Quelles perspectives d’avenir pour la filière de l’immobilier et de la ville ?

Les dirigeants sont plutôt confiants pour l’avenir de la filière mais anticipent un retour progressif à la dynamique d’avant crise, selon la 5e édition du Panorama de l'immobilier et de la ville, réalisé avec la Fondation Palladio et Business Immo. 

Malgré la crise et les incertitudes, les dirigeants sont plutôt confiants pour l’avenir immédiat.  Les dirigeants interrogés restent relativement optimistes (54%) pour l’activité pour les mois à venir, notamment grâce à :

• Des fondamentaux toujours bien orientés (taux d’intérêt bas…) et un niveau d’épargne élevé des Français ;
• La dynamique enclenchée par les projets urbains et ceux liés à l’évolution des réseaux de transports dans les métropoles, notamment en Île-de-France ;
• Une forte demande en matière de logement notamment en zone tendue. Sur le marché de l’investissement, l’achat de logements est perçu comme sécurisant par les Français, surtout en période de crise ;
• Un certain optimisme concernant des classes d’actifs spécifiques (la logistique et l’immobilier de santé par exemple).

Le niveau de confiance des dirigeants est toutefois en très nette diminution par rapport à 2019 (-30 points), notamment dans la commercialisation (-50 points) et la promotion immobilière (-35 points). Ils mettent en avant des sources d’inquiétudes majeures :

• L’évolution défavorable de la situation sanitaire et ses effets potentiels sur la santé économique du pays, bien sûr ;
• Une chute du nombre de permis de construire émis, notamment du fait du retard pris au 1er semestre 2020 ;
• La remise en question de certains projets d’aménagement par des exécutifs locaux nouvellement élus, qui pourrait considérablement affaiblir les carnets de commandes ;
• Les incertitudes sur le marché tertiaire (porteur jusqu’en 2020) du fait de la Covid-19 et des réflexions profondes en cours sur le télétravail et le flex office.

Un retour à la « normale » lent et pavé d’incertitudes

53% des dirigeants s’attendent à un retour au niveau d’activité de 2019 en 2022 ou même plus tard.

La 2e vague épidémique de Covid-19 a douché les espoirs de reprise rapide. Dans l’immédiat, elle renforce le risque de faillites, notamment du côté des TPE/PME, et celui de voir des entreprises dans l’incapacité de payer leur loyer.

Le scénario en « W », avec des vagues successives de Covid-19 et de restrictions, semble à ce jour probable. Le retour au niveau d’activité de 2019 serait différent selon les classes d’actifs et les secteurs : la commercialisation (74%), la promotion immobilière (63%) et la construction (61%) anticipent un retour singulièrement tardif à la croissance.

Les marchés des bureaux et des établissements recevant du public (hôtellerie, commerce, équipements publics) risquent de connaître une crise sur la durée, puisque probablement dépendants de la diffusion des futurs vaccins.

Signe de l’incertitude pesant sur les perspectives économiques de la filière, 11% des dirigeants ne savent pas quand envisager un retour à la « normale », dont 23% des architectes, 20% des ingénieurs et 13% des dirigeants de la construction.

La crise économique et sociale à venir (800 000 emplois détruits en 2020, taux de chômage estimé à 11,1% fin 2021 vs 8,4% fin 2019) est une source d’incertitudes : risque de baisse des investissements privés, de refus de crédits par les banques, de difficultés à recouvrer les loyers des particuliers et des entreprises, etc.

Certains dirigeants notent d’ores et déjà la volonté de certains investisseurs de réduire les volumes d’investissement par crainte d’une proche dégradation des ratios de rentabilité.

Selon les dirigeants, la crise pourrait aussi lourdement impacter la commande publique, notamment pour des raisons budgétaires.

L'emploi, au coeur des enjeux de l'immobilier et de la ville

Les secteurs de l’immobilier et la ville ont confirmé en 2019 leur fort besoin d’emplois, avec près de 60 000 nouveaux emplois créés, soit 21% des créations d’emplois en France cette année-là. Entre 2015 et 2019, ce sont 138 300 postes qui ont été créés.

Les professionnels interrogés soulignent que la difficulté à pourvoir les postes vacants avec les profils adéquats ne s’est pas estompée depuis le début de la crise de la Covid-19. En septembre-octobre 2020, 11% des dirigeants estiment d’ailleurs que leur entreprise est en situation de sous-effectif (vs. 1% sureffectif).

La crise de la Covid-19 risque de remettre en cause au moins temporairement cette tendance. 21% des dirigeants anticipent pour l’heure une baisse du nombre total de salariés au sein de leur structure dans les 12 prochains mois.

Un niveau de confiance très contrasté selon les classes d'actifs

Le logement, la logistique et l’immobilier de santé tirent le niveau de confiance des dirigeants vers le haut.

Perçu comme une valeur sécurisante pour les particuliers comme pour les investisseurs, le logement suscite l’optimisme des dirigeants. L’ancien se place en 2e position des classes d’actifs suscitant le plus d’optimisme chez les professionnels (70%), notamment du fait des opportunités que constitue le marché de la rénovation énergétique.

Le regard sur le logement neuf et le logement social est plus nuancé, entre forte demande, recul des mises en chantier, recours contre les autorisations d’urbanisme et incertitudes quant aux projets des élus locaux.

La logistique et l’immobilier de santé, déjà sur une tendance positive ces dernières années, sont renforcés par la crise sanitaire et la croissance du e-commerce (+29% pendant le confinement du printemps).

L’immobilier tertiaire, l’hôtellerie et les commerces laissent place à davantage d’inquiétudes. L’immobilier de commerce, déjà en pleine mutation depuis plusieurs années, ne suscite l’optimisme que chez 9% des dirigeants.

Les doutes concernant les bureaux et l’hôtellerie découlent de la crise sanitaire en cours et des incertitudes quant à l’évolution des modes de travail, de réunion et de déplacement. Celles-ci pourraient fortement évoluer dans les années à venir et demander une réinvention des business models des professionnels de l’immobilier et de la ville.

3 priorités stratégiques et opérationnelles pour 2021

Priorité 1

L’accélération de la transition numérique constitue la priorité n°1 des dirigeants pour 2021. Selon eux, la digitalisation de l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier est nécessaire pour accélérer les projets.

Selon les acteurs interrogés, malgré les avancées des dernières années (BIM, etc.) la filière reste collectivement trop peu digitalisée, notamment dans le domaine de la gestion.

Outre les aspects techniques (plans, suivi des consommations…) le digital pourrait aussi être davantage utilisé sur le plan commercial par les entreprises.

Priorité 2

Les autres priorités concernent la stratégie commerciale des entreprises et l’organisation du travail.

Selon les dirigeants, l’aspect commercial redouble d’importance avec la crise économique et le renouvellement des exécutifs locaux.

L’évolution constante de la situation sanitaire implique d’adapter en permanence l’organisation RH (mise de certaines équipes en télétravail, adaptation continue aux protocoles sanitaires…).

Priorité 3

Un 3e volet de priorités regroupe l’adaptation de l’offre de services et le recrutement de collaborateurs (priorité pour 29% des répondants). Malgré la crise, la complexité des projets demande en effet toujours plus de compétences spécifiques.