Viktig å delta på befaring

  • Share

Det bør brukes en hel del skjønn når Oslo kommune fastsetter eiendomsskatten for 2017, og derfor er det for mange viktig å delta på befaringen og snakke med takstmannen.

Av Kristian Råum og Morten Christophersen, advokater i EY
Kun utvendig og «overfladisk» befaring?
Vi er over halvveis i 2016, og Oslo kommune har bare et drøyt halvår igjen på å taksere alle kommunens næringseiendommer for å ilegge eiendomsskatt. Loven foreskriver at alle disse eiendommene skal besiktiges i forbindelse med takseringen, men Oslo kommunes retningslinjer legger i utgangspunktet opp til at utvendig befaring er tilstrekkelig. Kun såkalte «verk og bruk» skal befares innvendig også, men etter vårt syn må nok takstmennene belage seg på innvendige befaringer av en del næringseiendom også, skal man ha mulighet for å fange opp relevante forhold knyttet til standard, tilstand, vedlikeholdsetterslep etc. Eiendomsbesittere skal varsles om og har rett til å delta på befaring, og den rettigheten bør alle benytte seg av.

Fare for forskjellsbehandling
Retningslinjene for eiendomsskattetaksering i Oslo gir anvisning på en sjablongtaksering av næringseiendom. Sjablongverdiene bygger på et omfattende og grundig forarbeid om leiepriser for ulike kategorier næringseiendom med ulik beliggenhet i Oslo kommune. Likevel er næringseiendommene i Oslo så mange og forskjellige at det vil oppstå mange «skjevheter» som den «matematiske» sjablongen ikke klarer å justere for. Eksempelvis kan det være betydelige forskjeller mellom to næringseiendommer som faller i samme kategori i samme sone, for eksempel som følge av forskjeller i standard og alder. Et annet eksempel er to så å si identiske bygg som ligger vegg i vegg men i hver sin takstsone, med det resultat at sonefaktoren gir det ene bygget langt høyere takst enn det andre.

Skjønnsadgang som bør benyttes
Retningslinjene åpner da for at takstmennene bruker skjønn, og det vil i flere tilfeller være nødvendig for ikke å bryte med likhetsprinsippet  eller gå ut over objektiv markedsverdi.

Hvorfor bør man delta på befaring?
Det er mange tusen næringseiendommer som skal takseres i Oslo, og takstmennene kommer til å ha forholdsvis kort tid til å vurdere hver enkelt eiendom. Det er typisk at forhold som kan begrunne skjønnsmessige justeringer ikke umiddelbart er lett for takstmann å se uten eierens påpekning, for eksempel innvendige forhold knyttet til manglende vedlikehold eller funksjonalitet. I tillegg er det mange takstmenn som skal ut å taksere, og som det ikke kan forventes at er fullt ut koordinert og samstemte. Den matematiske sjablongen vil måtte anvendes likt for alle, mens de skjønnsmessige faktorene formodentlig vil bli brukt i varierende grad av de ulike takstmennene. For eksempel vil neppe alle takstmenn tillegge «manglende vedlikehold» samme betydning.
Dette er noen grunner til at eier bør delta på befaringen, for å påse at man kommer best mulig ut av denne prosessen.

Et eksempel
Alle eiendommer i Oslo skal justeres med en sonefaktor, slik at de respektive områdene verdsettes ulikt. Det er naturlig ettersom verdiene varierer mellom ulike områder, men å få dette til å reflektere faktisk markedsverdi og ikke bryte med likhetsprinsippet vil by på utfordringer.
Den største forskjellen mellom sonefaktoren for to ulike områder finner vi mellom Vika – Aker Brygge og Indre by Sentrum, der sonefaktorene er hhv. 1,00 og 0,59 for kontoreiendommer. Dette innebærer for eksempel at kontorer i Munkedamsveien 59 b verdsettes til kr 52 000 per kvm, mens kontorer i Munkedamsveien 61 på andre siden av Huitfeldts gate eller det forholdsvis nye bygget i Munkedamsveien 62 C verdsettes til kr 30 680 per kvm. En slik forskjell er neppe riktig.
 

Takstmennenes oppgave å justere de «matematiske takstene»
Forskjeller som i ovennevnte eksempel bør jevnes ut ved bruk av såkalte indre og ytre faktorer. Dette er skjønnsmessige justeringer som det er opp til takstmennene å fastsette. Dette legger et stort ansvar på takstmennene – både at de gjør en grundig og god jobb og at de opptrer koordinert. Den eneste muligheten til å påvirke dette i første omgang er ved å delta når takstmennene gjennomfører sine befaringer av eiendommene. Benytter man ikke denne muligheten og er misfornøyd med taksten, er neste mulighet til å få endret eiendomsskattetaksten å skrive en klage.  Det er ofte en mer omstendelig og kostbar prosess, enn å «sette takstmannen på riktig spor» i første omgang.

EY ga ut et temabrev om eiendomsskatt i begynnelsen av juli etter at retningslinjene for taksering av næringseiendom i Oslo ble offentliggjort.

Dette innlegget ble publisert på estatenyheter.no 12. august 2016.