6 minutt lesing 11 apr 2019
views of the beautiful chicago

Hvordan aksjonæraktivisme påvirker eiendomssektoren

med

Mark Grinis

EY Global Real Estate, Hospitality & Construction Leader

Real estate leader drawing from three decades of experience. Author. Speaker.

6 minutt lesing 11 apr 2019

Aktivister innen eiendomsinvestering fortsetter å jobbe for endring på en lang rekke felt, fra strategisk retning til interessekonflikter.

Aksjonæraktivisme er et hett tema for de som styrer Real Estate Investment Trusts (REIT) i USA. Aktive aksjoner har ofte en lang liste med anbefalinger for å maksimere aksjenes verdi. Om man skal ta hensyn til alle disse, kan det virke svært forstyrrende på de daglige gjøremålene i en REIT, og spesielt for ledergruppen som må levere svar.

REIT-ledergrupper må gjøre dette innenfor rammen av regulatoriske begrensninger rundt investorkommunikasjon, noe som ofte gjør det vanskeligere å kommunisere godt overfor offentligheten. Følgelig kan aksjonæraktivisme innebære en betydelig belastning for de som styrer en REIT.

Aktivister fortsetter å jobbe for endring på en lang rekke felt, blant annet strategisk retning på driften, prioritering av eiendeler og eiendom samt god selskapsstyring.

Vår analyse fant fem temaer som er spesifikke for Real Estate Investment Trusts (REIT), og som kan øke aksjonærverdien.

God selskapsstyring — velge alternative eller uavhengige styremedlemmer, forbedre styrerepresentasjonen og redusere kontrollen over aksjonærens stemmerett

REITs fortsetter å speile bredere markedstrender hva angår børs- og investorkommunikasjon. Lekkasjer fra kommende børsmeldinger brukes som en effektiv metode for å nå ut til bredere grupper av investorer med målrettede budskap.

Best mulig styresammensetning er et annet fokusområde. Vi har funnet at investorer i alle bransjer ønsker at alle styremedlemmer skal ta en aktiv rolle og bidra konstruktivt til selskapenes styrings- og beslutningsprosesser. Videre krever aksjonærene at styremedlemmene skal representere investorenes synspunkter på en rettferdig og likeverdig måte.

Aksjonærrettigheter — håndheve tillitsregler, fjerne aksjeklasser og å komme seg ut av Maryland Unsolicited Takeovers Act (MUTA)

Aksjonærers rettigheter er grunnleggende for eierne av et selskap. Aktivistinvestorer ønsker å fjerne strukturer og bestemmelser som pålegger restriktiv praksis eller begrenser muligheten for alle aksjonærer til å stemme over selskapets fremtidige retning. Hvis selskapet ikke omfattes av Maryland Unsolicited Takeovers Act, har REIT-styrert et effektivt verktøy for å hindre at endringer skjer uten at aksjonærene konsulteres.

Ledelsesstruktur — gjennomgang av ledelsesstruktur, kompensasjon og termineringsgebyr

Eksternt styrte investeringsmetoder har historisk vært utsatt for bekymring omkring grupperinger og gebyrstrukturer, med tilhørende interessekonflikter. Uansett om det er berettiget eller ikke, har aktivister rettet seg mot disse modellene fordi de mener ledelse og aksjonærer ikke blir likebehandlet.

Strategisk retning — gjennomgang av kapitalallokering og investeringsstrategi

Uenighet mellom aksjonærer og ledelse om strategisk retning er ikke noe nytt, men aktivister har en tendens til å utfordre strategien på en mer synlig måte. Markedsdynamikken og utviklingen innen byggdesign, konstruksjon og drift vil omdefinere måten leietakere i alle bransjer bruker eiendom.

For ledelsesteam og styrer som ikke er i stand til å holde seg oppdatert på raskt utviklende trender, er risikoen for foreldelse av eiendeler veldig reell, med negative konsekvenser for porteføljens verdi og virksomheten generelt. Optimalisering av langsiktige strategier for kapitalallokering er spesielt viktig for REIT. Investorer krever mer åpenhet om hvilke beslutninger som tas — og hvordan de tas — og som underbygger selskapets strategi.

Alternative strategier — utforske potensielt salg, fusjon, privatisering og spinout; tvinge fram eller motsette seg salg; og utforske tilbakekjøp av aksjer og gjeldsreduksjon

Selv om aksjonæraktivister ofte anbefaler alternative strategier, må selskaper forstå synspunktene til sine hovedaksjonærer. Våre undersøkelser viser at investorer i alle bransjer tror at mange selskaper er fokusert på kort sikt; og av en rekke årsaker, inkludert kortsiktig ledelse, høyfrekvent handel, kvartalsvise krav og media.

Noen investorer erkjenner at de må ta på seg noe av skylden for kortsiktig fokus. Ikke desto mindre forblir aktivistenes intensjoner og bredere investorstøtte kritiske spørsmål som en ledergruppe må forstå når en aktivist begynner å agitere for endring. Bare fordi en aktivistgruppe uttaler at de har snakket med aksjonærer, betyr det ikke at aksjonærene nødvendigvis er enige. 

Se på virksomheten fra et aksjonærperspektiv

Kampanjer fra aktivistaksjonærer er ofte en kraft som fremmer positiv endring, men prosessen med å gjennomføre endringen kan være svært forstyrrende for de daglige aktivitetene i REIT. En god metode for å forebygge dette kan være at selskapet ser seg selv utenfra gjennom aksjonærgruppens øyne, for på den måten å identifisere forbedringsområder.

REIT-aktivistenes krav om engasjement fortsetter å gjenspeile den bredere trenden blant USAs institusjonelle investorer som omformer selskapets styringslandskap og utfordrer hvordan styrer tenker på grunnleggende spørsmål, som strategi, risiko, kapitalallokering og styresammensetning.

REITs svarer på investorkrav ved å engasjere seg oftere og mer direkte med aksjonærene, i et forsøk på å forbedre åpenhet og ansvarlighet.

Å vende et kritisk blikk innover mot virksomheten er en viktig praksis. Å granske virksomheten gjennom en aktivists øyne kan til slutt føre til endringer som maksimerer aksjonærverdien.

 

Sammendrag

REIT-aktivistenes krav gjenspeiler den bredere trenden med institusjonelle investorer som omformer selskapets styringslandskap og utfordrer hvordan styrer ser på grunnleggende spørsmål, som strategi, risiko, kapitalallokering og styresammensetning. REITs svarer på investorkrav ved å engasjere seg oftere og mer direkte med aksjonærene, i et forsøk på å forbedre åpenhet og ansvarlighet.

om denne artikkelen

med

Mark Grinis

EY Global Real Estate, Hospitality & Construction Leader

Real estate leader drawing from three decades of experience. Author. Speaker.