

Les métropoles tertiaires spécialisées

Les métropoles tertiaires spécialisées connaissent des dynamiques variées, avec l’innovation et la technologie moteurs. Exemples : Aix-Marseille, Grenoble, Nice, Strasbourg…

Les métropoles dans la sphère du Grand Bassin Parisien

Les métropoles dans la sphère du Grand Bassin Parisien doivent composer avec l’hyper attractivité de la région capitale et proposer une stratégie tertiaire spécifique pour se positionner par rapport à l’attractivité de la région capitale. Exemples : Orléans, Rouen, Tours…

Les métropoles en devenir tertiaire

Les métropoles en devenir tertiaire souffrent d’un déficit d’attractivité même si certaines tirent leur épingle du jeu. Exemples : Nancy, Metz, Brest, Dijon, Clermont-Ferrand, Saint-Etienne, Toulon…

Les dirigeants expriment leur confiance dans le futur tertiaire des grandes métropoles

Dirigeants publics et privés partagent trois grands défis pour attirer compétences et activités

Le capital humain

Les dirigeants appellent les métropoles à prendre davantage en compte l’importance croissante du critère RH dans leurs démarches d’attractivité et à construire des liens plus étroits avec le tissu éducatif de leur territoire.

L’emploi du conjoint est un défi pour de nombreux territoires, tout comme l’accompagnement de la mobilité des compétences et des salariés.

De nombreux territoires ont développé des initiatives pour répondre à l’enjeu de l’emploi du conjoint à l’image du dispositif à l’image du dispositif initié par Invest in Bordeaux, Job in Bordeaux, qui a pour objectif d’accélérer la reprise d’activité des conjoints en fédérant les acteurs de l’emploi et les entreprises locales et de faciliter les recrutements pour celles qui s’implantent.

Le virage des nouveaux usages et des nouveaux services

Les opérateurs immobiliers ont également engagé le virage des nouveaux usages et des nouveaux services pour prendre en compte l’importance du capital humain dans les décisions de localisation des entreprises de services. Covivio va lancer fin 2019 une application mobile pour répondre aux besoins de ses utilisateurs français et européens.

Cette application de gestion immobilière permettra aux entreprises de suivre l’activité de l’immeuble et de ses occupants en temps réel, d’accéder à une multitude de services intelligents et connectés, et à terme, de piloter le confort de leur espace de travail.

• 7 dirigeants sur 10 considèrent la pénurie de ressources humaines et de compétences critiques comme l’un des risques majeurs pesant sur l’attractivité des métropoles françaises dans les années à venir.
• 58% des dirigeants interrogés considèrent la problématique de l’emploi du conjoint comme un critère opérationnel décisif ou important lors d’un choix de localisation.

Le projet commun

Les dirigeants espèrent que les acteurs des grandes métropoles sauront poursuivre un développement ambitieux (83%) en particulier autour de grands projets urbains (76%), ce qui leur permettra d’apporter des réponses aux attentes de leurs talents et des nouvelles générations dans leurs effectifs.

La présence d’un guichet unique est également un élément souligné par les dirigeants. De nombreux territoires ont développé des initiatives à l’image de Loire&Orléans Eco qui a mis en place un guichet unique pour Orléans Métropole et le Loiret pour accompagner les dirigeants dans leurs processus d’implantation ou d’extension (325 dossiers traités en 2018).

La métropole durable

Les dirigeants insistent sur la nécessité d’amplifier significativement les efforts et les politiques publiques en faveur de métropoles plus durables.

Mobilité, urbanisme durable, innovation dessinent les lignes de force de la métropole durable… et s’illustrent par les préoccupations RSE communes entre territoires et entreprises.

• 7 dirigeants sur 10 voient dans la construction d’une ville durable la principale piste d’amélioration des métropoles pour renforcer leur attractivité.
• 46% des futurs diplômés jugent qu’ils choisiront leur entreprise avant tout en fonction de sa politique et de son image RSE.