5 minuten leestijd 6 mei 2020
COVID-19: Hoe vastgoedondernemers de regie behouden met proactief maatwerk

COVID-19: Hoe vastgoedondernemers de regie behouden met proactief maatwerk

Door

EY Nederland

Multidisciplinaire organisatie voor zakelijke diensten

Bijdragers
5 minuten leestijd 6 mei 2020

Toon resources

In meerdere sectoren zorgt COVID-19 voor een negatieve impact op de waarde van het vastgoed. Proactief maatwerk lijkt de beste remedie om de cashflow op peil te houden.

Van alle vastgoedsectoren worden de horeca en de evenementenbranche momenteel het hardst getroffen door de coronacrisis. De bedrijvigheid is er vrijwel tot stilstand gekomen. Daardoor komen bedrijven in financiële moeilijkheden, met als gevolg dat zij niet meer aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen. Ook de retail (met uitzondering van het supermarktkanaal) wordt hard geraakt. Het verlies aan huurinkomsten heeft een negatieve impact op de waarde van het onderliggende vastgoed. De beurskoersen van vastgoedfondsen met omvangrijke posities in winkelvastgoed zijn uiterst volatiel en laten forse dalingen zien.

Voor kantorenvastgoed kunnen de gevolgen van de crisis eveneens groot zijn. Momenteel zien wij een toename van klanten die kritisch kijken naar de kosten van hun eigen huisvesting. Faillissementen en het uitstellen van verhuizingen zullen van invloed zijn op de vraag naar kantoorruimte. Daarnaast zullen bedrijven hun houding ten opzichte van thuiswerken mogelijk heroverwegen, met als gevolg dat er minder behoefte is aan vierkante meters traditionele kantoorruimte. 

Probleemportefeuilles

Logistiek vastgoed zal waarschijnlijk slechts beperkt worden geraakt door de coronacrisis. Ook het zorgvastgoed zal er verhoudingsgewijs weinig last van ondervinden. Van alle sectoren zijn de zorgvastgoedmarkt en vooral de residentiële markt het meest crisisbestendig. Er is nog steeds een gigantische vraag naar betaalbare woningen, terwijl het aanbod beperkt is. Ook institutionele beleggers blijven ondanks de lage rendementen nog steeds graag investeren in de woningmarkt.

Net als aan het begin van de kredietcrisis in 2008 zien we veel onzekerheid in de vastgoedmarkt. Omdat het niet altijd mogelijk of wenselijk is om spreiding in vastgoedportefeuille aan te brengen, zijn er genoeg partijen die te maken hebben met probleemportefeuilles. Bijvoorbeeld omdat winkelvastgoed dominant is binnen hun portefeuille. Maar ook een gespreide portefeuille is geen garantie voor blijvende rendementen. Want hoe moet een partij die voor twintig procent in retailvastgoed zit een terugval in cashflow opvangen? Dat valt gewoonweg niet te compenseren met inkomsten uit ander vastgoed. 

Onzekerheid

Met name voor de zwaarst getroffen sectoren is het de vraag wat precies het effect van de crisis is op de waardeontwikkeling van het vastgoed. Daar valt op dit moment nog niet veel zinnigs over te zeggen. Vastgoedtaxateurs zullen eerst op meer bewijs in de markt wachten voordat zij uitspraken doen over de impact op de waarde van het vastgoed. Daar kan nog wel geruime tijd overheen gaan. Voor veel partijen ligt de focus nu niet op de marktwaardes van het onderliggende vastgoed. Ze maken zich veel minder druk over waarderingen, maar zijn in de eerste plaats geïnteresseerd in liquiditeit.

Hoewel de waarde van het vastgoed naar verwachting een negatieve ontwikkeling laat zien, zullen banken vermoedelijk niet direct meer zekerheden eisen van vastgoedondernemers

Sneeuwbaleffect

We zien dat vastgoedondernemers in toenemende mate bereid zijn om huurders tegemoet te komen, bijvoorbeeld met uitstel van betaling. Veelal is de inzet daarbij dat de huur uiteindelijk wel volledig voldaan wordt. Andere partijen zijn bereid om tijdelijke huurverlagingen te accepteren. Dat kan ingegeven zijn door de angst dat huurders vertrekken uit winkelcentra en het nog maar een kwestie van afwachten is of de desbetreffende locatie opnieuw verhuurd kan worden. In het slechtst denkbare geval is sprake van een sneeuwbaleffect en houden ook andere huurders het voor gezien. Het is vanzelfsprekend zaak om een dergelijk rampscenario te allen tijde te voorkomen.

De beste aanpak voor vastgoedeigenaren is proactief maatwerk richting individuele huurders. Daarmee houden ze de regie zoveel mogelijk in handen en kunnen ze met meerdere partijen individuele afspraken maken, bijvoorbeeld door belangrijke huurders betere voorwaarden aan te bieden. Bij eenzijdig door de overheid opgelegde maatregelen in de vorm van huurkortingen vervalt die mogelijkheid. Al kun je je afvragen hoeveel regie een vastgoedfonds nog heeft als een grote huurder eenzijdig bepaalt de afdracht van huur stop te zetten en tegelijkertijd de telefoon niet meer opneemt. Dan wordt het een juridische kwestie, waarbij behoedzaam opereren kansrijker lijkt dan een hoop wapengekletter. Niet in de laatste plaats omdat bij het grote publiek het besef slechts in geringe mate is ontwikkeld dat ook vastgoedondernemers verplichtingen hebben jegens banken en aandeelhouders.

Transactieprijzen

Op de markt van vastgoedtransacties zijn de effecten van de crisis eveneens duidelijk merkbaar. Sommige transacties verlopen uitgesproken moeizaam. Niet zelden vragen kopers om extra garanties aan verkopers. Ze verlangen bijvoorbeeld dat de verkopende partij de cashflow aanvult op het moment dat de gebruikers van commercieel vastgoed omvallen. Tegelijkertijd hebben stijgende rentepercentages een drukkend effect op transactieprijzen. Banken doen op dit moment uitsluitend deals met bestaande klanten die ze goed kennen. Transacties met nieuwe klanten worden kritisch tegen het licht gehouden.

Hoewel de waarde van het vastgoed naar verwachting een negatieve ontwikkeling laat zien, zullen banken vermoedelijk niet direct meer zekerheden eisen van vastgoedondernemers. De focus ligt nu meer op het uitstellen van rentebetalingen waarbij de aflossingen wel gewoon doorlopen. Dat kan op termijn veranderen als er meer kwantitatief zicht komt op hoe de waarde zich in negatieve zin ontwikkelt. Mogelijk komen afgesloten convenanten onder druk te staan en kunnen banken liquiditeiten of vastgoed opeisen. Tijdens de vorige crisis waren banken vaak bereid om eindeloos in overleg te treden met vastgoedeigenaren voor mogelijke oplossingen. Sadder and wiser zullen zij in de huidige omstandigheden vermoedelijk snel knopen willen doorhakken.

Samenvatting

In meerdere sectoren zorgt COVID-19 voor een negatieve impact op de waarde van het vastgoed. Proactief maatwerk lijkt de beste remedie om de cashflow op peil te houden.

Vastgoedondernemers kunnen het best op individueel niveau afspraken maken met huurders om zoveel mogelijk continuïteit in de cashflow veilig te stellen. Tegelijk doen ze er verstandig aan om scenario’s te ontwikkelen voor als de crisis langer aanhoudt.

Over dit artikel

Door

EY Nederland

Multidisciplinaire organisatie voor zakelijke diensten

Bijdragers