Høyesterett med avklarende dom ved eiendomskjøp

  • Share

Den 31. mai 2017 avsa Høyesterett en enstemmig dom vedrørende mangelsbegrepet i avhendingsloven (avhl.) § 3-9. Dette er bestemmelsen som på visse vilkår gir kjøper av eiendom hjemmel for å rette et mangelskrav mot selger, til tross for at eiendommen ble solgt «som den er». I denne saken kom Høyesterett, i likhet med tidligere rettsinstanser, til at kjøper hadde rett på prisavslag for uforutsette kostnader til utbedring av fuktskadet baderom som følge av at eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. avhl. § 3-9.

Av: Karen Grinvoll

Kort om saken
Kjøper hadde kjøpt en enebolig i Stavanger og kort tid etter overtakelse oppdaget fuktskader på soveromsveggen, som lå vegg i vegg med baderommet. Fuktskadene skyldes en lekkasje fra badet som ikke var kjent for hverken kjøper eller selger. Utbedringskostnadene for denne skaden utgjorde omtrent 5,5 prosent av kjøpesummen for huset. Spørsmålet var følgelig om kjøper kunne kreve prisavslag for disse utforutsette kostnadene.

Saken for Høyesterett
For Høyesterett var hovedspørsmålet om det var relevant i vurderingen av om det foreligger en mangel etter avhl. § 3-9 å gjøre fradrag for standardheving, eller om standardheving kun skulle hensyntas ved beregning av et eventuelt prisavslag. En standardheving eller standardforbedring er den fordelen kjøper får som følge av utskiftningen fra «gammelt til nytt»; i dette tilfellet fordelen av et nyoppusset bad. Regelen om standardheving har derfor til hensikt å gjenopprette balansen i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger. I denne saken ble standardhevingen vurdert til å utgjøre 40 prosent av utbedringskostnadene. Om denne standardhevingen skulle trekkes ifra utbedringskostnadene ville disse bli redusert fra 5,5 til 3,6 prosent av den totale kjøpesummen. I så tilfelle ville kostnadene utgjøre en såpass liten verdi at mangelen neppe ville ha blitt vurdert som «vesentlig» (vesentlighetskriteriet) etter avhl. § 3-9. Rettspraksis har vist at utbedringskostnadene har blitt vurdert til å være en «vesentlig» kostnad (mangel) når de har utgjort 5-6 prosent av den totale kjøpesummen.

Etter en konket vurdering av hva kjøper kunne forvente ved kjøpet av eiendommen, fant Høyesterett at det i denne saken var riktig å ta utgangspunkt i utbedringskostnadene uten at det gjøres fradrag for standardheving, når vesentlighetskriteriet i avhl. § 3-9 skulle vurderes. Det ble presisert i dommen at det ikke skal ha festnet seg en praksis hvor vesentlighetskravet i de fleste saker alene avgjøres ut fra om utbedringskostnadene tilsvarer 5-6 prosent. Det skal i ethvert tilfelle gjøres en konkret helhetsvurdering. Høyesterett konkluderte derfor med at standardhevingen bare skulle vektlegges og gjøres fradrag for ved fastsettelsen av prisavslaget for mangelen ved baderommet. Kjøper fikk dermed medhold for sitt krav på prisavslag mot selger etter avhl. § 3-9.

Dommens betydning
Spørsmålet om det skal gjøres et fradrag i utbedringskostnadene for standardhevingen før prosentberegningen av disse kostnadene, har ikke konkret vært behandlet i tidligere saker for Høyesterett. Av denne grunn er dommen interessant og av prinsipiell betydning.

Dommen klargjørgir hjemmel for at fradrag for standardheving ikke skal hensyntas ved vurderingen av utbedringskostnadens størrelse i forhold til kjøpesummen ved vurderingen av hvorvidt kjøper har et krav mot selger, men først hensyntas ved fastsettelsen av selve prisavslaget. Dette fordi utbedringskostnadene skal gjenspeile alvorligheten og omfanget av mangelen.

Vesentlighetskriteriet ved mangelsvurderingen etter avhl. § 3-9 er således blitt ytterligere avklart og kan være av betydning for fremtidige eiendomskjøp der mangel oppdages. I slike tilfeller må det likevel gjennomføres en konkret vurdering, hvor utbedringskostnadenes forholdsmessige størrelse sammenliknet med kjøpesummen kun er ett av vurderingsmomentene.

EY Law bistår jevnlig i ulike saker knyttet til fast eiendom, herunder blant annet transaksjoner for både bolig- og næringseiendom.