Pakiet antykryzysowy wchodzi w życie – regulacje dotyczące umów najmu w obiektach handlowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2

Nie. Ustawa działa z mocą wsteczną i „wygaszenie” zobowiązań wynikających z umowy najmu obowiązuje w całym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia danej działalności. Należy na bieżąco monitorować działania rządu, gdyż poszczególne zakazy są na bieżąco modyfikowane.

Tak. Zazwyczaj czynsz najmu płatny jest z góry za cały miesiąc, także mogą zdarzyć się sytuacje, gdy najemcy opłacili z góry czynsz np. za cały marzec, zanim jeszcze zakaz wszedł w życie. W takim wypadku, proporcjonalnie do okresu zakazu, należy się najemcom zwrot tych kwot. Nadpłata może zostać rozliczona z kolejnymi płatnościami za okres po zniesieniu obostrzeń i pewnie byłoby to najlepsze rozwiązanie z punktu widzenia właścicieli centrów handlowych.

Co do zasady nie musi. Zgodnie z Ustawą również obowiązki wynajmującego zostały „wygaszone”. Niemniej sytuacja wynajmującego jest dużo bardziej skomplikowana niż sytuacja poszczególnych najemców. Wynajmujący musi bowiem wykonać te wszystkie umowy, których Ustawa nie „wygasza”. A zatem jeśli nawet jeden sklep może funkcjonować to wynajmujący nie powinien zamykać całego centrum handlowego. Do tego na wynajmującym ciążą również inne obowiązki wynikające z umów z osobami trzecimi. W tym zakresie wynajmujący zobowiązany jest ponosić koszty zużycia mediów w częściach wspólnych, koszty sprzątania, ochrony czy też koszty zarządcy. Ciążą na nim również obowiązki wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, w tym obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości lub opłat za użytkowanie wieczyste.

Tak. Nie można wykluczyć jednak, iż wynajmujący podejmą dodatkowe działania celem pokrycia tej różnicy przez najemców. Wpływy z tytułu opłat eksploatacyjnych nie stanowią zysku wynajmującego, a np. koszty ochrony czy też mediów w częściach wspólnych są tak samo istotne z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemców. Nie można zatem wykluczyć, iż wynajmujący będą próbować dochodzić roszczeń z tego tytułu na innej podstawie prawnej np. na podstawie przepisów regulujących prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Innym rozwiązaniem może być po prostu czekanie na wygaszenie ograniczeń, a następnie, po zakończeniu danego roku rozliczeniowego, przygotowanie kalkulacji i zażądanie pokrycia przez najemców omawianej różnicy w ramach rozliczenia rocznego. Co do zasady bowiem opłaty eksploatacyjne stanowią jedynie zaliczki na poczet kosztów funkcjonowania centrów handlowych w zakresie opisanym w umowie najmu przez dany okres rozliczeniowy (zazwyczaj 12 miesięcy). Jeśli zaliczki nie wystarczają na pokrycie realnych kosztów to najemcy zobowiązani są do uiszczenia dopłaty, proporcjonalnie do swojego udziału. Zatem zgodnie z filozofią umów najmu w centrach handlowych to najemcy są zobowiązani do uiszczenia różnicy. A wynajmujący mogą w praktyce poczekać z pewnymi płatnościami do czasu ustania zakazów i pokryć je w całości w rocznym rozliczeniu. Czy zatem wynajmujący przerzucą jednak te koszty na najemców? Czas z pewnością pokaże.

Jeśli najemca nie złoży oferty będzie zobowiązany zapłacić wynajmującemu równowartość czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych dodatkowych opłat wynikających z umowy najmu za cały okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

Tak. Ustawa znajduje zastosowane do umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Odpowiedź na pierwsze pytanie nie jest jednoznaczna. W praktyce takie działanie nie jest rekomendowane. Mogłoby ono zostać uznane za sprzeczne z celem Ustawy bądź też nadużycie prawa. Mogłoby niepotrzebnie narazić wynajmującego na odpowiedzialność odszkodowawczą. Z pewnością byłoby również zarzewiem przyszłych konfliktów z najemcą i stawiałoby duży znak zapytania w kontekście kontynuowania najmu po ustaniu zakazu.

Roszczenie o zwrot kaucji przysługuje co do zasady po zakończeniu okresu najmu, zatem w przypadku trwającej umowy, która nie wygasa, roszczenie należy uznać za przedwczesne, a żądanie o zwrot kaucji za nieuzasadnione.