5 minutt lesing 17 feb 2020
checking inventory multicolor spools fiber optics factory

Slik får PE-infrastrukturfond nye alternativer

5 minutt lesing 17 feb 2020

REIT-forhåndsavgjørelser gir PE-infrastrukturfond et alternativt middel til å investere i rørledninger og fiberoptikk.

Infrastrukturfond har de siste årene vært en av de mest populære fondsklassene innenfor PE-kapitalinnhenting. Ifølge en EY-analyse av data fra Preqin, har PE-firma i løpet av de siste fem årene til sammen hentet inn mer enn 388 milliarder dollar fra investeringer i infrastruktur. For tiden har PE-firma mer enn 217 milliarder dollar lett omsettelig finanskapital tilgjengelig som de kan avsette i nye avtaler. Infrastrukturfond har hentet inn mer enn 100 milliarder dollar i løpet av de siste 12 månedene, opp 24 % sammenlignet med de 81 milliarder dollarene som ble hentet inn i løpet av de foregående 12 månedene.

Strukturelle hindringer som for eksempel inkonsekvente rammeverk på tvers av jurisdiksjoner og tiden det tar å lande offentlig-private samarbeid og stor konkurranse om et begrenset antall attraktive eiendeler gjør det imidlertid vanskelig for bransjen å plassere kapital på en effektiv måte. I første halvdel av 2019 kunngjorde PE-firma at infrastrukturavtaler var vurdert til 212 milliarder dollar, ned 7 % fra samme periode året før, og på vei mot laveste total siden 2015.

Varig styrke i kapitalinnhenting i et utfordrende plasseringsmiljø

To nye forhåndsavgjørelser fra IRS (PLR) oppnådd av EY sine team for ulike kunder kan gjøre det lettere for PE-fond å investere i visse former for energi- og telekommunikasjonsinfrastruktur – to av de heteste interesseområdene for PE-investorer. Avgjørelsene åpner for at eiendomsfond (REIT-selskaper) i visse tilfeller kan eie og drifte rørledninger, lagertanker og fiberoptikklinjer.

Investeringer i energi- og telekommunikasjonsinfrastruktur har vært noen av de mest etterspurte blant PE-fond, som søker etter å dra fordel av økningen i amerikansk olje- og naturgassproduksjon og den store etterspørselen etter båndbredde og overgangen til trådløst 5G, selve «ryggraden» i fremtidens teknologi, som Tingenes Internett (the Internet of things – IoT), selvkjørende biler og lignende.

Siden 2015 er det inngått 777 PE-avtaler om eiendeler innenfor energilagring og rørledninger, med rørledninger og lagring anslått til totalt nærmere 150 milliarder dollar. Samtidig er det inngått 306 avtaler innenfor ulike former for telekommunikasjon og trådløs infrastruktur til en verdi av mer enn 110 milliarder dollar.

Energiavtaler PE

777

avtaler om eiendeler innenfor energilagring og rørledninger er inngått siden 2015.

PLR-ene gir PE-investorer et skattefordelsalternativ som gjør det attraktivt å investere i disse eiendelene, siden REIT-selskap vanligvis ikke betaler selskapsinntektsskatt i USA. REIT-strukturen tilbyr en potensiell gradvis økende verdi overfor PE-investorer som søker etter å tilegne seg disse populære eiendelene, enten som et enkeltmål eller som del av en rollup-strategi.

REIT-strukturen tilbyr en potensiell gradvis økende verdi overfor PE-investorer som søker etter å tilegne seg disse populære eiendelene, enten som et enkeltmål eller som del av en rollup-strategi.
Connie Cassidy
Infrastructure Private Equity Leader i EY Americas

Hva er leieinntekter fra fast eiendom?

PLR dreier seg om spørsmålet om hva som utgjør «leieinntekter fra fast eiendom». En enhet kan være å regne for REIT hvis alle fondets inntekter er leieinntekter fra fast eiendom.

Dette er enkelt å teste når det gjelder fast eiendom som en leilighet eller et kontorbygg. I slike tilfeller betales leien for å få enerett til å bruke et bestemt fast område over en bestemt tidsperiode for et bestemt beløp.

Når det gjelder en lagertank eller rørledning, kan det være mer utfordrende, sier David Miller, co - direktør for EY Americas' Passthrough Transactions Group og opphavsmann for forespørslene om forhåndsavgjørelser. I disse tilfellene betaler en bruker for kapasitet til å lagre en vare, og vet muligens ikke engang hvilken tank varen lagres i. Dessuten kan varen bli blandet med en annen brukers vare. Videre kan leien være fast, basert på gjennomstrømning eller en kombinasjon av begge.

I en PLR fra februar 2019 oppnådd av EY for en REIT-kunde avgjorde IRS at beløpene som REIT-selskapet mottok fra en bruker, utgjorde leieinntekter fra fast eiendom, trass i de forskjellene som er beskrevet ovenfor, hvis man sammenligner med utleie av leiligheter eller kontorbygg.

EY oppnådde en egen PLR som tok for seg om betaling som et REIT-selskap mottar for bruken av bestemte fiberoptikklinjer kan regnes som leieinntekter fra fast eiendom. I likhet med en rørledning kan en fiberoptikk-kabel ha flere brukere samtidig. PLR-en konkluderer med at betaling som et REIT-selskap mottar for kapasitet reservert til en bruker med en identifiserbar bane (herunder en avtale om leie av en bølge), kan regnes som leieinntekter fra fast eiendom.

Investering i infrastruktur med skattefordel

Miller antyder også at avgjørelsene vil kunne føre til at REIT-selskaper blir mer vanlige som middel til å investere i bestemte former for energi- og telekommunikasjonsinfrastruktur.

Over tid har eiendeler som er berettiget til å eies og driftes av et REIT-selskap, også en tendens til å bli holdt tilbake i et REIT.
David Miller
Meddirektør for EY Americas' Passthrough Transactions Group

For PE-investorer representerer disse PLR-ene en kjærkommen utvikling. REIT-selskaper er et velkjent objekt i kapitalmarkeder og får ofte høyeste verdivurdering i markedet. Mange globale investorer i PE-fond, herunder globale pensjonsfond og statseide fond, kan få en fordelaktig skattebehandling for distribusjoner fra et REIT-selskap og få avkastning når de selger REIT-aksjer, sier Michael Doolan, Infrastructure Tax Leader i EY Americas.

For PE-investorer representerer disse PLR-ene en kjærkommen utvikling. REIT-selskaper er et velkjent objekt i kapitalmarkeder og får ofte høyeste verdivurdering i markedet.
Michael Doolan
Infrastructure Tax Leader i EY Americas

Hvorvidt et REIT-selskap egner seg som objekt for en bestemt eiendel, avhenger av eiendelens art og betalingen som mottas for bruken av eiendelen, og i noen tilfeller av spørsmål knyttet til regelverk. Under de rette omstendighetene er imidlertid et REIT et attraktivt alternativ som investeringsmiddel for et PE-fond sammenlignet med et C-selskap (USA) brukt som «blocker»-selskap.

Gitt dette bakteppet forventer EY sine team at REIT-selskaper, både private og børsnoterte, vil dukke fram som eiere av eiendeler knyttet til midtstrøms infrastruktur og infrastruktur for telekommunikasjon.

Sammendrag

Infrastrukturfond kan ha fått nye muligheter til å investere de milliardene av dollar de besitter i tilgjengelig lettomsettelig finanskapital etter at to nylig kunngjorte forhåndsavgjørelser fra IRS tillater REIT-selskaper å eie visse former for energi- og telekommunikasjonseiendom.

om denne artikkelen