30 apr. 2021
Sales manager giving advice application form document

Endring i leiekontraktene – praktisk unntaksregel i IFRS 16

Av Anne-Cathrine Bernhoft

Assurance, EY Norge

Lidenskapelig opptatt av finansiell rapportering. Reiser for å oppleve nye steder og kulturer. Elsker å fotografere mennesker.

30 apr. 2021
Relaterte temaer Assurance COVID-19

En rekke selskaper har fått likviditetsutfordringer som følge av koronakrisen. For å lette situasjonen har enkelte fått på plass endringer i leieavtalene, eksempelvis lettelser i form av betalingsfrie perioder eller at betalingen utsettes. IASB har vedtatt, og senere forlenget, en praktisk unntaksregel for leietakere. Formålet er å lette arbeidet med anvendelsen av IFRS 16 i en vanskelig tid.

Hva sier de opprinnelige reglene i IFRS 16?

For selskaper som avlegger regnskap etter IFRS krever IFRS 16 Leieavtaler i utgangspunktet at en ved endring i leieavtalene må ta stilling til om dette skal anses som en modifikasjon eller ikke.

Modifikasjon av leieavtaler

En modifikasjon er endringer i omfanget av leieavtalen eller endringer i vederlaget, som ikke var del av de opprinnelige vilkårene.

Ved en endring i avtalen som medfører lettelser i leiebetalingene vil leietaker måle leieforpliktelsen på nytt ved bruk av en oppdatert diskonteringsrente, justerte leiebetalinger og justert leieperiode, og innregne en justering mot bruksretteiendelen.

Endringer som ikke er eller behandles som modifikasjoner

Er det snakk om en ren utsettelse av betalingen, vil dette ikke være en modifikasjon etter IFRS 16 og en fortsetter å innregne renter løpende, mens avdragene (som etter hvert betales) går til reduksjon på leieforpliktelsen. En alternativ tilnærming er å behandle utsettelsen som en negativ variabel leie. Det gjøres ved å måle forpliktelsen på nytt til nåverdi rett før utsettelsen, basert på oppdaterte kontantstrømmer og den opprinnelige diskonteringsrenten, og føre endringen i leieforpliktelse over resultatet. Et siste alternativ er å bruke samme tilnærming som for negativ variabel leie, men føre virkningen mot bruksretteiendelen (og ikke over resultatet). 

Dersom en kommer til at lettelser i leiebetalingen, eksempelvis gjennom redusert leie i 3 måneder, ikke skal behandles som en modifikasjon, er en mulig tilnærming å resultatføre endringen i leiebetalingene som en negativ variabel leie i perioden der hendelsene som fører til den variable leien skjer. En annen mulig løsning er å behandle det som en oppløsning av en betingelse, og dermed måle leieforpliktelsen på nytt ved bruk av oppdaterte kontantstrømmer og den opprinnelige diskonteringsrenten. Endringen i leieforpliktelsen føres mot bruksretteiendelen. 

For mer informasjon og eksempler – se vår publikasjon Applying IFRS: Accounting for COVID-19 related rent concessions (Updated April 2021).

Endringene i IFRS 16

IASB publiserte 10. april 2020 noe opplæringsmateriale der de redegjør for forståelsen av reglene i IFRS 16. Opplæringsmaterialet er tilgjengelig på IASBs nettside, og omtalt i vår publikasjon IFRS Developments Issue 164.

I mai 2020 vedtok IASB midlertidige endringer i IFRS 16 som innebærer at leietakere kan bruke en praktisk forenklingsregel. Formålet med endringene er å lette arbeidet med bruk av en ny standard, IFRS 16, for leietakere i situasjoner hvor leiebetalingene endres som følge av Covid-19-pandemien. IASB har lagt vekt på at det for selskaper som har mange leieavtaler som nå endres, vil være en krevende administrativ jobb å ta stilling til om hver av disse er en modifikasjon etter IFRS 16. Det er videre lagt vekt på at reglene for modifikasjon av leieavtaler kan være krevende å anvende i praksis. 

I mars 2021 vedtok IASB å forlenge disse midlertidige endringene i IFRS 16 med ett år, slik at den praktiske forenklingsregelen kan anvendes på reduksjoner i leiebetalinger som opprinnelig har forfall senest 30. juni 2022.

Det har ikke blitt vedtatt endringer i IFRS 16 for utleiere.

Hovedtrekkene i den praktiske forenklingsregelen 

Utgangspunktet i IFRS 16 er som angitt at en ved endringer i leieavtalen må ta stilling til om dette representerer en modifikasjon av leieavtalen eller ikke. Den praktiske unntaksregelen IASB vedtok i mai 2020 gir leietaker muligheten til å velge å ikke vurdere om avtalen om redusert leie er en modifikasjon etter IFRS 16. Konsekvensen av å bruke denne muligheten er at en behandler avtalen som om det ikke var en modifikasjon. For omtale og eksempler – se Applying IFRS Accounting for COVID-19 related rent concessions (Updated April 2021).

Forutsetningen for bruk av unntaksregelen vil være at endringen i leieavtalen er en direkte konsekvens av Covid-19-pandemien, og at alle følgende kriterier er oppfylte:

  • endringen i leiebetalingen fører til et justert vederlag for leieavtalen, som i all hovedsak er det samme som, eller lavere enn, vederlaget i leieavtalen umiddelbart før endringen,
  • reduksjonen i leiebetalinger påvirker kun betalinger som opprinnelig hadde forfall senest 30.  juni 2021 (forlenget til 30. juni 2022), og
  • det gjøres ingen andre substansielle endringer i leieavtalen.

En leietaker som anvender den praktiske forenklingsregelen må gi tilleggsopplysninger i note. Kravet omfatter informasjon om at forenklingsregelen er anvendt og, hvis den ikke benyttes på alle betalingslettelser som kvalifiserer for det, gi informasjon om hvilken type kontrakter forenklingsregelen er anvendt på. I tillegg skal det opplyses om hvilket beløp selskapet har resultatført i perioden knyttet til bruken av denne forenklingsregelen.

Implementering og ikrafttredelse

IASB vedtok opprinnelig at endringen i IFRS 16 skal gjelde med virkning for regnskapsår som starter 1. juni 2020 eller senere. Forlengelsen vedtatt i mars 2021 gjelder med virkning for regnskapsår som starter 1. april 2021 eller senere, men åpner for tidliganvendelse. Bruk av den praktiske unntaksregelen skal anvendes retrospektivt, med kumulativ effekt ført direkte mot inngående balanse av egenkapitalen. Forlengelsen av endringene må EU-godkjennes før de kan tas i bruk for norske foretak.

Les mer om endringene i vår publikasjon IFRS Developments Issue 170: IASB amends IFRS 16 Leases for covid-19 related rent concessions samt IFRS Developments Issue 189: IASB extends relief for COVID-19 related rent concessions og Applying IFRS Accounting for COVID-19 related rent concessions (Updated April 2021)

Sammendrag

IASB har innført en praktisk unntaksregel i IFRS 16 Leieavtaler for endringer i leieavtalene som er følger av COVID-19-utbruddet. Unntaksregelen vil bare gjelde leietakere, og formålet er å lette arbeidet med bruk av IFRS 16.

Om denne artikkelen

Av Anne-Cathrine Bernhoft

Assurance, EY Norge

Lidenskapelig opptatt av finansiell rapportering. Reiser for å oppleve nye steder og kulturer. Elsker å fotografere mennesker.

Relaterte temaer Assurance COVID-19