Rozwiązania prawne dla branży nieruchomości w pakiecie antykryzysowym

Rada Ministrów przedstawiła oczekiwany projekt przepisów antykryzysowych.

Prace legislacyjne są nadal w trakcie. Śledzimy je i będziemy na bieżąco informować Państwa o postępach prac. Poniżej przedstawiamy istotne rozwiązania prawne dla sektora nieruchomości.

Galerie handlowe

• Ustawowe obniżenie czynszu o 90% w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii dla wszystkich najemców powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, którzy w powyższym okresie nie prowadzili działalności, a których działalność została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa.
• Obniżenie czynszu nie dotyczy najemców, których działalność nie została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa (np. sklepy spożywcze lub apteki), a także tych, którzy mimo zakazu lub ograniczenia w dalszym ciągu prowadzili działalność.
• Najemca może skorzystać z bardziej korzystnych dla siebie postanowień umowy najmu.
• Obniżenie nie dotyczy opłat eksploatacyjnych.
• Uprawnienie obronne wynajmujących – wynajmujący może skierować sprawę do sądu celem zmniejszenia ustawowej stawki redukcji czynszu (90%) i sąd, jeżeli wymagają tego względy słuszności, może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość należnego za ten okres czynszu. Również najemca może skorzystać z tego uprawnienia i skierować sprawę do sądu celem zwiększenia ustawowej 90% bonifikaty.
• Zaproponowane rozwiązanie przenosi ciężar działania z najemców na wynajmujących. W oparciu bowiem o dotychczas istniejące regulacje prawne / umowne, to najemcy musieliby skierować sprawę do sądu powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków / niemożliwość spełnienia świadczenia.
• Z uwagi na możliwość kwestionowania obniżki czynszu na drodze sądowej (co samo w sobie może trwać bardzo długo), rekomenduje się podjęcie rozmów na linii banki – właściciele galerii handlowych – najemcy celem wypracowania wspólnego porozumienia.
• Warto również dodać, że w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy wynikające z zakazu lub ograniczenia działalności najemcy w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wydanych na podstawie przepisów prawa (np. kara umowna za nieotwarcie sklepu). Również w tym zakresie wynajmujący mogą oddać spór do sądu powołując się na zasady słuszności, a sąd może zgodnie z zasadami współżycia społecznego inaczej oznaczyć wysokość należnego świadczenia.

Umowy najmu

• Przedłużenie obowiązywania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 r. na wniosek najemcy. Rozwiązanie to znajdzie zastosowanie w przypadku wszystkich umów najmu zawartych przed wejściem w życie przepisów, które wygasłyby przed 30 czerwca 2020 r., niezależnie od rodzaju działalności, przeznaczenia powierzchni czy statusu najemcy, a także tego czy lokal znajduje się w galerii handlowej, czy też nie.
• Skorzystanie z tego uprawnienia przez najemcę może postawić wynajmującego w dość trudnej sytuacji, w szczególności, gdy powierzchnia została już wynajęta od konkretnej daty kolejnemu najemcy.
• Przedłużenie nie znajdzie zastosowania w przypadkach naruszenia przez najemcę swoich zobowiązań w okresie sprzed wejścia w życie nowych regulacji takich jak np. (i) nieterminowa płatność czynszu, (ii) korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub (iii) podnajęcia bez zgody wynajmującego.
• Do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie będą mogli wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub podwyższyć czynszu. Ograniczenia nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu w związku z (i) naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu korzystania z lokalu lub (ii) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal.
• Oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lub o podwyższeniu wysokości czynszu złożone przed wejściem w życie nowych regulacji, które wywołają skutki przed 30 czerwca 2020 r. pozostaną skuteczne, niemniej na wniosek najemcy termin wypowiedzenia ulegnie przesunięciu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Zakaz handlu w niedziele i święta

• W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii albo w okresie 30 dni następujących po ich odwołaniu, zakaz handlu nie będzie obowiązywał w niedziele w zakresie wykonywania czynności związanych z handlem, polegających na rozładowywaniu, przyjmowaniu i ekspozycji towarów pierwszej potrzeby oraz powierzania pracownikowi lub zatrudnionemu wykonywania takich czynności. Zwolnienie z zakazu nie będzie obowiązywało w niedziele, w które przypada święto.
• Sam zakaz handlu w dalszym ciągu będzie obowiązywał na dotychczasowych zasadach.
• Brak regulacji dotyczących zniesienia obostrzeń w późniejszym okresie celem poprawienia koniunktury.

Opłata za użytkowanie wieczyste

• Przesunięciu ulegnie termin uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r.
• Analogicznie przesunięciu ulegnie opłata za przekształcenie należna za rok 2020 w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Podatek od nieruchomości

• Rada gminy może wprowadzić w drodze uchwały, za część roku 2020, zwolnienia od podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
• Wójt (burmistrz, prezydent miasta), w drodze zarządzenia, może przedłużyć, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19, terminy płatności rat podatku od nieruchomości, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r., nie dłużej niż do 30 września 2020 r.

Proces budowlany

• Bieg terminu na milczące załatwienie sprawy lub w innej sprawie, w której brak wyrażenia przez organ sprzeciwu uprawnia stronę do podjęcia działania (np. zawiadomienie dot. budowy, dla której pozwolenie na budowę nie jest wymagane), nie rozpoczyna się, a rozpoczęty zawiesza się na okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19.
• Organ może z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Postępowanie sądowe i administracyjne

• W okresie zagrożenia epidemicznego lub epidemii bieg terminów przewidzianych przepisami prawa cywilnego i administracyjnego takich jak np. zasiedzenia, przedawnienia, przemilczenia, terminów zawitych, nie rozpoczyna się, a rozpoczęty zawiesza się na ten okres.
• W okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg terminów procesowych w postępowaniach administracyjnych, sądowych, w tym sądowo-administracyjnych, nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.

Wspólnoty mieszkaniowe

• Zebranie członków wspólnoty – zgodnie z aktualne obowiązującymi przepisami zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie członków wspólnoty do 31 marca 2020 r. Zgodnie z proponowaną nowelizacją termin ten ulegnie przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego.
• Uchwała zarządu może być podjęta przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Zachęcamy jednocześnie do odwiedzania strony Biznes w czasie COVID-19, na której zamieszczamy wskazówki, najlepsze praktyki powstałe na bazie pracy z klientami w krajach dotkniętych kryzysem, bieżące komentarze i rekomendacje co do zmieniających się okoliczności i regulacji prawnych.