Ny dom – fatale rettsvernskonsekvenser ved manglende tinglysing av eiendomserverv

  • Share

Den 5. januar 2017 avsa Høyesterett dom i den mye omtalte Sønnichsen-saken. I likhet med tidligere rettsinstanser kom Høyesterett til at kjøper manglet rettsvern for sitt ikke tinglyste eiendomserverv. 

Av: Christina Kvarstein

Sakens hovedspørsmål
Saken gjelder spørsmålet om en ikke tinglyst eiendomsoverføring som ledd i en selskapsrettslig fisjon har rettsvern ved konkurs. Saken reiser blant annet spørsmål om erverv ved fisjon omfattes av begrepet «rett som er stiftet ved avtale» i tinglysingsloven § 23, samt spørsmål knyttet til etablering av rettsvern ved såkalt selvstendig rettsvernshevd.

Sakens bakgrunn
Sønnichsen AS gikk konkurs 5. november 2012. Ved konkursåpning var selskapet hjemmelshaver til en rekke eiendommer på Forus. Forusstranda Næringspark AS hadde imidlertid blitt reell eier av flere av disse eiendommene allerede i 2003, men hadde unnlatt å tinglyse sitt erverv. Dette for å slippe å betale dokumentavgift i flere ledd ved videresalg av eiendommene. Konkursboet bestred ikke Forusstranda Næringspark AS sitt eierskap, men gjorde likevel gjeldende at eiendommene skulle inngå i boet.

Trenger du bistand innen eiendomstransaksjoner? Ta kontakt med en av våre advokater.

Høyesteretts vurdering
Høyesterett fremhevet at utgangspunktet er at ekstinksjonsregelen i tinglysingsloven § 23 er absolutt, og at regelen gjelder selv om det ikke hersker tvil om at konkursdebitor ikke hadde eiendomsretten ved konkurs. Høyesterett presiserte også at det etter § 23 ikke er rom for supplerende vurderinger ut fra rimelighetsbetraktninger. Spørsmålet i denne konkrete saken var imidlertid om kravet om tinglysing i § 23 også gjelder for de tilfellene hvor eiendomsrett er overført til et nytt rettssubjekt gjennom en selskapsrettslig fisjon, altså om slike disposisjoner omfattes av begrepet «rett som er stiftet ved avtale». Under henvisning til bestemmelsens formål, nemlig å hindre kreditorsvik, svarte Høyesterett bekreftende på dette spørsmålet.

Høyesterett skulle også ta stilling til hvorvidt rettsvern for eiendomservervet var etablert ved såkalt selvstendig rettsvernshevd. Med selvstendig rettsvernshevd menes at man får etablert rettsvern for en allerede gyldig stiftet eiendomsrett ved å ha hatt eiendommen som sin i hevdstiden. Da Forusstranda Næringspark AS bevisst hadde unnlatt å tinglyse sitt erverv, mente Høyesterett at innrømmelse av rettsvern i denne saken ville være klart i strid med ordlyden i tinglysingsloven § 23. Også formålet bak hevds- og tinglysingsreglene, samt tidligere rettspraksis, trakk ifølge Høyesterett i samme retning.

Konklusjoner
Høyesteretts dom innebærer at flere av Forusstranda Næringspark AS sine eiendommer inngår i beslaget til Sønnichsen AS sitt konkursbo, til tross for enigheten om reelt eierskap. Et bevisst valg om å la være å tinglyse erverv for å spare dokumentavgift kan altså i ytterste konsekvens få alvorlige følger for kjøper. Dommen er derfor en viktig påminnelse til både eiendomsinvestorer og rådgivere om nødvendigheten av å foreta en grundig vurdering av dokumentavgift- og tinglysingsmessige forhold på ervervstidspunktet.

Ta kontakt med en av våre advokater innen fast eiendom og entreprise.