1 min. czytania 2 kwi 2020
Pakiet antykryzysowy wchodzi w życie – regulacje dotyczące umów najmu w obiektach handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2

Pakiet antykryzysowy wchodzi w życie – regulacje dotyczące umów najmu w obiektach handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2

Autor EY Polska

Firma doradcza. Audyt, doradztwo podatkowe, consulting, strategia i transakcje.

Firma EY jest światowym liderem rynku usług profesjonalnych obejmujących usługi audytorskie, doradztwo podatkowe, consulting oraz doradztwo strategiczne i transakcyjne.

1 min. czytania 2 kwi 2020

W dniu 31 marca 2020 r. (z wyjątkami przewidzianymi w ustawie) weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw („Ustawa”).

Zgodnie z uchwalonymi przepisami w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu (dzierżawy). Najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. „Wygaszenie” wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu do złożenia oferty.

Jak należy interpretować nowe regulacje? Pytań jest więcej niż odpowiedzi. Poniżej przedstawiamy odpowiedzi w zakresie najczęściej pojawiających się pytań i wątpliwości.

  • Czy umowa najmu faktycznie wygasa?

    Nie. Ustawa wprowadza mechanizm „wygaszenia” jedynie zobowiązań wynikających z umów najmu. Oznacza to, że umowa w dalszym ciągu obowiązuje, niemniej żadna ze stron nie jest zobowiązana do wykonywania obowiązków wynikających z umowy najmu względem drugiej strony. Na przykład najemca sklepu odzieżowego nie jest zobowiązany do uiszczenia czynszu za okres, w którym obowiązywał zakaz.

     

  • Czy „wygaszenie” umowy następuje od dnia wejścia w życie Ustawy?

    Nie. Ustawa działa z mocą wsteczną i „wygaszenie” zobowiązań wynikających z umowy najmu obowiązuje w całym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia danej działalności. Należy na bieżąco monitorować działania rządu, gdyż poszczególne zakazy są na bieżąco modyfikowane.

  • Czy trzeba płacić czynsz?

    Nie. Najemca, który został objęty zakazem prowadzenia działalności gospodarczej nie jest zobowiązany do uiszczenia czynszu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia danej działalności. Pozostali najemcy nieobjęci zakazem prowadzenia danej działalności powinni uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości.

  • Co z zapłaconym z góry czynszem obejmującym okres zakazu? Czy wynajmujący powinien go zwrócić?

    Tak. Zazwyczaj czynsz najmu płatny jest z góry za cały miesiąc, także mogą zdarzyć się sytuacje, gdy najemcy opłacili z góry czynsz np. za cały marzec, zanim jeszcze zakaz wszedł w życie. W takim wypadku, proporcjonalnie do okresu zakazu, należy się najemcom zwrot tych kwot. Nadpłata może zostać rozliczona z kolejnymi płatnościami za okres po zniesieniu obostrzeń i pewnie byłoby to najlepsze rozwiązanie z punktu widzenia właścicieli centrów handlowych.

  • Czy trzeba płacić opłaty eksploatacyjne?

    Nie. Obowiązują takie same zasady jak przy płatności czynszu, a zatem najemcy, którzy nie mogą prowadzić działalności są zwolnieni z uiszczania wszelkich opłat względem wynajmujących związanych z korzystaniem z lokali w centrach handlowych, w tym także z obowiązku uiszczania opłat eksploatacyjnych. Z kolei opłaty za korzystanie z mediów fakturowane bezpośrednio na najemcę przez dostawcę mediów podlegają zasadom ogólnym i nie korzystają z opisywanych preferencji – co do zasady powinny być zatem płacone.

  • Co z obowiązkami wynajmującego? Czy wynajmujący w dalszym ciągu musi wykonywać swoje obowiązki mimo braku wpływów z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych?

    Co do zasady nie musi. Zgodnie z Ustawą również obowiązki wynajmującego zostały „wygaszone”. Niemniej sytuacja wynajmującego jest dużo bardziej skomplikowana niż sytuacja poszczególnych najemców. Wynajmujący musi bowiem wykonać te wszystkie umowy, których Ustawa nie „wygasza”. A zatem jeśli nawet jeden sklep może funkcjonować to wynajmujący nie powinien zamykać całego centrum handlowego. Do tego na wynajmującym ciążą również inne obowiązki wynikające z umów z osobami trzecimi. W tym zakresie wynajmujący zobowiązany jest ponosić koszty zużycia mediów w częściach wspólnych, koszty sprzątania, ochrony czy też koszty zarządcy. Ciążą na nim również obowiązki wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, w tym obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste.

  • Kto zatem poniesie wyżej wymienione koszty?

    Co do zasady wynajmujący. Ustawa wprowadza pewne ułatwienia w zakresie podatku od nieruchomości czy też opłaty za użytkowanie wieczyste. Wynajmujący będzie mógł również skorzystać z korzystnych postanowień umownych wynikających z umów łączących go ze swoimi kontraktorami, ewentualnie domagać się modyfikacji przed sądem powołując się na nadzwyczajną zmianę stosunków. Dodatkowo opłaty eksploatacyjne powinni uiszczać najemcy lokali, których działalność nie została zakazana.

  • Zatem różnicę pomiędzy wpływami z opłat eksploatacyjnych a wydatkami będzie musiał ponieść wynajmujący?

    Tak. Nie można wykluczyć jednak, iż wynajmujący podejmą dodatkowe działania celem pokrycia tej różnicy przez najemców. Wpływy z tytułu opłat eksploatacyjnych nie stanowią zysku wynajmującego, a np. koszty ochrony czy też mediów w częściach wspólnych są tak samo istotne z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemców. Nie można zatem wykluczyć, iż wynajmujący będą próbować dochodzić roszczeń z tego tytułu na innej podstawie prawnej np. na podstawie przepisów regulujących prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Innym rozwiązaniem może być po prostu czekanie na wygaszenie ograniczeń, a następnie, po zakończeniu danego roku rozliczeniowego, przygotowanie kalkulacji i zażądanie pokrycia przez najemców omawianej różnicy w ramach rozliczenia rocznego. Co do zasady bowiem opłaty eksploatacyjne stanowią jedynie zaliczki na poczet kosztów funkcjonowania centrów handlowych w zakresie opisanym w umowie najmu przez dany okres rozliczeniowy (zazwyczaj 12 miesięcy). Jeśli zaliczki nie wystarczają na pokrycie realnych kosztów to najemcy zobowiązani są do uiszczenia dopłaty, proporcjonalnie do swojego udziału. Zatem zgodnie z filozofią umów najmu w centrach handlowych to najemcy są zobowiązani do uiszczenia różnicy. A wynajmujący mogą w praktyce poczekać z pewnymi płatnościami do czasu ustania zakazów i pokryć je w całości w rocznym rozliczeniu. Czy zatem wynajmujący przerzucą jednak te koszty na najemców? Czas z pewnością pokaże.

  • Co należy zrobić gdy obostrzenia wygasną?

    Najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. W ten sposób zgodnie z założeniem ustawodawcy wynajmujący powinien częściowo pokryć swoje straty wynikające z braku płatności czynszu za okres zakazu. Oferta powinna zostać sporządzona przez najemcę i skierowana do wynajmującego przed upływem 3 miesięcy, aby przed wskazanym terminem mógł się on zapoznać z ofertą najemcy. Samo wysłanie pisma listem poleconym może nie być wystarczające. Zatem najemcy nie powinni czekać na ostatnią chwilę.

  • „Wygaszenie” wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu do złożenia oferty. Co to oznacza?

    Jeśli najemca nie złoży oferty będzie zobowiązany zapłacić wynajmującemu równowartość czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych dodatkowych opłat wynikających z umowy najmu za cały okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

  • Co stanie się w sytuacji, gdy wynajmujący nie odpowie lub odrzuci ofertę?

    Wynajmujący powinien odpowiedzieć niezwłocznie. Opóźnienie lub brak odpowiedzi należy poczytywać jako jej milczące przyjęcie.

    Wynajmujący może również ofertę odrzucić. W takiej sytuacji najemca nie będzie musiał zwracać czynszu i opłat eksploatacyjnych za czas obowiązywania zakazu, a sama umowa najmu nie ulegnie przedłużeniu o okres zakazu i sześciu miesięcy.

  • Czy przepisy Ustawy mają zastosowanie także do umów podnajmu?

    Tak. Ustawa znajduje zastosowane do umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

  • Co w przypadku gdy gwarancja bankowa wygaśnie np. w połowie kwietnia w okresie zakazu prowadzenia działalności? Czy wynajmujący może zażądać jej wydłużenia?

    Nie. Wszelkie zobowiązania najemcy wynikające z umowy najmu ulegają zawieszeniu. W takiej sytuacji najemca nie ma obowiązku przedstawienia nowej gwarancji, a wynajmujący nie może wyciągnąć w stosunku do najemcy negatywnych konsekwencji wynikających z nieprzedłożenia nowej gwarancji (np. nie może wypowiedzieć umowy najmu z tej przyczyny). Najemca w takiej sytuacji powinien przedstawić nową gwarancję niezwłocznie po ustaniu zakazu, choć oczywiście każda umowa może regulować tę kwestię odmiennie.

  • Czy skoro zobowiązania ulegają zawieszeniu to wynajmujący może zażądać opróżnienia lokalu i wydania kluczy, a najemca może zażądać zwrotu kaucji?

    Odpowiedź na pierwsze pytanie nie jest jednoznaczna. W praktyce takie działanie nie jest rekomendowane. Mogłoby ono zostać uznane za sprzeczne z celem Ustawy bądź też nadużycie prawa. Mogłoby niepotrzebnie narazić wynajmującego na odpowiedzialność odszkodowawczą. Z pewnością byłoby również zarzewiem przyszłych konfliktów z najemcą i stawiałoby duży znak zapytania w kontekście kontynuowania najmu po ustaniu zakazu.

    Roszczenie o zwrot kaucji przysługuje co do zasady po zakończeniu okresu najmu, zatem w przypadku trwającej umowy, która nie wygasa, roszczenie należy uznać za przedwczesne, a żądanie o zwrot kaucji za nieuzasadnione.

  • Czy są inne możliwości ograniczenia negatywnego wpływu Covid-19 na sytuację wynajmującego / najemcy?

    Tak. Taką możliwość mogą dawać różne instrumenty ubezpieczeniowe. Wymaga to jednak każdorazowej analizy ponieważ i umowy i produkty ubezpieczeniowe różnią się od siebie w tym zakresie.

Autorzy: Piotr Woźniak – Radca prawny w EY Law, Anna Palczewska – Adwokat w EY Law, Kamil Osiński – Adwokat w EY Law

Bezpośrednio na maila

Bądź na bieżąco i subskrybuj newsletter EY

Subskrybuj

Podsumowanie

Potrzebujesz więcej informacji? Jesteśmy gotowi aby wspomóc Ciebie i Twoją firmę w kluczowych obszarach, wymagających obecnie szczególnego wsparcia.

Kontakt

Porozmawiaj z jednym z naszych specjalistów o tym, jak możemy wesprzeć Cię podczas epidemii COVID-19.

 

Informacje

Autor EY Polska

Firma doradcza. Audyt, doradztwo podatkowe, consulting, strategia i transakcje.

Firma EY jest światowym liderem rynku usług profesjonalnych obejmujących usługi audytorskie, doradztwo podatkowe, consulting oraz doradztwo strategiczne i transakcyjne.