11.04.2019
views of the beautiful chicago

Как активность акционеров влияет на сектор недвижимости

Активисты инвестиционных трастов недвижимости REIT продолжают настаивать на необходимости изменений в самых разных областях, начиная от стратегического направления развития и заканчивая конфликтами интересов.

Активность акционеров – это важнейшая проблема, с которой сегодня сталкиваются руководители и советы директоров инвестиционных трастов недвижимости (REIT) в США. В рамках своих кампаний активисты зачастую выступают с множеством предложений по максимизации акционерной стоимости. Реализация этих предложений, однако, может крайне негативно сказываться на повседневной деятельности REIT, и особенно на работе его руководителей, которым нужно как-то реагировать на пожелания акционеров.

Руководителям REIT приходится это делать в рамках регуляторных ограничений, касающихся взаимодействия с инвесторами, что зачастую ставит их в невыгодное положение в контексте взаимодействия с другими участниками рынка. Как следствие, деятельность активистов становится для руководства REIT тяжелым бременем.

Активисты продолжают настаивать на необходимости изменений в самых разных областях, включая операционную деятельность, стратегическое направление развития, концентрацию и распределение активов, конфликты интересов и корпоративное управление.

В ходе нашего анализа было выявлено пять областей, в рамках которых инвестиционные трасты недвижимости REIT должны добиваться максимизации стоимости акционерного капитала.

Корпоративное управление – избрание заместителей директоров или независимых директоров, увеличение представительства в совете директоров и ослабление контроля за голосованием акционеров

Трасты REIT продолжают оставаться в русле общих рыночных тенденций, которые заключаются в расширении практики предоставления акционерам права на выдвижение кандидатов в члены совета директоров и в более активном взаимодействии с инвесторами. Раскрытие информации по доверенности – это эффективный способ донесения информации о предполагаемых изменениях в управлении компанией до широкого круга инвесторов.

Укрепление состава совета директоров – это еще один вопрос, которому уделяется особое внимание. Мы выяснили, что инвесторы во всех отраслях хотят, чтобы каждый член совета директоров играл активную роль и вносил весомый вклад в процесс управления и принятия решений. Кроме того, акционеры требуют, чтобы члены совета директоров представляли позицию инвесторов честно и справедливо.

Права акционеров – обеспечение соблюдения правил доверительного управления, ликвидация структуры с двумя классами акций и отказ от применения положений закона штата Мэриленд «О поглощениях по инициативе покупателей» (MUTA)

Соблюдение прав акционеров и соответствующих норм является одной из основных обязанностей конечных владельцев компании. Инвесторы-активисты стремятся ликвидировать структуры, которые приводят к нежелательным практикам или ограничениям, касающимся права всех владельцев голосовать в отношении будущего направления развития компании. Отказ от применения положений MUTA дает советам директоров ИИТ все возможности для предотвращения внесения изменений без консультаций с акционерами.

Структуры управления – пересмотр структуры управления, компенсационного пакета и платы за расторжение договора

Фонды с внешним управлением всегда вызывали массу вопросов из-за опасений по поводу несогласованности действий и структур вознаграждения, особенно в контексте предполагаемых конфликтов интересов. Независимо от наличия или отсутствия каких-либо гарантий, активисты критикуют эти структуры, считая, что из-за них менеджеры не учитывают интересы акционеров и не опираются на внутреннюю рекомендуемую модель.

Стратегическое направление развития – пересмотр подходов к распределению капитала и инвестиционной стратегии 

Разногласия между акционерами и руководством по поводу стратегического направления развития существовали всегда, но активисты склонны оспаривать стратегию в публичном поле. Изменения на рынке, достижения в проектировании зданий и строительстве и необходимость повышения операционной эффективности приведут к тому, что арендаторы во всех отраслях будут использовать недвижимость совершенно по-новому.

Руководители и советы директоров, которые не успевают за стремительными изменениями, всерьез рискуют столкнуться с проблемой морального устаревания активов, что отрицательно скажется на стоимости портфеля и бизнеса в целом. Оптимизация долгосрочных стратегий распределения капитала особенно важна для REIT. Инвесторы требуют повышения прозрачности решений, принимаемых в отношении корпоративных стратегий, а также хотят знать, как они принимаются.

Альтернативные стратегии – анализ возможной продажи, слияния, приватизации или отделения; инициирование или противодействие продаже; оценка целесообразности выкупа акций и сокращения долга

Хотя акционеры-активисты часто предлагают альтернативные стратегии, компаниям необходимо в первую очередь понять позицию своих основных акционеров. Наше исследование показывает, что инвесторы во всех отраслях считают, что многие компании ориентированы на краткосрочную перспективу, и это обусловлено целым рядом причин, включая недальновидность руководства, высокочастотный трейдинг, требования о подготовке квартальных аналитических отчетов и внимание со стороны СМИ.

Некоторые инвесторы признают, что они и сами отчасти виноваты в ориентированности на краткосрочную перспективу. Тем не менее, когда активисты начинают агитировать за изменения, самое главное, что должно понять руководство, – это их намерения и уровень их поддержки со стороны остальных инвесторов. Даже если группа активистов утверждает, что они поговорили с акционерами, это еще не означает, что акционеры обязательно с ними согласны. 

Взгляд на бизнес глазами акционеров

Кампании акционеров-активистов очень часто становятся толчком к позитивным изменениям, но процесс реализации этих изменений может крайне негативно сказываться на повседневной деятельности REIT. Эффективной практикой может стать взгляд на компанию с точки зрения группы акционеров, который поможет обнаружить направления, требующие улучшения.

Требования активистов REIT продолжают отражать общую тенденцию, сформировавшуюся в США под влиянием институциональных инвесторов, которая меняет подходы к корпоративному управлению и отношение советов директоров к фундаментальным вопросам, связанным, в частности, со стратегией развития, управлением рисками, распределением капитала и формированием совета директоров.

Трасты REIT реагируют на требования инвесторов посредством прямого активного взаимодействия с акционерами в попытке повысить прозрачность и подотчетность.

Способность критически оценить бизнес имеет жизненно важное значение. Взгляд на бизнес глазами активиста может в конечном итоге привести к изменениям, которые позволят максимизировать стоимость акционерного капитала.

 

Краткое содержание

Требования активистов REIT отражают общую тенденцию, которая сформировалась под влиянием институциональных инвесторов и которая меняет подходы к корпоративному управлению и отношение советов директоров к фундаментальным вопросам, связанным, в частности, со стратегией развития, управлением рисками, распределением капитала и формированием совета директоров. REIT реагируют на требования инвесторов посредством прямого активного взаимодействия с акционерами в попытке повысить прозрачность и подотчетность.

Об этой статье

Автор EY Global

Оказание профессиональных услуг