Hoewel de waarde van het vastgoed naar verwachting een negatieve ontwikkeling laat zien, zullen banken vermoedelijk niet direct meer zekerheden eisen van vastgoedondernemers
Sneeuwbaleffect
We zien dat vastgoedondernemers in toenemende mate bereid zijn om huurders tegemoet te komen, bijvoorbeeld met uitstel van betaling. Veelal is de inzet daarbij dat de huur uiteindelijk wel volledig voldaan wordt. Andere partijen zijn bereid om tijdelijke huurverlagingen te accepteren. Dat kan ingegeven zijn door de angst dat huurders vertrekken uit winkelcentra en het nog maar een kwestie van afwachten is of de desbetreffende locatie opnieuw verhuurd kan worden. In het slechtst denkbare geval is sprake van een sneeuwbaleffect en houden ook andere huurders het voor gezien. Het is vanzelfsprekend zaak om een dergelijk rampscenario te allen tijde te voorkomen.
De beste aanpak voor vastgoedeigenaren is proactief maatwerk richting individuele huurders. Daarmee houden ze de regie zoveel mogelijk in handen en kunnen ze met meerdere partijen individuele afspraken maken, bijvoorbeeld door belangrijke huurders betere voorwaarden aan te bieden. Bij eenzijdig door de overheid opgelegde maatregelen in de vorm van huurkortingen vervalt die mogelijkheid. Al kun je je afvragen hoeveel regie een vastgoedfonds nog heeft als een grote huurder eenzijdig bepaalt de afdracht van huur stop te zetten en tegelijkertijd de telefoon niet meer opneemt. Dan wordt het een juridische kwestie, waarbij behoedzaam opereren kansrijker lijkt dan een hoop wapengekletter. Niet in de laatste plaats omdat bij het grote publiek het besef slechts in geringe mate is ontwikkeld dat ook vastgoedondernemers verplichtingen hebben jegens banken en aandeelhouders.
Transactieprijzen
Op de markt van vastgoedtransacties zijn de effecten van de crisis eveneens duidelijk merkbaar. Sommige transacties verlopen uitgesproken moeizaam. Niet zelden vragen kopers om extra garanties aan verkopers. Ze verlangen bijvoorbeeld dat de verkopende partij de cashflow aanvult op het moment dat de gebruikers van commercieel vastgoed omvallen. Tegelijkertijd hebben stijgende rentepercentages een drukkend effect op transactieprijzen. Banken doen op dit moment uitsluitend deals met bestaande klanten die ze goed kennen. Transacties met nieuwe klanten worden kritisch tegen het licht gehouden.
Hoewel de waarde van het vastgoed naar verwachting een negatieve ontwikkeling laat zien, zullen banken vermoedelijk niet direct meer zekerheden eisen van vastgoedondernemers. De focus ligt nu meer op het uitstellen van rentebetalingen waarbij de aflossingen wel gewoon doorlopen. Dat kan op termijn veranderen als er meer kwantitatief zicht komt op hoe de waarde zich in negatieve zin ontwikkelt. Mogelijk komen afgesloten convenanten onder druk te staan en kunnen banken liquiditeiten of vastgoed opeisen. Tijdens de vorige crisis waren banken vaak bereid om eindeloos in overleg te treden met vastgoedeigenaren voor mogelijke oplossingen. Sadder and wiser zullen zij in de huidige omstandigheden vermoedelijk snel knopen willen doorhakken.
Gerelateerd artikel
Samenvatting
In meerdere sectoren zorgt COVID-19 voor een negatieve impact op de waarde van het vastgoed. Proactief maatwerk lijkt de beste remedie om de cashflow op peil te houden.
Vastgoedondernemers kunnen het best op individueel niveau afspraken maken met huurders om zoveel mogelijk continuïteit in de cashflow veilig te stellen. Tegelijk doen ze er verstandig aan om scenario’s te ontwikkelen voor als de crisis langer aanhoudt.
