Le choc de la crise de la COVID-19 sur la filière de l’immobilier et de la ville

Après une croissance soutenue depuis 5 ans, la filière de l’immobilier et de la ville subit de plein fouet la crise de la Covid-19. Quel est l’impact de la crise sur le secteur ?
Elements de réponse dans la 5e édition du Panorama de l'immobilier et de la ville, réalisé avec la Fondation Palladio et Business Immo. 

La période 2015-2019 a été marquée par une croissance soutenue pour l’immobilier et la ville en France, avec en moyenne 3,1% de croissance chaque année, contre 1,7% pour le PIB.

Pour les dirigeants interrogés, l’année 2019 s’inscrivait dans la même trajectoire de croissance, malgré la confirmation de doutes sur l’activité dans certains secteurs comme l’architecture ou la promotion immobilière. Dans ces secteurs, l’activité avait marqué le pas du fait d’un net recul des mises en chantier (notamment concernant les logements) à l’approche des élections municipales.

Le net coup d’arrêt porté à la filière de l’immobilier
et de la ville en 2020

En 2020, la filière de l’immobilier et de la ville devrait connaître un net coup d’arrêt, avec une baisse de 8,3% de sa valeur ajoutée du fait de la Covid-19 et des élections municipales.

Les dirigeants soulignent le retard pris pendant le confinement du printemps qui a stoppé 95% des chantiers et fortement ralenti les ventes des promoteurs et l’activité des commercialisateurs, y compris dans l’ancien.

La crise sanitaire touche particulièrement certaines classes d’actifs, comme le bureau, le commerce ou l’hôtellerie. Au sein des collectivités, la digitalisation insuffisante de l’instruction des permis de construire a renforcé le retard pris dans les mises en chantier lors du 1e confinement.

Les dirigeants soulignent également le fort impact des élections municipales : la prudence des exécutifs lors des mois précédent le scrutin – voire le blocage de certains permis de construire – et l’entre-deux-tours inhabituellement long, ont ralenti l’activité de toute la filière.

Une baisse du chiffre d’affaires à fin 2020

Si 49% des dirigeants anticipent un chiffre d’affaires stable ou en croissance pour 2020, 45% envisagent le contraire.

29% des répondants s’attendent à une chute importante du chiffre d’affaires de leur entreprise (>10%). La commercialisation (58%), la construction (43%) et l’architecture (36%) sont les secteurs les plus impactés.

Les acteurs de la gestion et les investisseurs sont moins touchés, mais mettent en avant des difficultés et retards dans la collecte des loyers. Des adaptations ont d’ailleurs été accordées selon les situations individuelles.

La crise affaiblit certains secteurs dont le tissu productif est très fragile, faisant peser un risque non négligeable de faillites. Fragilisées par les précédentes crises, les entreprises de la construction dégagent structurellement de faibles marges (~2%) et disposent de peu de fonds propres.

Si les grandes entreprises semblent avoir pour l’heure écarté les crises de liquidité, d'autres acteurs sont plus menacés, avec un risque non négligeable de faillites. Seuls 22% des dirigeants des grands groupes et ETI anticipent une forte baisse de leur chiffre d’affaires en 2020, contre 38% des TPE de l’architecture et 29% des autres TPE.

Les acteurs du BTP (hors majors) ne disposent en moyenne que de 12 jours de trésorerie nette, insuffisant pour survivre à des délais de paiement allongés.

La filière s’est bien adaptée à la crise 

Les professionnels estiment s’être collectivement adaptés à la situation sanitaire et à la crise, en comparaison avec les autres secteurs économiques. Seuls 12% des dirigeants estiment que la filière s’est mal adaptée à cette situation inédite.

Certains secteurs, pourtant à l’arrêt au début du confinement mi-mars, ont vu leur activité jugée « essentielle » et reprendre bien avant d’autres domaines économiques. Côté construction, 95% des chantiers avaient repris en juin 2020 dont les trois quarts à un rythme normal. Lors du 2e confinement à l’automne, la construction devrait pleinement poursuivre son activité.

D’autres secteurs ne sont que modérément impactés, à l’instar de l’investissement / financement et de la gestion. Ceux-ci ont pu efficacement revoir leur organisation et poursuivre leur activité en télétravail.

Dans les grandes lignes, les dirigeants interrogés se déclarent satisfaits des mesures d’urgence prises par le gouvernement au 1er semestre 2020 afin de soutenir leur secteur d’activité. Les professionnels soulignent en particulier que l’activité partielle et les prêts garantis par l’Etat ont soutenu les entreprises de manière efficace en 2020. L’activité partielle permet notamment de protéger l’appareil productif de la construction lorsque les chantiers (et donc la facturation) sont interrompus.

Le manque de visibilité, principale source d’inquiétude des dirigeants de l'immobilier et de la ville

La visibilité insuffisante sur les perspectives économiques et commerciales pour les mois et années à venir est de loin la première source d’inquiétude.

Selon les dirigeants interrogés, l’incertitude sur l’évolution de la situation économique et sociale (chômage, capacité des entreprises et des Français à financer leurs projets immobiliers…) alimente les doutes sur les opportunités business, alors même que 19% des dirigeants font état d’un carnet de commandes insuffisamment rempli (36% pour les TPE de l’architecture et 27% pour les autres TPE).

L’évolution défavorable de la situation sanitaire à l’automne et notamment la mise en place d’un reconfinement ne font qu’accentuer les inquiétudes.

De façon plus classique, les incertitudes politiques et réglementaires viennent en 2e position, dopées par l’installation de nouveaux exécutifs municipaux (notamment dans les métropoles).

Les dirigeants citent ensuite des difficultés internes à l’entreprise, telles qu’une carence de main d’œuvre ou une chute de la productivité.

Malgré la Covid-19, les difficultés de recrutement sont toujours bien présentes. Certains profils spécifiques et expérimentés sont toujours très recherchés. Cela se traduit directement par des situations de sous-effectif sur les projets.

Un faible nombre d’entreprises en difficulté financière

Peu d’entreprises font état de difficultés financières majeures à l’automne 2020. 8% des dirigeants considèrent que les aspects financiers comptent parmi leurs principales difficultés opérationnelles, contre 17% dans l’ensemble de l’économie.

25% des dirigeants font tout de même état d’une diminution de la rentabilité et des marges. Construction, promotion et architecture sont principalement touchées, du fait par exemple de surcoûts liés aux mesures sanitaires (~3% à ~15% du chiffre d’affaires).

Les entreprises ont également dû continuer à honorer leurs coûts fixes pendant les périodes d’interruption de l’activité, souvent en décalage avec le niveau réel d’activité car calculés sur d’anciennes hypothèses de croissances généralement soutenues.